Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Immobilie

Instandhaltung

Instandhaltung

Instandhaltung: Jegliche Maßnahmen, die am Betrachtungsgegenstand (Immobilie, Grundstück, Gebäude, technische Systeme, Betriebsmittel, Geräte, etc.) getätigt werden, um einen bestimmungsmäßigen Gebrauch innerhalb der Nutzungsdauer zu gewährleisten. Instandhaltung schließt Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Qualitätsverbesserungen ein.

Leibrenten

Leibrenten

Leibrenten sind sogenannte periodische Rentenzahlungen. In der privaten Rentenversicherung sind auch Einmalzahlungen möglich. Leibrenten werden unter anderem genutzt, um Wohneigentum zu verkaufen. Dieser Prozess wird auch als „umgekehrte Hypothek“ bezeichnet.

In der Regel werden Leibrenten lebenslang und in einer gleichbleibenden Rentenhöhe gezahlt. Doch es sind auch Dynamisierungen durch Wertsicherungsklauseln realisierbar. Man trennt hier genehmigungsfreie, -fähige und pflichtige Wertsicherungsklauseln. Im Falle von temporären Leibrenten kommt es zu Zahlungen bis zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt. Stirbt der Rentenempfänger jedoch vor dem Erreichen dieses Zeitpunktes, werden keine weiteren Zahlungen fällig. Anders verhält es sich bei der Zeitrente. Auch hier wird für das Ende der Zahlung ein Zeitpunkt bestimmt. Dieser kann jedoch auch für die Zeit nach dem Tod gelten. Zeitrenten sind dementsprechend also vererbbar.

Leibrenten beim Hausverkauf

Wer sein Haus verkaufen will, kann als Immobilienfinanzierung die Leibrente verwenden. Für den Käufer bedeutet das, nur einen Teil oder nichts vom Kaufpreis zu zahlen, dafür aber regelmäßige Rentenzahlungen zu leisten. Bei dieser Form der Immobilienfinanzierung profitieren in aller Regel beide Vertragsparteien. Der Verkäufer kann sicher sein, bis zu seinem Lebensende regelmäßige Einkünfte zu haben. Der Käufer erhält nach dem Todesfall die Immobilie. Stirbt der Empfänger der Rentenzahlungen vor der Abzahlung des Kaufpreises, profitiert der Käufer in besonderem Maße. Das ist aber nicht immer möglich.

Sonderregelungen bei Leibrenten

Will der Verkäufer sicher sein, kann er zusätzlich zur Leibrente das lebenslange Wohnrecht in seinem Haus vertraglich verankern. Für den neuen Eigentümer des Hauses ist es also nicht möglich, vor dem Tod des Verkäufers in das Haus einzuziehen. Neben dem lebenslangen Wohnrecht gibt es die Möglichkeiten, Nießbrauch oder Rentengarantiezeiten für die Erben vertraglich festzulegen.

Wie die Leibrente berechnet wird

Basis für die Rentenberechnung sind das Alter und das Geschlecht des Verkäufers. Des weiteren spiegeln sich der Verkaufspreis und die sich daraus ergebenden Zinsen bei der Rentenhöhe wider. Auch die Versteuerung der Leibrente ist geregelt. Sie ergibt sich aus den Vorgaben des Einkommenssteuergesetzes. 

Beleihungswert

Beleihungswert

Der Beleihungswert kommt in erster Linie bei Immobilienfinanzierungen zum Tragen. Fast alle Kreditinstitute knüpfen an die Darlehen für Häuser und Wohnungen in aller Regel Grundpfandrechte. Im Falle von Zahlungsunfähigkeit des Kunden bestehen also Ansprüche der Bank auf die Immobilie. Der Beleihungswert kennzeichnet den Preis des Objektes. Dabei bezieht sich der Beleihungswert auf den Betrag, den die Bank im Falle einer Krise tatsächlich erzielen könnte. Wie folgenschwer Krisen sich darstellen, kann jedoch natürlich nur eingeschränkt vorhergesagt werden, wie die Erfahrungen zeigen.

Gesetzlich definiert ist der Begriff Beleihungswert nicht, im allgemeinen Sprachgebrauch von Versicherungsunternehmen, Banken und Sparkassen kommt er aber regelmäßig zum Einsatz. Faktisch kann man sagen, dass Verkehrswert und Verkaufswert identisch verwendet werden, da auch sie den angenommenen Wert eines Objektes bezeichnen.

Freihändiger Verkauf und Beleihungswert

Die üblicherweise angewendete Wertermittlung einer Immobilie beruht auf dem Preis des normalen Verkaufsfalls. Man spricht in diesem Zusammenhang auch vom freihändigen Verkauf. Diese Praxis hat zur Konsequenz, dass bestimmte Faktoren in die Wertermittlung nicht mit einfließen dürfen. Zu ihnen zählen beispielsweise Liebhaberpreise, die den Preis in die Höhe treiben. Aber auch Zwangsversteigerungen, die dafür sorgen, dass der Preis sinkt. Ebenso irrelevant sind persönliche Dinge wie der Nutzen des gegenwärtigen Eigentümers. Vielmehr geht es um den Ertrag, den ein potentieller Käufer in der Zukunft erzielen kann.

Ermittlungsverfahren beim Beleihungswerte

Die Grundlage zur Ermittlung des Beleihungswertes sind die Wertermittlungsrichtlinien und die Beleihungsgrundsätze. Sie regeln neben dem Ertragswert auch den Bau- und Bodenwert sowie den Verkehrswert. Rendite-Objekte werden meist anhand des Ertragswertes betrachtet, Ein- oder Zweifamilienhäuser und selbst genutzte Eigentumswohnungen werden in der Regel nach dem Sachwert bewertet. Grundsätzlich stützen sich Bewertungen auf die drei Beine Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert.

Unbelastete und belastete Grundstücke

Generell wird beim Beleihungswert und beim Verkehrswert davon ausgegangen, dass das Grundstück frei von Belastungen, also schuldenfrei ist. Tatsächlich sind in vielen Fällen jedoch Belastungen oder Rechte im Grundbuch eingetragen. Jeder Eintrag im Grundbuch muss wertmäßig gesondert erfasst und berücksichtigt werden. Auf dieser Grundlage werden dann Ranglisten erstellt. Die Beleihungsgrenze liegt übrigens bei drei Fünfteln des Grundstückswertes und sollte nicht überschritten werden. In der Immobilienfinanzierung gibt es aber auch Kreditinstitute, die 100-Prozent-Finanzierungen anbieten. 

Vorkaufsrecht

Vorkaufsrecht

Mit dem Vorkaufsrecht erhält eine bestimmte Person das Recht, Immobilien/Grundstücke vor anderen Interessenten zu erwerben. Grundlage des Vorkaufrechts ist ein eigenständiger Kaufvertrag zwischen dem Berechtigten und dem Verkäufer, der notariell beglaubigt ist und ein Rücktrittsrecht sichert. Unterschieden werden dringliches, schuldrechtliches und gesetzliches Vorkaufsrecht. § 24 Baugesetzbuch (BauGB) enthält die Regelungen fürs gesetzliche Vorkaufsrecht von Kommunen, Gemeinden, etc., also Gebietskörperschaften.

Pachtwertverfahren

Pachtwertverfahren

Mittels Pachtwertverfahren (PWV) wird die Jahresnettokaltmiete für eine Landpacht/gepachtete Immobilie ermittelt. Bewirtschaftungskosten sowie marktüblicher Liegenschaftszinssatz finden Berücksichtigung. Für Verpächter ergibt sich aus dem Abzug aller Bewirtschaftungskosten vom nachhaltig erzielbaren Gesamtumsatz der Grundstücksreinertrag. Besagter Liegenschaftszinssatz dient der Kapitalisierung; die voraussichtliche Restnutzungsdauer wird zugrundegelegt. Im Ergebnis des Pachtwertverfahrens wird aus ermitteltem Grundstücksertragswert der Verkehrswert entsprechend § 194 BauGB festgestellt. Beim Pachtwertverfahren sind branchenüblicher Basisumsatz, objekt-/vertragsspezifische Anpassungen zu berücksichtigen. Objekttypische, offene und verdeckte vertragsbedingte Ertragswertkriterien sind beim Pachtwertverfahren individuelle Besonderheiten.

Lage

Lage

Wenn man ein Haus kaufen will, stößt man unweigerlich irgendwann auf Anzeigen, die ganz besonders auf die gute Lage des angebotenen Grundstücks verweisen. Und tatsächlich ist die Lage, auf der sich eine Immobilie befindet, von entscheidender Bedeutung. Zur Beurteilung der Lage müssen unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden.

 

Das Grundstück selbst

 

Völlig unabhängig davon, wo das Grundstück sich befindet, spielen auch seine Eigenschaften eine Rolle. So fällt in die Bewertung mit hinein, um was für eine Art es sich beim Grundstück handelt. Auch das Maß entscheidet mit. Und nicht zuletzt wirkt sich auch die Form des Grundstücks auf den Wert aus, der ermittelt wird. Von diesen Dingen abgesehen ist selbstverständlich auch die geografische Lage wichtig. Je nachdem, wie das Grundstück genutzt wird, kann nicht nur der Stadtteil oder die Stadt in die Bewertung einfließen, sondern auch die europäische Lage, wobei das nur bei gewerblichen Objekten der Fall ist.

 

Lautstärke und Nachbarn

 

Jeder möchte möglichst ruhig wohnen, trotzdem soll die Verkehrsanbindung gut sein. Ein Haus nahe eines Autobahnzubringers wird kaum so beliebt sein wie eines, das zentral und dennoch ruhig liegt. Gerade eine gute Verkehrsanbindung ohne damit verbundenen Straßenlärm macht einen Teil der guten Lage aus. Doch bei der Wertermittlung von Grundstücken muss auch die Immissionslage mit einbezogen werden, also die Frage nach möglichen Umwelteinflüssen. Handelt es sich bei dem Vorhaben um eine Geschäftsidee, beispielsweise im Bereich Einzelhandel, spielt auch die Nachbarschaft in die Bewertung mit hinein. Das Gleiche gilt für die Erreichbarkeit des Objektes.

 

Die Lage bei Geschäftsgrundstücken

 

Überhaupt ist die Ermittlung einer guten Lage besonders komplex, wenn damit Geschäftsvorhaben verbunden sind. Hier reicht es nicht aus, den Verkehrswert zu ermitteln, die Lage muss auch auf Wirtschaftlichkeit überprüft werden. Also müssen benachbarte Straßen in die Kalkulation mit einfließen, die Infrastruktur oder die Konkurrenzsituation. Das Ganze muss gewissenhaft durchgeführt werden, Käuferströme und Vergleichspreise müssen genutzt werden. Erfahrene Sachverständige nutzen beispielsweise Umrechnungskoeffizienten und die Regressionanalyse, um den Wert der Lage eines Grundstücks zu ermitteln.

 

Wegerecht

Wegerecht

Das Wegerecht wird in aller Regel als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen – Ausnahme: Das Notwegerecht, bei dem die eigene Immobilie nur zu erreichen ist, wenn das Nachbargrundstück überquert wird. Führen Wege, Durchgänge, Straßen und Durchfahrtsmöglichkeiten über fremde Grundstücke, spricht man vom Wegerecht. Wegerechte sind keine Gewohnheitsrechte; ein Grundstückseigentümer ist gezwungen, Teile dessen herzugeben, was oft den Grundstückswert beeinträchtigen kann.

Immobilie

Immobilie

Das Wort Immobilie leitet sich vom Lateinischen in-mobilis ab und wird mit "unbeweglich" übersetzt. Damit stellt eine Immobilie eine nicht bewegliche Sache dar; als Liegenschaft werden das Grundstück nebst Bestandteilen wie ein Gebäude oder sonstiges Zubehör zusammengefasst. Immobilien unterliegen diversen gesetzlichen Bestimmungen, beispielsweise in Bezug auf den Gebrauch der Immobilie oder auch den Eigentumserwerb. Die Eigentumsübertragung von Grundstücken und der Immobilienkauf erfordern unter anderem einen Kaufvertrag und die Einigung über den Eigentumsübergang, beides muss notariell beglaubigt sein und letzteres nennt man auch Auflassung, außerdem den Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Unter Umständen ist eine Immobilie mit Rechten belastet, das Grundpfandrecht oder Dienstbarkeiten bilden dafür Beispiele.

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Bernd A. Binder