Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Grundstücke

Umlegung

Umlegung

Als Umlegung bezeichnet man den Neuzuschnitt von Grundstücksflächen. Die öffentliche Hand ist berechtigt, mittels Ersatzleistungen und Enteignung Grundstücke umzulegen, um diese für öffentliche Anlagen besser nutzbar zu machen. Auch privat können die Eigentümer von Nachbargrundstücken sich auf eine Umlegung einigen.

ungetrennter Hofraum

ungetrennter Hofraum

Unter einem ungetrennten Hofraum versteht man Grundstücke mit vermessenen Außengrenzen, bei denen aber die einzelnen innerhalb eines Hofraumes befindlichen Grundstücksflächen nicht vermessen wurden. Diese Flächen sind katastermäßig nicht erfasst worden. In diesen Fällen sagt das Grundbuch nichts über die genaue Größe und Lage der Teilflächen aus. Diese Teilflächen werden als “Anteil an einem ungetrennten Hofraum” geführt. Man findet ungetrennte Hofräume insbesondere in den neuen östlichen Bundesländern.

Grundsteuer

Grundsteuer

Gemeinden erheben von Grundstückseigentümern eine Grundsteuer. Diese wird sowohl für unbebaute als auch bebaute Grundstücke fällig und zählt so zu den laufenden Kosten des Eigentümers. Als Bemessungsgrundlage dient der so genannte „Einheitswert“, welcher multipliziert wird mit dem „Hebesatz“. Regional kann es bei der Grundsteuer zu extremen Unterschieden kommen, da die Hebesätze, auf denen die Grundsteuer beruht, von den Gemeinden in Eigenregie festgelegt werden dürfen.

Eigentümern kann, nach der Grundsteuererlassverordnung, bei durch Krieg zerstörten oder beschädigten Gebäuden die Grundsteuer teilweise oder ganz erlassen werden. Ferner ist der Grundsteuererlass seit dem 01.01.1974 auf Antrag für bebaute Grundstücke möglich. Voraussetzung ist, dass der normale Rohertrag um mehr als 20% gemindert wird und die Gründe dafür nicht vom Eigentümer zu vertreten sind. Dies könnte der Fall sein, wenn ein Leerstand durch Stadtsanierungsmaßnahmen oder –entwicklungsmaßnahmen im Rahmen des Städtebauförderungsgesetzes eingetreten ist. 

Preisstoppverordnung

Preisstoppverordnung

Mit der Preisstoppverordnung vom 26. November 1936 wurden Preiserhöhungen verboten, die bodenpolitische Gründe verfolgten. Daraus folgend wurden die Preise für Grundstücke nicht mehr durch den Grundstücksmarkt bestimmt. In den alten Bundesländern galt die Preisstoppverordnung bis 1960, in den neuen bis 1989. Die Aufhebung der Preisstoppverordnung sollte zu größerer Transparenz im Grundstücksmarkt führen, weiter sollte es Vorkehrungen dafür geben, dass Unkenntnisse von Wertverhältnissen zu Übervorteilungen beim Erwerben und Veräußern sorgten. Gutachterausschüsse entstanden, die dafür sorgten, Grundstückswerte zu bestimmen und dabei ihre Pflichten zu wahren.

Zielbaumverfahren

Zielbaumverfahren

Das Zielbaumverfahren ist eine spezielle Form der Nutzwertanalyse beziehungsweise des indirekten Vergleichswertverfahrens und wird von deutschen Gerichten als neutrale, nachvollziehbare Methode für die Marktwertermittlung von Immobilien anerkannt. Zielbaumverfahren entsprechen der Immobilienwertermittlungsverordnung (WertV). Grundlage sind Vergleiche von Merkmalen zu bewertender Grundstücke mittels Punktesystem, aus denen sich Zu- und Abschläge ergeben können.

Vorkaufsrecht

Vorkaufsrecht

Mit dem Vorkaufsrecht erhält eine bestimmte Person das Recht, Immobilien/Grundstücke vor anderen Interessenten zu erwerben. Grundlage des Vorkaufrechts ist ein eigenständiger Kaufvertrag zwischen dem Berechtigten und dem Verkäufer, der notariell beglaubigt ist und ein Rücktrittsrecht sichert. Unterschieden werden dringliches, schuldrechtliches und gesetzliches Vorkaufsrecht. § 24 Baugesetzbuch (BauGB) enthält die Regelungen fürs gesetzliche Vorkaufsrecht von Kommunen, Gemeinden, etc., also Gebietskörperschaften.

Vergleichswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Neben dem Sachwert- und Ertragsverfahren gilt das Vergleichswertverfahren als eines der drei klassischen und in Deutschland angewendeten Wertermittlungsverfahren für Immobilien. In § 13 Abs. 1 WertV finden sich die rechtlichen Regelungen zum Vergleichswertverfahren. Die aktuelle Marktlage wird in die Kalkulation miteinbezogen, sodass der Vergleich einen objektiven Überblick über den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie bietet.

Der Name Vergleichswertverfahren verrät bereits, wie der Immobilienwert ermittelt wird: Bebaute und unbebaute Gründstücke werden mit gleichwertigen Immobilien nebst Grundstücken verglichen. Dabei handelt es sich meist um Wohneigentum, das der Eigentümer selbst nutzt, also beispielsweise Eigentumswohnungen, Ein- oder auch Zweifamilienhäuser. Um den aktuellen Marktwert realistisch ermitteln zu können, ist es vorteilhaft, wenn die zu vergleichenden Objekte in einer Region, idealerweise im selben Einzugsgebiet liegen. Weiter sind Ähnlichkeiten in der Größe und Ausstattung sinnvoll und dass der Zeitraum, in dem die Vergleichsobjekte bewertet wurden, nicht allzu weit in der Vergangenheit liegen.

Die Kaufpreissammlung deutscher Gutachterausschüsse gibt Auskunft über den Wert von Grund und Boden; die Einsicht in die Kaufpreissammlung muss beantragt werden. Die darin enthaltenen Daten sind dann für ein Vergleichswertverfahren aussagekräftig genug, wenn sich zehn oder mehr Bewertungen vergleichbarer Grundstücke in der Kaufpreissammlung befinden. Sie kann auch für die Berechnung baulicher Objekte herangezogen werden; andernfalls stützt sich diese auf eigene Marktrecherchen oder Grundstücksmarktberichte.

Künftige Gemeinbedarfsflächen

Künftige Gemeinbedarfsflächen

Beschaffen für die öffentliche Nutzung von der Allgemeinheit, sind künftige Gemeinbedarfsflächen auch jene Grundstücke, die künftig auch zu Landesverteidigungszwecken genutzt werden sollen. Maßgeblich wird der Wert solcher künftigen Gemeinbedarfsflächen durch die entschädigungsrechtlichen Vorschriften bestimmt. Anwendung finden bei der Bewertung künftiger Gemeinbedarfsflächen die allgemeingültigen Grundsätze, die die WertR 2006 für die Entschädigung vorgibt. Als Zeitpunkt gilt jener, ab dem die künftige Gemeinbedarfsfläche ausgeschlossen von jeglicher konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen werden konnte.

Abweichungen

Abweichungen

 Die Bewertung von Vergleichsgrundstücken ist nicht immer einfach möglich. Wertbeeinflussende Merkmale führen zu Abweichungen von zu bewertenden Grundstücken. Um das Problem zu lösen, gibt es unterschiedliche Lösungsansätze.

 

Das Erstellen eines Preisvergleichs von Vergleichsgrundstücken oder Bodenwerten ist in aller Regel nicht ohne weiteres möglich. Die sogenannten wertbeeinflussenden Merkmale (also die qualitativen Eigenschaften) weichen meist voneinander ab. Diese Abweichungen müssen in die Bewertung der Vergleichspreise mit einbezogen werden.

 

Die Systematik der Abweichungen

 

Es sind vier Sätze, die die Behandlung von Abweichungen und ihre Bedeutung behandeln:

 

Satz 1 Ableitung mit Umrechnungskoeffizienten:

Damit sind die konkreten Abweichungen der Vergleichsgrundstücke und der bewertenden Grundstücke gemeint. Man spricht auch von Zustandsmerkmalen, die sich aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung ergeben. Angewendet werden vorhandene Umrechnungskoeffizienten. Das setzt jedoch voraus, dass eine ausreichende Zahl von ausgewerteten Kaufpreisen bekannt ist.

 

Satz 2 Ableitung mit Indexreihen:

Dieser Satz regelt die allgemeinen Wertverhältnisse des Grundstücksmarktes. Die Bodenpreisindexreihen werden mithilfe vergleichbar genutzter und der Lage nach ähnlicher Grundstückspreise und dem Bewertungsstichtag abgeleitet.

 

Satz 3 Ableitung durch Liegenschaftszinssätze:

Hier geht es um die durchschnittliche marktübliche Verzinsung, wobei der Verkehrswert von den Liegenschaften abgeleitet wird. Dabei dient der Liegenschaftszinssatz der Transparenz des Grundstücksmarktes. Beeinflussende Faktoren sind die allgemeine Wirtschaftssituation, die Lage des Kapitalmarktes und die örtliche Grundstücksmarktlage.

 

Satz4 Ableitung durch Vergleichsfaktoren:

Bei den Vergleichsfaktoren wird differenziert zwischen den qualitativen Eigenschaften und dem Problem der Schwierigkeit der Vergleichbarkeit von Grundstücken. Um dieser Problematik zu begegnen, sollten in der Regel mindestens fünf Objekte in eine vergleichbare Beziehung zueinander gesetzt werden.

 

Angemessene Zu- und Abschläge

 

Abweichungen sind „in geeigneter Weise“ zu berücksichtigen. Das kann beispielsweise in Form von Zu- oder Abschlägen erfolgen. Dabei müssen Faktoren wie besondere Lagerverhältnisse mit einbezogen werden. Gemeint sind damit die Verkehrslage, Geschäfts- oder Wohnlagen. Auch die Nutzbarkeit, die Grundstücksgröße und die Grundstückstiefe fließen in die Berechnung mit ein. Zu ihnen gehören Erschließungs- und Entwicklungszustände, aber auch Umwelteinflüsse. Um zu seriösen Ergebnissen zu kommen, werden oft die maßgeblichen wertbeeinflussenden Merkmale, die die Unterscheidung ausmachen, ins Verhältnis zueinander gesetzt. 

Wegerecht

Wegerecht

Das Wegerecht wird in aller Regel als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen – Ausnahme: Das Notwegerecht, bei dem die eigene Immobilie nur zu erreichen ist, wenn das Nachbargrundstück überquert wird. Führen Wege, Durchgänge, Straßen und Durchfahrtsmöglichkeiten über fremde Grundstücke, spricht man vom Wegerecht. Wegerechte sind keine Gewohnheitsrechte; ein Grundstückseigentümer ist gezwungen, Teile dessen herzugeben, was oft den Grundstückswert beeinträchtigen kann.

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Bernd A. Binder