§ Urteil: Über Baupläne eines Nachbarn muss Verkäufer informieren

Verkäufer einer Wohnung, auf deren Nachbargrundstück ein Bauprojekt geplant ist, dürfen diesen Tatbestand nicht verschweigen. Ansonsten verletzt der Verkäufer seine Aufklärungspflicht und ist zu Schadenersatz verpflichtet. So urteilte das LG Hamburg mit Beschluss Az: 326 O 193/15 am 04,07.2017.

Fallbeispiel zum Urteil

Dem Kläger wurde mit notariellem Grundstückskaufvertrag und unter Rechts- und Sachmängelhaftungsausschluss eine Eigentumswohnung von der Beklagten verkauft. Auf dem Nachbargrundstück war ein Neubauprojekt geplant, wovon die Verkäuferin wusste. Nach einem halben Jahr entstand dort ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus, welches das bisherige Umfeld der Bebauung und der Abstandsflächen veränderte. Der Käufer forderte daher von der Verkäuferin Schadenersatz.

Folgen des Urteils

Dem Käufer wurde vom LG Hamburg der Schadenersatz zugesprochen, obwohl ein weitgehender Ausschluss der Haftung für Rechts- und Sachmängel im Kaufvertrag vereinbart war. Neben dem Gewährleistungsrecht Mängel betreffend aus dem Kaufvertragsrecht seien auch allgemeine Anspruchsgrundlagen für den Schadenersatzanspruch anwendbar, soweit Umstände betroffen sind, die nicht unter den Anwendungsbereich des Sachmängelgewährleistungsrechts fallen, urteilten die Richter. Die Verkäuferin haftet deswegen mit Schadenersatz wegen einer Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungspflicht. Die Beklagte hätte den Kläger über das geplante Bauvorhaben unaufgefordert informieren müssen. Der Umfang und die Art einer geplanten Nachbarbebauung haben erhebliche Auswirkungen auf den Kaufgegenstand und stellen wertbildende Faktoren, die außerhalb des Sachmängelgewährleistungsrechts stehen, dar.

Fazit zum Urteil

Das LG Hamburg weitete mit seiner Entscheidung die Aufklärungspflichten über die Arglist hinaus aus.  Mit Verweis auf die höchstrichterliche Rechtsprechung besteht nach dem Urteil „für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen zu vereiteln geeignet sein können und daher für den Entschluss eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung sein können, sofern dieser die Mitteilung nach Treu und Glauben redlicher Weise erwarten darf“. Der Verkäufer kann dabei auch verpflichtet sein, über Umstände, die die Preiskalkulation wesentlich beeinflussen, aufzuklären. Dies gilt im Besonderen, wenn erkennbar ist, dass der Käufer auf Grundlage falscher Vorstellungen ein Angebot abgibt. Im Einzelfall ist dem Verkäufer anzuraten, auch die Haftung bei vorvertraglichen Aufklärungspflichten, die über ein arglistiges Verschweigen hinausgehen, im Grundstückskaufvertrag auszuschließen, um möglicherweise schwer übersehbare Haftungssituationen wegen Verletzungen der Aufklärungspflicht zu vermeiden bzw. möglichst einzuschränken.