Waldbewertung / Forstbewertung

Wald- bzw. Forstbewertung

1.    Allgemeines
1.1  Die Walddefinition und das BwaldG (Fassung 2010)
1.2 Die Waldinventur / die Forsteinrichtung
1.3 Die Waldbewertungsrichtlinien
1.4 Der Waldbodenwert
1.5 Der Waldbestand
1.6 Die Wertung der verschiedenen Verfahren
1.7 Der Beleihungswert des Waldes
1.8 Der Beleihungswert von Waldboden
1.9 Der Beleihungswert des Waldbestandes
1.10 Zusammenfassung

 

 

Vorbemerkung:

Die Wald- und Forstbewertung ist ein Spezialgebiet. Im Rahmen mehrerer erstellter Gutachten haben wir in diesem Bereich, z.B.: Ehemalige Truppenübungsplätze, Konversionsflächen, Landwirtschaftliche Objekte, etc., jeweils mit Sachverständigen für Wald- und Forstbewertungen zusammengearbeitet. Diese Information kann aber durchaus einen kleinen Überblick bieten.

 

1. Allgemeines

Durch die Waldbewertung werden „Waldwerte“ unterschiedlicher Art ermittelt. Sie ergeben sich aus der forst- und waldwirtschaftlichen Benutzung von Grund und Boden. Meist erfolgt die Bewertung des Objekts nach dem Bundeswaldgesetz (BwaldG) oder den Wald- und Forstgesetzen der beteiligten Länder. Die Geldwerte, die bei der Waldbewertung ermittelt werden, sind unterschiedlich. Es handelt sich um den Wert für Waldbestände beim Kauf oder Tausch im freien Grundstücksverkehr, außerdem bei Enteignungen und weiterem Grundstücksverkehr, der sich aus öffentlich-rechtlichem Anlass (Entschädigungswert) im Schadensfall (Schadensersatz) und Sonderwerten für steuerliche und andere Zwecke ergibt, zum Beispiel bei dauernden Waldnutzungsrechten.

Die ImmoWertV beschreibt Wald über den Entwicklungszustand im § 5 als „Flächen der Land- und Forstwirtschaft“, die ausschließlich land- und forstwirtschaftlich und ohne Bauerwartung nutzbar sind.

 nach oben

1.1. Die Walddefinition und das BwaldG (Fassung 2010) bzw. Landeswaldgesetze (Besonderheiten der jeweiligen Bundesländer)

Als Wald im Sinne des Bundeswaldgesetzes gilt jede mit Forstpflanzen bestockte Grundfläche. Darüber hinaus gelten ebenfalls als Wald verlichtete oder kahlgeschlagene Grundflächen, Waldeinteilungs- und Sicherungsstreifen, Waldwege, Waldblößen und Waldwiesen, Lichtungen, Holzlagerplätze, Wildäsungsplätze und weitere Flächen, die dem Wald verbunden sind und ihm als nutzbar gelten. Um eine fachliche Abgrenzung zu erreichen, wird die Fläche, die ausnahmslos aus wirtschaftlich nutzbaren Waldbäumen besteht, als „Holzbodenfläche“ bezeichnet.

  • Nicht als Wald zu bezeichnen sind im Sinne des Gesetzes Grundflächen, an denen Baumarten zum Zweck der baldigen Holzentnahmen angepflanzt werden und deren Bestände eine Umtriebszeit von nicht mehr als 20 Jahre umfassen (Kurzumtriebsplantagen).
  • Kein Wald sind außerdem Flächen mit Baumbestand, die dem Abbau von landwirtschaftlichen Produkten dienen (man spricht hier auch von agroforstlicher Nutzung)
  • Ebenfalls als kein Wald zu bezeichnen sind in der Flur liegende oder in bebauten liegende Flächen (meist < 2000 m²), die mit einzelnen Baumreihen, Baumgruppen oder auch Hecken bestockt sind oder als Baumschulen eingesetzt werden.

Die Bundesländer dürfen andere Grundflächen als Wald bezeichnen, aber auch zum Wohnbereich gehörende Parkanlagen, Weihnachtsbaum- und Schmuckreisigkulturen vom Waldbegriff ausnehmen. In Niedersachsen beispielsweise sind kleine Forstbaumschulen zur Eigenversorgung und Parkanlagen aus Waldbäumen, die sich außerhalb von Ortschaften befinden, als Wald zu bezeichnen.

nach oben

1.2 Die Waldinventur/ die Forsteinrichtung – Bedeutung und Erklärung der Ergebnisse

Das Wirtschaftsgut Wald definiert sich über seine Lage und seine Struktur. Zu eben dieser Struktur gehören nicht nur die Bodenqualität (also Nährstoffe, Wasserverfügbarkeit oder Hanglage), sondern auch das Alter und die Baumart sowie die Wüchsigkeit, also Höhe, Stammdurchmesser, Holzmenge bzw. Vorrat des Waldes. Zu einer Unterteilung kommt es bei der Wüchsigkeit, die nach den Begriffen „Bonität“ und „Ertragsklasse“ vorgenommen wird. Um die Wüchsigkeit im Wald festzustellen, wird der Vergleich der unterschiedlichen Wuchsmodelle festgestellt. In Ertragstafeln für beinahe alle Baumarten wird diese wissenschaftlich dokumentiert. Den Waldbesitzern sind all diese Daten in der Regel bekannt. Für größere Forstbetriebe bei der Forsteinrichtung werden sie regelmäßig überprüft bzw. regelmäßig neu erhoben. Die Aufgabe der Forsteinrichtung (die früher auch unter den Begriffen Forsttaxation oder Forstabschätzung bekannt war) besteht darin, als Betriebsregelung und als Planungsinstrument für den Forstbetrieb eingesetzt zu werden. Dazu gehören die Erfassung des Waldbestands zu einem festgelegten Stichtag und die mittelfristige Planung, in aller Regel zehn Jahre. Sie hat zusätzlich die Gewährleistung der Kontrolle zur Nachhaltigkeit (Holzeinschlag < oder = Holzzuwachs) zur Aufgabe.

Die beste Voraussetzung für eine Waldbewertung ist eine Zustandserfassung, die möglichst zeitnah erfolgt. Vorliegen kann diese entweder als „Revierbruch“ mit Stichtag oder als gesondertes Verzeichnis (Datenspeicher „Forstdatenblatt“ oder „Wald“). Von großer Bedeutung ist in diesem Zusammenhang die Information bezüglich des Stichtags, zu dem die Daten erhoben wurden. Außerdem die Frage, ob die Daten des betreffenden Verzeichnisses jährlich aktualisiert wurden. Dokumentationen, denen die jährliche Aktualisierung fehlt (automatische Anpassung und manuelle Einarbeitung des Alters bzw. des Vorrats gemäß der Ertragstafel), haben eine hinreichend genaue Aussagekraft hinsichtlich der Waldbewertung höchstens fünf Jahre nach ihrer Erstellung. Der Zeitraum von fünf Jahren muss jedoch nicht zwingend gelten. Wenn beispielsweise innerhalb dieses Zeitraums durch Insektenkalamität oder Sturm größere Schäden entstehen, beginnt die Dokumentation bereits früher, ungenau zu werden. Auf der anderen Seite können fortgeschriebene Zustandserfassungen bis zu 15 Jahre nach der Erstellung für die Bewertung verwendet werden, wenn die Daten ausreichend regelmäßig aktualisiert werden.

nach oben

1.3 Die Waldbewertungsrichtlinien (WaldR 2000 bzw. Landesrichtlinien, WertR 2006)

Inhalte dieser Richtlinien sind Hinweise und Grundsätze, die der Ermittlung von Verkehrswerten für Waldflächen dienen, welche von den Ländern oder vom Bund im Zuge ihrer Aufgaben zu beschaffen oder auch zu veräußern sind. Die Richtlinien haben verbindlichen Charakter, solange deren Verwendung angeordnet wird. Keine Anwendung dagegen finden sie im Rahmen der Ermittlung von Verkehrswerten bei unbebauten und bebauten Grundstücken gemäß des Baugesetzbuches (BauGB), ebenso wenig wie bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken. Entscheidend für derartige Fälle sind die jeweils geltenden Fassungen der Richtlinien von Grundstücken (WertermittlungsRichtlinie – WertR), die folgende Kernaussagen beinhalten:

  1. Der Waldwert kommt durch den Preis zustande, der am Stichtag der Wertermittlung im normalen Geschäftsverkehr (wie Verkehrswertdefinition) erzielt worden wäre.
  2. Generell hat der Waldwert über den Weg der Einzelwertermittlung zu erfolgen. Im Zuge diese Einzelwertermittlung werden gesonderte Wertermittlungen für den Boden und den Holzbestand durchgeführt. Dabei stellt die Summe der ermittelten Einzelwerte von Boden und Waldbestand regelmäßig den Waldwert dar.
  3. Im Zusammenhang mit der Ermittlung des Waldwertes ist davon auszugehen, dass die Waldflächen ordnungsgemäß bewirtschaftet werden, so wie es die gesetzlichen Bestimmungen vorsehen.
  4. Zu würdigen sind darüber hinaus alle Umstände, die den Waldwert beeinflussen könnten. Solche Umstände können Dienstbarkeiten wie z. B. Trassen sein, aber auch sonstige Naturschutzeinschränkungen und sonstige rechtliche Gegebenheiten.

Von einem eigenen Teilmarkt kann man bei großen Wertermittlungsobjekten sprechen. Zu einem Ergebnis, das über dem Verkehrswert liegt, kann es bei der flurstücksweisen Einzelwertermittlung kommen. Hierbei kann auch das Ergebnis einer Waldrentierungswertberechnung einbezogen werden. Je größer die Fläche des Bewertungsobjektes ist, desto größeres Gewicht ist dem Rentierungswert bei der gutachterlichen Abwägung zwischen den Ergebnissen der Einzelwertermittlung und der Rentierungswertermittlung beizumessen.

nach oben

1.4 Der Waldbodenwert

Um den Waldbodenwert zu ermitteln, wird der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Grundstücksverkehr zu erzielende Preis als Basis verwendet. Dabei sind die Waldbodenpreise zu berücksichtigen, die mit dem Verkauf von vergleichbaren Waldflächen (Funktion, Lage, Flächenform, Größe, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Ertragsfähigkeit) erzielt worden sind.

Separate Vergleichs- oder Richtwerte für Waldboden weisen in Deutschland nur wenige Gutachterausschüsse aus. Das liegt vornehmlich an den aktuellen Kaufverträgen, die auf Grund von veränderten steuerlichen Rahmenbedingungen nur noch recht selten den Kaufpreis für Boden und Bestand separat ausweisen. Hilfsweise von landwirtschaftlichen Bodenpreisen abgeleitet werden kann der Waldwert, wenn ein direkte Vergleichswertableitung wegen mangelnder Waldbodenpreise nicht möglich ist. Die durchschnittlichen Verhältnisse des mittleren Waldbodenpreises können regional zum mittleren landwirtschaftlichen Bodenpreis für Ackerland festgestellt ermittelt werden. Abhängig von dem landwirtschaftlichen Bodenwertniveau bewegt sich das Verhältnis zwischen 30 und 50 Prozent für Ackerlandpreise von bis zu 1,00 €/m². Zwischen 20 und 30 Prozent liegt das Verhältnis bei Ackerpreisen von 1,00 bis 3,00 €/m². Auf in der Regel 10 bis 25 Prozent sacken die durchschnittlichen Ackerpreise bei mehr als 3,00 €/m² ab.

Um die Ertragsfähigkeit landwirtschaftlicher Grundstücke auszudrücken, kommt die Bodengüte einer Gemarkung zum Einsatz, die durch Ertragskennzahlen, Bodenmesszahlen bzw. Ackerzahlen (AZ) gekennzeichnet wird. Die Vergleichspreise für Ackerland lassen sich auch als €/AZ (15.000 €/ha bei AZ 60 entspricht so 250 €/AZ) darstellen.

Vom jeweiligen Standort abhängig ist die Ertragsfähigkeit forstwirtschaftlich genutzter Böden. Konkret geht es um die jeweilige Stamm-Standortgruppe, der jeweils eine Fruchtbarkeitsziffer bzw. eine Ackerzahl zugeordnet wird, die vergleichbar ist.

nach oben

1.5 Der Waldbestand

Um Waldbestände zu bewerten, gibt es unterschiedliche Methoden. Maßgeblich ist die Berücksichtigung der jeweils aktuell vorliegenden Gegebenheiten des Waldgrundstücksmarktes. Um die differenzierten Voraussetzung methodisch zu ermitteln, kann folgendermaßen vorgegangen werden:

  1. Als Bestandswert des Abtriebswertes (holzerntekostenfreier Abtriebserlös) werden Waldbestände ermittelt, wenn die Umtriebszeit erreicht oder überschritten ist.
  2. Für jüngere Waldbestände gilt, dass der Bestandeserwartungswert auf der Grundlage von Alterswertfaktoren zu ermitteln ist. Die Art der Wertermittlung beruht auf degressiven und linearen Funktionen, die die Fertigstellung der Kultur bis zum Erreichen der Umtriebszeit betreffen. Man nennt diese Verfahrensweise auch die Bestandswerte nach Blume.
  3. Jungwüchse und Kulturen werden in Anlehnung an das Sachwertverfahren mit den Herstellungskosten (Kultur- oder Bestandsbegründungskosten) bewertet, wobei der Zeitpunkt der Wertermittlung maßgeblich ist.
  4. Um eine Vereinfachung zu erzielen, werden große Waldbewirtschaftungseinheiten bzw. Forstbetriebe im Ertragswertverfahren auf die Grundlage der durchschnittlichen, jährlichen Erträge aus Jagdwirtschaft, Holzverkauf und der Nebennutzung bewertet.

Die Waldwertberechnung ist vornehmlich von Holzpreisen abhängig, die am Markt erzielt werden können und Schwankungen unterliegen. Für Gutachter hat sich die Praxis etabliert, bei der Feststellung der Holzmarktpreise die Betrachtung und Auswertung der vergangenen drei bis fünf Jahre mit einzubeziehen. Von besonderer Bedeutung bis zum Verkauf am Waldweg an die Industrie sind neben dem Holzmarktpreis die Holzaufarbeitungskosten. Früher waren diese Kosten durch Normen und Waldarbeitertarife geprägt, doch nach der Einführung moderner Holzerntemethoden für Massensortimente werden sie inzwischen zu weiten Teilen durch Maschinenkosten für Harvester (Holzvollernter) und Holzrückezüge bestimmt. Der „erntekostenfreie Preis“ ergibt sich aus dem oben genannten Holzpreis, nachdem alle Holzerntekosten abgezogen wurden. Für alle Bestände mit verkaufsfähigen Rohholzsortimenten kann ein erntekostenfreier Abtriebserlösfestgestellt werden. Dafür wird ein Holzvorrat (Efm = Erntefestmeter bzw. m³ verkaufsfähiges Rohholz ohne Rinde) durch die Unterteilung in Sortimente und von Sortentafeln oder auch eigenen praktischen Erfahrungswerten auf fiktiver Basis sortiert und die betroffenen Anteile mit den durchschnittlichen Preisen zeitnah erzielter Verkaufsergebnisse (drei bis fünf Jahre zurück) multipliziert. Dabei werden die Holzerntekosten abgezogen. Als sogenannte „Stockverkäufe“ erfolgen die Verkäufe an Holzunternehmen von Privat- und Kommunalwald. Der Käufer führt in diesen Fällen die Ernte selbst durch und bezahlt dem Waldbesitzer einen Preis. Dieser entspricht dem„Holzerntekostenfreien Abtriebserlös“. Verglichen mit den herkömmlichen Methoden kann der Ansatz der Preise aus Stockverkäufen sehr viel dichter an dem aktuellen Marktgeschehen liegen und berücksichtigt deutlicher das im Vergleich zur öffentlichen Hand niedrigere Lohnniveau, das in der Privatwirtschaft herrscht. Mittels Alterswertfaktoren mit „Blumschen“ Formel wird der Bestandserwartungswert festgestellt, wovon die Bestände zwischen Kultur (Neuaufforstung ab ca. fünf Jahre) und Umtriebszeit (Altholz ab 80 bis 100 Jahre) betroffen sind.

Die oben genannten Musterrechnungen können als Anhaltspunkte für den Bestandesabtriebswert im Alter der Umtriebszeit dienen. Zur Kalkulation der Kulturkosten kommt es über die Anzahl der Pflanzen, außerdem durch die üblichen Preise zuzüglich Kulturpflegekosten und den Kosten für die Bodenvorarbeiten. Nicht vergessen werden darf der Kostenansatz für den Wildverbissschutz. In diesem Bereich sollten sich für einfache Nadelholzpflanzungen Beträge ergeben, die zwischen 1.500 und 2.500 €/ha liegen. Zwischen 2.000 und 5.000 €/ha sollten die Kosten für Laubholzverpflanzung betragen. Eine Naturverjüngung kann unterstellt und mit spürbar geringeren Beiträgen kalkuliert werden, wenn es sich um Baumarten wie Fichte/Tanne oder Rotbuche handelt. In jeder Waldbewertungsrichtlinie der Länder sind die Alterswertfaktoren enthalten. Von den jeweiligen Internetseiten der Landesforstverwaltungen von Sachsen und Niedersachsen (www.landesforsten.de oder www.smul.sachsen.de) lassen sich die aktuellen Richtlinien, inklusive der Tabellen mit den entsprechenden Alterswertfaktoren (für die jeweilige Baumart, Ertragsklasse und Umtriebszeit), herunterladen.

Für Forstbetriebe, die eine bestimmte Flächengröße erreichen (die im Detail nicht exakt definiert wird, aber ab 50 ha anwendbar ist) wird zudem auf den „Waldrentierungswert“ verwiesen. Im Sinne der Bodenreinertragslehre handelt es sich hierbei um einen „Ertragswert“. Die unterschiedlichen, in der Literatur beschriebenen Verfahren, die die Wertermittlung des Rentierungswertes betreffen, sind keine normierten Verfahren. Um Ergebnisse und Absätze auch für „Nichtforstsachverständige“ erklärbar und nachvollziehbar zu gestalten, wird im Nachfolgenden das normale Ertragswertverfahren nach ImmoWertV verwendet.

Erträge sind das Resultat aus dem Jagdertrag, der Holznutzung und dem Ertrag, der sich aus forstlicher Nebennutzung ergibt. Der Holzertrag kann anfallen, er muss es aber nicht zwingendermaßen. Der Ansatz unterstellt jährliche Erträge, nachhaltig keinen Werteinfluss hat aussetzender Betrieb. Es ist möglich, aus der Forsteinrichtung, die für die Bewertung erforderlich ist, den potenziell möglichen Holzertrag zu entnehmen. Diese weist für die vorhandene Alters-, Baumarten- bzw. Bestockungsgrade eine nachhaltig realisierbare Holznutzung (den Hiebsatz) aus. Diese Menge kann jährlich genutzt werden, der Gesamtvorrat (und damit auch der Bestandswert) wird dadurch nicht reduziert. Im Gegenteil, dieser würde sich sogar erhöhen, weil der Zuwachs in der Regel höher ist als der Hiebsatz. Beim Hiebsatz kommt es zu einer Aufschlüsselung der Baum- und Holzarten, außerdem zu der hinsichtlich der Vor- und Endnutzung. Es kommt zu einer fiktiven Aufteilung der jeweiligen Maßnahmen, welche mit den jeweiligen durchschnittlichen Holzpreisen multipliziert werden (Methode entsprechend dem erntekostenfreien Abtriebserlös). Um den Rohertrag zu erhalten, werden zu diesem ermittelten jährlichen Holzerlös aus der Jagd und gegebenenfalls weitere anfallende Erlöse (Schmuckbaumverkauf, Saatgutverkauf u.a) addiert. Fixkosten (Grundsteuer, Berufsgenossenschaftsbetrag, Beiträge für Wasser- und Bodenverbände in einzelnen Bundesländern und Versicherungskosten in gefährdeten Bereichen) und variable Kosten (Pflege und Aufforstung, Betriebsleitung und Verwaltung) sind abzuziehen, um den Reinertrag zu ermitteln. Die Höhe der Fixkostensumme bewegt sich zwischen 5 und 15 €/ha p. a. Sie ist für jeden Betrieb überprüfbar, da die Bescheide dazu an die Hand genommen werden können. Vom Betriebsinhaber können die variablen Kosten durch die Form der Bewirtschaftung gesteuert werden. Betriebe, die mit der ausreichenden Fachkenntnis durch den Inhaber selbst gesteuert werden und die überwiegend mit Naturverjüngung arbeiten, haben sehr geringe variable Kosten (5,00 bis 10,00 €/ha p. a.). Wenn ein Betrieb über einen externen Dienstleister oder auch die Landesforstverwaltung geleitet wird, entstehen hier – abhängig von der Vertragsart – Kosten von12,50 bis 25,00 €/ha p. a. Wie hoch die jährlichen Aufforstungs- und Pflegekosten ausfallen, hängt vorrangig von der Flächengröße ab, die jährlich aufgeforstet werden muss. Wie im regulären Ertragswertverfahren wird nachfolgend jedoch über die Nutzungsdauer von 100 Jahren (was damit zusammenhängt, dass die natürliche Reproduktion ohne wirtschaftlichen Verschleiß erfolgt) der Reinertrag mit dem Liegenschaftszins kapitalisiert, wobei der geminderte Bodenwertanteil berücksichtigt wird. In einer Spanne von 1,50 bis 4,00 Prozent liegen die Liegenschaftszinssätze für Wald. Ihre Höhe ist lager-, bestands- und marktabhängig, sie werden nicht vom Gutachterausschuss ermittelt.

nach oben

1.6 Die Wertung der verschiedenen Verfahren sowie die Aussagekraft der Ergebnisse für die unterschiedlichen Bewertungsanlässe

Um den Bestandeswert als Teil des Marktwertes für den Wald festzustellen, ist das genannte Verfahren, das jeweils auf Sach- und Ertragswertmethoden basiert, geeignet. Als nachvollziehbarste und sinnvollste Methode hat sich bei der Berechnung des Bestandswertes für kleinere Flächen die „Blumsche Formel“ erwiesen. Das Verfahren ist sogar zwingend erforderlich, um die Ermittlung von Werten für Schadensersatz oder Entschädigungen zu leisten. Allerdings ist eine gute regionale Marktkenntnis erforderlich, um von den jeweiligen Ergebnissen (Bestandeswert und Bodenwert) den Marktwert für Wald abzuleiten. Dieser darf nicht nur von Vergleichs- und Richtwerten der Grundstücksmarktberichte abgeleitet werden.

Im Zusammenhang mit den Landwirtschaftsflächen wurde bereits ausgeführt, dass ein wesentlicher Teil des Grundstücksmarktes – besonders in den östlichen Bundesländern – in den Grundstücksmarktberichten keinen Niederschlag findet. Im Meistgebotsverfahren von Ländern, Bund und auch Privatpersonen wird auch Wald veräußert. Gute Vergleichsdaten, deren ergänzende Nutzung hier schon im Abschnitt der Landwirtschaftsflächen beschrieben wurde, liefern die Versteigerungskataloge und ihre Ergebnislisten unterschiedlicher Auktionshäuser, hinzu kommen die im Internet veröffentlichten Verkaufsergebnisse der BVVG. Am sinnvollsten und bezogen auf den Aufwand noch vertretbar ist als Verfahrensweise für große Waldgebiete (Reviere) die am Ertragswert angelehnte Methodik. Unabdingbare Voraussetzung hierfür ist jedoch das Vorhandensein einer zeitnah erstellten Forsteinrichtung.

nach oben

1.7 Der Beleihungswert des Waldes

In der Vergangenheit wurde die Frage, ob Wald eine Sicherheit darstellen und als Deckungswert gemäß § 12 PfandBG betrachtet werden kann, für den ein Beleihungswert ermittelt werden kann, kontrovers diskutiert. Dass der Waldbodenwert als Deckungswert akzeptiert wurde, stand hierbei außer Frage. Nicht selten war zu beobachten, dass diese Betrachtungsweise zu extrem hohen Waldbodenwerten von bis zu 50 Prozent des Marktwertes für Wald führte. Folgende Argumente gegen eine Berücksichtigung des Waldbestandes im Beleihungswert werden am häufigsten angeführt:

  1. Bei Waldbäumen liegt keine feste Verbindung mit dem Boden vor. Der Eigentümer ist daher in der Position, das Holz zu ernten, was dazu führt, dass als Sicherheit lediglich der Waldboden bleibt.
  2. Ein Wald kann keinen regelmäßigen Ertrag vorweisen. Erst, wenn die Umtriebszeit erreicht wurde, kann einmal geerntet werden.
  3. Das Risiko für Wald ist so groß, dass es nicht versichert werden kann.
  4. Die Möglichkeit der Drittverwendungsfähigkeit fällt bei Wald weg, somit ist er nur an einen eingeschränkten Marktteilnehmerkreis verkäuflich.
  5. Entsprechend dem erforderlichen Zweisäulenprinzip und den daraus folgenden Sicherheitsabschlägen kann Wald nicht bei den liquiditätswirksamen Kosten bewertet werden.

In den zurückliegenden 30 Jahren hat es zahlreiche Entwicklungen in der Forstwirtschaft, der Politik, aber auch der Volkswirtschaft gegeben, die zu Änderungen der Gesetze geführt haben. Das hat sich auf die Behandlungsrichtlinien von Wald und auf den Grundstücksmarkt des Waldes ausgewirkt. Basierend auf diesen Veränderungen kann für die Berücksichtigung des Waldbestandes im Beleihungswert heute folgendermaßen argumentiert werden:

  1. Von allen Bundesländern wurden in den entsprechenden Waldgesetzen Kahlschlagsbeschränkungen aufgenommen. Danach sind Kahlschläge verboten bzw. dürfen nicht größer als 2 ha sein. Für die Bestände gilt, dass bei Holzeinschlägen mindestens 50 Prozent aller Bäume verbleiben müssen.
  2. Durch die aktuelle Entwicklung der Holzverarbeitungstechnologie ist es dazu gekommen, im Bereich der Pflege von 30- bis 80-jährigen Wäldern, einen deutlich größeren Ertragsanteil zu realisieren. Heute beträgt der Anteil des „Enderlöses“ nur noch 30 bis 40 Prozent des Gesamtertrages aus Wald. Da die Pflegeerträge so kontinuierlich wie Jahresreinerträge anfallen, können sie geplant werden.
  3. Die Risiken, die durch die Waldbewirtschaftung entstehen, sind bekannt. Sie bestehen in aller Regel aus Feuer, Orkanen oder Insekten, die sich schädigend oder zerstörerisch auf den Wald auswirken können. Gegen Sturm und Waldbrand kann man sich versichern. Zudem fällt bei allen Schäden auch Rohholz an, das trotzdem geerntet und verkauft werden kann. So kommt es zu außerplanmäßigen Sondererträgen. Werden diese wenigstens zur Hälfte als Zusatzsicherheitswertanlage oder Sondertilgung verwendet, kommt es beim Engagement zu keiner Erhöhung des Risikos.
  4. Heutzutage werden größere Schadereignisse in allen Medien schnell verbreitet, unentdeckt bleiben die wenigsten. Nach einem solchen Schadereignis kann ein Engagement durch entsprechende Überprüfungen des einem Darlehens zugrunde liegenden Gutachtens gut angepasst werden.
  5. Am Teilmarkt Wald hat es ab 2005 einen deutlichen Aufschwung gegeben. Im Verhältnis gibt es spürbar mehr Käufer und Interessenten am Markt, als Wald zum Verlauf zur Verfügung stehen würde. Sogar bei relativ uninteressanten Bereichen, bestehend aus Konversion, lassen sich bei Ausschreibungen durch die Länder und den Bund regelmäßig Höchstpreise erzielen.
  6. Während die früheren Hauptinteressentenkreise aus Jägern, Landadel und den Waldbauern bestanden, kommen heute Naturschutzvereine und -verbände, Kapitalanlagegesellschaften, Energieunternehmen und eine Vielzahl von Unternehmern in der Holz- und Forstbranche als Interessenten für Waldkäufe hinzu.
  7. Ein reiner Sachwert und Ertragswert kann auch für Wald ermittelt werden. Dabei muss bei der Beleihungswert- und Marktwertableitung des Ertragswertes regelmäßig eine Überprüfung der aktuellen Vergleichswerte vorgenommen werden.

Betrachtet man alle Argumente im Ergebnis, lässt sich für den Wald als Summe aus Boden und Bestandswert unter der Berücksichtigung der entsprechenden Mindestvoraussetzungen ein Beleihungswert ermitteln:

  • Der Gutachter benötigt eine forstliche oder landwirtschaftliche Fachausbildung, die dem Niveau eines Universitätsabschlusses entspricht. Er muss Kenntnisse in der Waldbewertung mitbringen und sich die nötige Fachqualifikation für die Beleihungswertermittlung angeeignet haben.
  • Der Wald als Beleihungsgegenstand muss über eine ausreichende Größe verfügen, also mindestens 25 ha in Verbindung mit einer anderen, gegebenenfalls landwirtschaftlichen Nutzfläche oder aber 50 ha als ausschließlicher Forstbetrieb. Er muss des Weiteren arrondiert, also eine weitgehend in sich geschlossene Fläche sein. Ergibt sich eine Summe von Splitterflächen, kann der Waldbestand in aller Regel nicht beim Beleihungswert berücksichtigt werden, selbst von die die 50 ha überschritten werden.
  • Für den Beleihungsgegenstand (also den Wald) muss ein zeitnah erhobenes und maximal fünf Jahre altes Inventurergebnis vorliegen, hinzu kommt die geforderte Planung für zehn Jahre (Forsteinrichtungswerk). Regelmäßig, hier alle zehn Jahre, muss dieses Betriebswerk erneuert werden.
  • Um die Beleihungswertermittlung zu realisieren, muss ein Gutachten erstellt werden, das nicht nur die Werte (also nachhaltig erzielbarer Jahresreinertrag, Marktwert, Beleihungswert), sondern auch eine ausführliche Risikobetrachtung beinhaltet. Besonderes Augenmerk ist in diesem Zusammenhang auf die gegebenenfalls erforderlichen Versicherungen zu richten. Zu nennen sind darüber hinaus die erforderlichen jährlichen Kennziffern (Aufforstung/Holzeinschlag). Ein Darlehensnehmer muss diese auf Verlangen dem Kreditinstitut melden, um überprüfen zu lassen, ob es zu einer gegebenenfalls vorhandenen Verschlechterung des Pfandgegenstands gekommen ist.

 nach oben

1.8 Der Beleihungswert von Waldboden

Als Basis für den Beleihungswert von Waldboden dient der ermittelte Waldbodenwert, der auf den Stichtag bezogen im gewöhnlichen Grundstücksverkehr erzielt werden kann. Von der allgemeinen Marktentwicklung in diesem Teilmarkt hängt es ab, ob dieser Wert zu 100 Prozent übernommen wird oder ob unter Umständen ein Sicherheitsabschlag erhoben werden muss.

Wenn der Markt von regelmäßig steigenden Waldpreisen über einen Zeitraum von mehr als drei Jahren hintereinander geprägt ist, wird ein Vergleich durch eine Langzeitstatistik notwendig, die zehn bis 15 Jahre umfasst. Auf einen Sicherheitsabschlag kann verzichtet werden, wenn der aktuelle Wert bis höchstens 20 Prozent über dem Langzeitmittel liegt. Wenn der Wert darüber liegt, hat das einen Sicherheitsabschlag von 10 bis 30 Prozent zur Folge. Hiervon abweichend besteht in den östlichen Bundesländern die Möglichkeit, bei einem Bodenwertniveau von 0,10 bis 0,30 €/m² unter den Vergleichswerten zu den westlichen Bundesländern auch bei höheren Steigerungsraten auf den Sicherheitsabschlag zu verzichten.

 nach oben

1.9 Der Beleihungswert des Waldbestandes

Über zwei parallel stattfindende Verfahren ist die Ableitung des Beleihungswertes für Baum-/Waldbestände vorzunehmen. So sollen im Rahmen des Vergleichs der Ergebnisse die Risiken erkannt und dementsprechend gewürdigt werden. Als die zweckmäßigen Verfahren sind das Sach- und das Ertragswertverfahren zu nennen. Der holzerntekostenfrei Abtriebserlös des Gesamtbetriebes für den Waldbestand ist im Sachwertverfahren zu ermitteln. Hierfür wird, wie es schon erklärt wurde, der Holzvorrat entsprechend Sondertafeln oder praktischer eigener Erfahrungswerte in Sortimente fiktiv sortiert, wobei die jeweiligen Anteile mit den Preisen von zeitnah erzielten Verkaufspreisen multipliziert werden, allerdings abzüglich aller Holzerntekosten. Zur Ableitung des Beleihungswertes ist von der Summe des holzerntekostenfreien Abtriebswertes ein Abschlag in Höhe von 50 Prozent vorzunehmen. Die Höhe des Abschlag orientiert sich an den jeweiligen gesetzlichen Vorgaben der Länder. Nach diesen werden Nutzungen von über 50 Prozent in aller Regel als Kahlschlag definiert, für den der Gesetzgeber erhebliche Einschränkungen vorsieht. Eingriffe mit Entnahmemengen von über 50 Prozent verbieten sich zudem wirtschaftlich und fachlich. Sie führen zu außergewöhnlich hohen Folgekosten und zur Kulturpflege bzw. sie senken den Zuwachs als die natürliche Reproduktion. Dem reduzierten holzerntekostenfreien Abtriebswert ist der Bodenwert zuzurechnen, um den Waldwert als Sachwert zu erhalten.

Die Berechnung des Ertragswertverfahrens erfolgt wie schon dargestellt. Im Beleihungswert wird mit 4 bis 5 Prozent abweichend zur Marktberechnung kapitalisiert. Risikobewusst sollte grundsätzlich jedoch eher mit 5 Prozent kapitalisiert werden. Für den Fall, dass beim Vergleich mit dem Sachwert das Ergebnis deutlich über dem Sachwert liegt (mehr als 20 Prozent), was durchaus bei einem höheren Anteil von werthaltigen, älteren Beständen passieren kann, gelten Abschläge von maximal 4 Prozent als marktgerecht. Der Kapitalisierungszinssatz sollte im Vergleich zum Marktwert jedoch mindestens um 1 bis 2 Prozent über dem Liegenschaftszinssatz liegen.

 nach oben

1.10 Zusammenfassung

Die Waldbewertung erfolgt entsprechend dem Waldzustand und dem Bewertungsanlass durch die Anwendung von sehr unterschiedlichen methodischen Ansätzen. In der Geschichte und der Gegenwart gibt es für die Feststellung der Höhe der hypothekarischen Beleihbarkeit lediglich die Feststellung des Waldbodenwertes über das Vergleichswertverfahren. Sie wird als nachvollziehbar beschriebene Methodik angesehen.

In den zurückliegenden 30 Jahren hat es in Politik, Volks- und Forstwirtschaft eine Entwicklung gegeben, die zu neuen Waldbaumethoden und neuen gesetzlichen Grundlagen geführt hat. Auch für den Grundstücksmarkt für Wald gilt, dass er sich im Rahmen der Diskussion um die nachwachsenden Rohstoffe erfreulich entwickelt hat und der Kreis der Marktteilnehmer erheblich größer geworden ist. Als Ergebnis dieser Entwicklungen kann der Waldbestand durchaus als Sicherheit im engeren Sinne bezeichnet werden.

Um die Feststellung vom Beleihungswert für Wald als die Summe aus Boden und Waldbestand zu erreichen, ist es nötig, dem besonderen Beleihungsrisiko entsprechend eng gefasste Rahmenbedingungen vorzugeben.

  1. Für die zu bewertende Waldfläche gilt, dass sie mindestens 25 ha in Verbindung mit einer anderen, gegebenenfalls landwirtschaftlichen Nutzfläche haben oder die Größe von 50 ha als reiner Forstbetrieb erreichen muss. Sie muss darüber hinaus ein weitgehend arrondiertes Flächengebilde darstellen.
  2. Um die Bewertung einer Waldfläche vornehmen zu können, muss eine Forsteinrichtung (Planung und Inventur für mindestens 10 Jahre) vorliegen, die in aller Regel nicht älter als fünf Jahre sein sollte.
  3. Hohen außergewöhnlichen, biotischen oder abiotischen Risiken wie Waldbrand, Sturm, Massenvermehrungen von Forstschadinsekten oder Überschwemmungen darf die zu bewertende Waldfläche nicht ausgesetzt sein. Zumindest aber müssen solche Risiken versichert sein.
  4. Als Grundvoraussetzung müssen die zu bewertenden Waldflächen Wirtschaftswald sein, der keine erheblichen Einschränkungen aus Trinkwasser-, Natur- oder Artenschutz aufweist.

Wenn diese Bedingungen nicht erfüllt werden, kann für all die betroffenen Flächen lediglich der Waldbodenwert als Beleihungswert berücksichtigt werden. Wenn alle Bedingungen erfüllt sind, ist für die Feststellung des Beleihungswertes der sogenannte „Zerschlagungswert“ (der holzerntekostenfreie Abtriebserlös) für den gesamten Betrag und der Ertragswert für die Holzbodenfläche zu ermitteln, wobei von einem Mindestkapitalisierungszins von 4 bis 5 Prozent auszugehen ist. Der Beleihungswert muss vom Ertragswert abgeleitet werden, er darf dabei 50 Prozent des Zerschlagungswerts zuzüglich des Bodenwertes nicht überschreiten. Es können zusätzliche Abschläge vorgenommen werden, beispielsweise beim Vorhandensein von Besonderheiten wie Pflegerückstände in Kulturen und Jungwüchsen, Aufforstungsrückstände oder alte Zäune an Forstkulturen. Wie beim Reparaturstau auch wird die Höhe der Abschläge aus den Beseitigungskosten abgeleitet.

Für die Ertragswertberechnung wird die Waldbewirtschaftung innerhalb der Parameter unterstellt, die in der Forsteinrichtung vorgeschrieben sind. Damit deren Einhaltung überprüft werden kann, müssen die jährliche Holzeinschlagsmenge sowie die jährliche Flächengröße der Endnutzungsflächen durch die Eigentümer den Pfandrechtsgläubigern gemeldet werden. Vom Kompetenzträger ist eine Überprüfung des Gutachtens zu veranlassen, wenn die der Bewertung zugrunde liegenden Flächen und Mengen drei Jahre hintereinander um mehr als 20 Prozent oder einmalig um 50 Prozent überschritten werden.

nach oben