Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Grundstück

unbebautes Grundstück

unbebautes Grundstück

Befinden sich auf einem Grundstück keinerlei Bauwerke oder nur solche, die vom Zustand der Bebauung her nicht nutzbar sind, wie zerstörte oder dem Verfall preisgegebene Gebäude, Gebäudereste oder Ruinen, so wird dieses Grundstück als unbebautes Grundstück bezeichnet. Betriebsvorrichtungen oder eine Einfriedung, die eventuell auf dem Grundstück vorhanden sind, zählen nicht bei der Beurteilung, ob es sich um ein unbebautes Grundstück handelt.

Grundstück

Grundstück

Als Grundstück bezeichnet man Flurstücke oder Teile davon sowie Gruppen von Flurstücken, die separat vermessen wurden. Die vermessene Fläche muss im Grundbuch eingetragen sein, um als Grundstück zu gelten. Als Parzelle werden Teile eines Flurstückes genannt, die gesondert erworben oder verkauft werden. Diese werden erst zu einem Grundstück, wenn sie ein Grundbuchblatt erhalten haben und vermessen wurden.

Bebauen kann man ein Grundstück nur, sofern es erschlossen und baureif gestellt wurde. Dazu muss ein Anschluss an die Versorgungsnetze wie Strom, Abwasser und Frischwasser sowie an eine öffentliche Straße vorhanden sein. Zudem muss die Parzelle innerhalb bebauter Gebiete liegen und im Bebauungsplan für eine Bebauung vorgesehen sein. Die Vorgaben für die mögliche Art und das Ausmaß der Bebauung werden ebenfalls im Bebauungsplan festgelegt. Wer also ein Grundstück zur Bebauung kauft, sollte sich vorab darüber informieren, ob die Voraussetzungen dafür gegeben sind. 

Grunddienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten sind beispielsweise das Fenster-, Geh- und Fahrt- sowie das Leistungsrecht – also Grundstücksbelastungen zugunsten eines Eigentümers von einem anderen Grundstück. Grunddienstbarkeiten basieren auf den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), worin geregelt ist, dass der Eigentümer des anderen Grundstücks das Ausüben eines Rechts ausschließen, bestimmte Handlungen nicht vornehmen oder das Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen darf. Grunddienstbarkeiten sind in der zweiten Abteilung des Grundbuchs einzutragen.

Instandhaltung

Instandhaltung

Instandhaltung: Jegliche Maßnahmen, die am Betrachtungsgegenstand (Immobilie, Grundstück, Gebäude, technische Systeme, Betriebsmittel, Geräte, etc.) getätigt werden, um einen bestimmungsmäßigen Gebrauch innerhalb der Nutzungsdauer zu gewährleisten. Instandhaltung schließt Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Qualitätsverbesserungen ein.

Überbau – Verkehrswertermittlung

Überbau – Verkehrswertermittlung

Vom Wertermittlungsstichtag spricht man, wenn der Zeitpunkt erreicht wird, an dem die Grenze überschritten wird. Der Gesetzgeber sieht keinerlei Anpassungsmöglichkeiten vor. Die Verkehrswertermittlung beim Überbau erfolgt mit folgender Vorgehensweise:

Ausgangspunkt ist der Wert vom belasteten Grundstück und der Wert des nicht überbauten Grundstücks. Addiert werden der abgezinste Bodenwert vom Grundstück mit Überbau, weiter der Barwert der Überbaurente und der Gebäudewert ohne Überbau. Abschläge folgen durch die Einschränkung, das Ergebnis ist der Verkaufswert des überbauten Grundstücks.

Anders geht man vor, wenn man den Verkaufswert des Grundstücks errechnen will, von dem der Überbau ausgeht. Dies geschieht folgendermaßen:

Der Barwert der Überbaurente wird vom Bodenwert des Grundstücks inklusive Überbau abgezogen. Der Gebäudewert inklusive des Überbaus und möglichen Zuschlägen wird hinzu addiert. Diese Werte ergeben sich durch die verbesserte Ausnutzung, die durch den Überbau erfolgt. Die Angaben erfolgen in Prozent.

Abwasser

Abwasser

Als Abwasser wird Regenwasser vom Grundstück oder Dach eines Gebäudes bezeichnet. Darüber hinaus handelt es sich beim Brauchwasser, zum Beispiel für das WC oder die Waschmaschine, um Abwasser. In der Regel wird Brauchwasser mithilfe der öffentlichen Kanalisation entsorgt, eine weitere Möglichkeit ist der Einsatz einer eigenen Klärgrube. Die öffentliche Kanalisation wird auch als Sammelkanalisation bezeichnet.

Um wertvolles Regenwasser nicht zu vergeuden und Trinkwasser zu sparen, kann man es für die Gartenbewässerung nutzen. Lässt man es im Erdreich versickern, entlastet es darüber hinaus die Kanalisation.

Regenwasser wird auf zwei unterschiedliche Abwassersysteme verbraucht. Man unterscheidet zwischen

  • dem Mischsystem: Hier wird das Regenwasser zusammen mit dem anderen Brauchwasser in der Kanalisation entsorgt.

Und

  • dem Trennsystem: Bei diesem Abwassersystem wird das Regenwasser gesondert gesammelt und wiederverwendet. Oder es versickert im Erdreich.

Erbbaurecht / vertraglicher Inhalt

Erbbaurecht / vertraglicher Inhalt

Eine notarielle Beurkundung ist für Erbbaurechtsverträge, bei denen es sich um ein dingliches und schuldrechtliches Recht handelt, zwingend erforderlich. § 2 und § 5 ErbbauRG besagen, dass das vertragliche Vereinbaren mit dinglicher Wirkung möglich ist. Unter anderem lassen sich regeln:

  • Grundstückseigentümer müssen zustimmen, wenn der Erbbauberechtigte die Veräußerung des Grundstücks, das Belasten mit Hypotheken, einer Grund- oder Rentenschuld sowie einer Reallast plant.
  • Grundstückseigentümer sind dazu verpflichtet, ein entsprechendes Grundstück an denjenigen, der erbbauberechtigt ist, zu verkaufen.
  • Damit das Erbbaurecht nach seinem Ablauf vom Erbbauberechtigten erneuert werden kann, wird diesem ein Vorrecht eingeräumt.
  • Der Erbbauberechtigte kann dazu verpflichtet werden, Vertragsstrafen zahlen zu müssen.
  • Neben dem Errichten und Instandhalten von Bauwerken kann auch ihre Verwendung vereinbart werden.
  • Um im Falle von Zerstörung für einen Wiederaufbau aufzukommen, lässt sich eine Versicherung fürs Bauwerk vereinbaren.
  • Die Übernahme von öffentlich-rechtlichen Lasten sowie Abgaben.
  • Der Erbbauberechtigte kann verpflichtet werden, das Erbbaurecht bei Eintreten bestimmter Voraussetzungen an den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall). Im Falle einer fristlosen Kündigung entfällt das Erbbaurecht nicht, es wird an den Grundstückseigentümer übertragen.

Lage

Lage

Wenn man ein Haus kaufen will, stößt man unweigerlich irgendwann auf Anzeigen, die ganz besonders auf die gute Lage des angebotenen Grundstücks verweisen. Und tatsächlich ist die Lage, auf der sich eine Immobilie befindet, von entscheidender Bedeutung. Zur Beurteilung der Lage müssen unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden.

 

Das Grundstück selbst

 

Völlig unabhängig davon, wo das Grundstück sich befindet, spielen auch seine Eigenschaften eine Rolle. So fällt in die Bewertung mit hinein, um was für eine Art es sich beim Grundstück handelt. Auch das Maß entscheidet mit. Und nicht zuletzt wirkt sich auch die Form des Grundstücks auf den Wert aus, der ermittelt wird. Von diesen Dingen abgesehen ist selbstverständlich auch die geografische Lage wichtig. Je nachdem, wie das Grundstück genutzt wird, kann nicht nur der Stadtteil oder die Stadt in die Bewertung einfließen, sondern auch die europäische Lage, wobei das nur bei gewerblichen Objekten der Fall ist.

 

Lautstärke und Nachbarn

 

Jeder möchte möglichst ruhig wohnen, trotzdem soll die Verkehrsanbindung gut sein. Ein Haus nahe eines Autobahnzubringers wird kaum so beliebt sein wie eines, das zentral und dennoch ruhig liegt. Gerade eine gute Verkehrsanbindung ohne damit verbundenen Straßenlärm macht einen Teil der guten Lage aus. Doch bei der Wertermittlung von Grundstücken muss auch die Immissionslage mit einbezogen werden, also die Frage nach möglichen Umwelteinflüssen. Handelt es sich bei dem Vorhaben um eine Geschäftsidee, beispielsweise im Bereich Einzelhandel, spielt auch die Nachbarschaft in die Bewertung mit hinein. Das Gleiche gilt für die Erreichbarkeit des Objektes.

 

Die Lage bei Geschäftsgrundstücken

 

Überhaupt ist die Ermittlung einer guten Lage besonders komplex, wenn damit Geschäftsvorhaben verbunden sind. Hier reicht es nicht aus, den Verkehrswert zu ermitteln, die Lage muss auch auf Wirtschaftlichkeit überprüft werden. Also müssen benachbarte Straßen in die Kalkulation mit einfließen, die Infrastruktur oder die Konkurrenzsituation. Das Ganze muss gewissenhaft durchgeführt werden, Käuferströme und Vergleichspreise müssen genutzt werden. Erfahrene Sachverständige nutzen beispielsweise Umrechnungskoeffizienten und die Regressionanalyse, um den Wert der Lage eines Grundstücks zu ermitteln.

 

Verkehrswert bei Grundstücken

Verkehrswert bei Grundstücken

 

Beim Verkehrswert eines Grundstückes geht es immer um zwei Komponenten. Zum einen gilt der Wert als stichtagsbezogener, wobei die Grundlage die tatsächlichen und rechtlichen Merkmale des Grundstücks sind. Es geht aber immer auch um die Zukunftsaussichten, also die Frage, wie nachhaltig das Grundstück nutzbar ist.

 

Subjektive Vorhaben eines Eigentümers spielen zunächst einmal bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Rolle. Die Eigenschaften des Grundstücks werden objektiv bewertet. Ein Beispiel kann diese Thematik verdeutlichen. Nehmen wir einmal an, ein Eigentümer erfährt, dass der Wert seines Grundstücks aufgrund landwirtschaftlicher Nutzbarkeit eine gewisse Höhe erreicht. Er möchte aber keinerlei Landwirtschaft auf dem Grundstück betreiben. Am Verkehrswert ändert das nichts, weil die Pläne des Eigentümers keine Rolle spielen.

 

Bebaute Grundstücke und ihr Verkehrswert

 

Wenngleich ein Grundstück nach dem Verkehrswert des Stichtages bewertet wird, kommt doch eine weitere Variante zum Tragen. So kommt beispielsweise beim Ertragswertverfahren der Begriff der „eskompierten Erträge“ zum Einsatz. Damit sind Erträge gemeint, die voraussichtlich in der Zukunft erwirtschaftet werden. Der Wert der baulichen Anlage ist also auch an die zukünftig erzielbaren Erträge gekoppelt. Zusätzlich fließt auch der Bodenwertanteil mit in die Ermittlung des Verkehrswertes ein.

 

Die Wertverfahren

 

Generell stehen sich zwei Wertverfahren gegenüber, zum einen das Ertragswertverfahren und zum anderen das Sachwertverfahren. Das Sachwertverfahren nimmt als Bewertungsgrundlage die Herstellungskosten, betrachtet also den in der Vergangenheit entstandenen Aufwand. Das Ertragswertverfahren folgt einem anderen Prinzip. Schon der Name des Verfahrens legt nahe, dass es dabei um die Zukunftsaussichten für ein Grundstück handelt, die voraussichtlich eintreten. Ein drittes Wertverfahren ist das Vergleichswertverfahren.

 

Das Vergleichswertverfahren

 

Eigentlich soll beim Vergleichswertverfahren einzig und allein der Stichtag berücksichtigt werden, an dem der Verkehrswert ermittelt wird, es soll also nur die Gegenwart berücksichtigt werden, Grundlage ist der gewöhnliche Geschäftsverkehr. Tatsächlich sieht die Praxis anders aus, denn bei der Verkehrswertermittlung kommt es in der Regel auch zu einem Vergleich von Preisen. So kommen also letztlich auch Preiserwartungen mit ins Spiel.

 

 Vgl. § 194 BauGB

Grundbuch

Grundbuch

Viele Werte können durch menschliches Zutun vermehrt werden. Bei Grund und Boden ist das anders. Dieser Umstand erhöht den Wert von Grundstücken und so überrascht es nicht, dass sie von Banken gern als Sicherheiten eingesetzt werden. Durch Hypotheken oder die Verpfändung von Grundschuld dienen Grundstücke auf diese Weise der Finanzierung von Immobilien. Darüber hinaus müssen die Rechte der Eigentümer am Grundstück oder hinsichtlich der Verfügbarkeit geklärt werden. Es geht im weitesten Sinne also um das Rechtsverhältnis des Grundstücks. Geregelt wird das im Grundbuch.

Allgemein gültig: die fünf Teile des Grundbuchs

Zwar kann es sein, dass in bestimmten Details Unterschiede von den einzelnen Bundesländern gemacht werden. Der grundsätzliche Aufbau des Grundbuchs unterliegt aber Gesetzmäßigkeiten, an die sich jedes Bundesland halten muss. Zunächst geht es um die Aufschrift. Sie informiert darüber, welches Amtsgericht für den Vorgang zuständig ist. Im Bestandsverzeichnis geht es um Gemarkung, Flurstücke und Flur, jedes Grundstück wird mit einer laufenden Nummer versehen. Konkret werden spezifische Bezeichnungen des Grundstücks definiert, das können Aussagen über die Wirtschaftsart (beispielsweise Landwirtschaftsfläche oder Betriebsfläche) sein, die exakte Anschrift oder die Größe des Grundstücks sind ebenfalls Bestandteil des Bestandsverzeichnisses. Zusätzlich zur Aufschrift und dem Bestandsverzeichnis gibt es die Abteilungen I, II und III.

Die drei Abteilungen

Eigentümer eines Grundstücks werden in Abteilung I eingetragen. Des weiteren wird vermerkt, unter welchen Voraussetzungen der Eigentumserwerb vorgenommen wurde. Hier gibt es Unterschiede zwischen dem Kauf eines Grundstücks, der Schenkung oder einer Erbschaft. Sämtliche Belastungen oder Beschränkungen des Grundstücks werden in Abteilung II geregelt. Dazu zählen mögliche laufende Insolvenzverfahren, aber auch Testamentsvollstreckungen und Nacherbfolgen. Lediglich Hypotheken, Grund- und Rentenschulden sind nicht in Abteilung II geregelt. Sie werden in Abteilung III zusammengefasst und gewährleisten für Gläubiger im Zweifelsfall die Sicherung ihrer Ansprüche.

Das Grundbuchamt

Eine Eintragung ins Grundbuch kann auf der Basis der Grundbuchordnung nur durch das zuständige Grundbuchamt vorgenommen werden. Dabei gilt zwar generell, dass Änderungen im Grundbuch nur gestattet sind, wenn der Eigentümer diesen zustimmt. Bei Zwangsversteigerungen und anderen besonderen Situationen entfällt das Recht auf Zustimmung jedoch. 

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Bernd A. Binder