Kapitalkosten bei der Baufinanzierung

Die Finanzierung von Bauvorhaben geht mit Kapitalkosten einher, die sowohl Eigenkapital- als auch Fremdkapitalkosten umfassen. Zu den Fremdkapitalkosten zählen Zinsleistungen für die Endfinanzierungsmittel, die aufgenommen wurden. Zu den Baunebenkosten und nicht zu den Kapitalkosten gehören die Bauzeitzinsen. Da es sich bei diesen Zinsen um pagatorische Kosten handelt, sind diese Bestandteil der Liquiditätsrechnung für die Investition.

Um die Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens errechnen zu können, müssen darüber hinaus kalkulatorische Kapitalkosten für die Eigenkapitalverzinsung berücksichtigt werden. An den Einbußen, die daraus resultieren, dass investiertes Kapital keinen anderweitig erzielbaren Ertrag mehr bringt, werden diese Opportunitätskosten gemessen. Für den Eigenkapitalzins ergibt sich eine andere Möglichkeit, um durch Investitionsrechnungen, bei denen ein Eigenkapitalzinssatz als vorgegeben angesehen wird, der Berechnung.

Gemäß dem II. WoBauG war der Eigenkapitalzins in Wirtschaftlichkeitsberechnungen für einen früheren, mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungsbau mit vier Prozent für den Teil der Baugesamtkosten anzusetzen, sofern 15 % nicht überstiegen wurden.

Der so genannte „Leverage-Effekt“ spielt bei der Abwägung der Finanzierung zudem eine Rolle. Liegt die Eigenkapitalverzinsung aus den kalkulierten Reinerträgen über dem Zinssatz für Fremddarlehen, so führt dies mit zunehmender Fremdfinanzierung zu einer höheren Verzinsung des abnehmenden Eigenkapitalanteils.