§ Urteil: Fehlerhaft angegebenes Baujahr eines Gebäudes – ein Sachmangel

Das OLG Hamm stellte im Urteil Az. 22 U 82/16 vom 02.03.2017 fest, dass auf Verlangen eines Käufers ein Grundstückskaufvertrag zurück abgewickelt werden muss, wenn im Kaufvertrag ein von den Tatsachen abweichendes Baujahr für das Haus angegeben wurde und dieses als vereinbarte Beschaffenheit ausgelegt werden muss.

Fallbeispiel zum Urteil

Der Kläger erwarb von der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag, der eine Sachmängelhaftung ausschloss, ein Grundstück, welches mit einem Wohnhaus bebaut war. Bei dem Wohnhaus sollte es sich, so im Kaufvertrag ausgewiesen, „um ein Gebäude aus dem Jahr 1997“ handeln. Das Haus wurde allerdings tatsächlich bereits zwei Jahre früher bezugsfertig gestellt. Der Kläger forderte daher von der Beklagten die Rückabwicklung des Kaufvertrages ein.

Folgen des Urteils

Das Urteil der Vorinstanz wurde vom OLG Hamm bestätigt. Demgemäß wäre der Kläger zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt. Mit der Angabe des Baujahrs im Kaufvertrag, welches als Beschaffenheitsvereinbarung gewertet werden müsse, stelle einen Sachmangel des Grundstücks dar, der zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigte. Die Beklagte müsse nach Meinung der Richter trotz des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses dafür einstehen. Der Errichtungszeitpunkt eines Gebäudes habe wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert des Grundstücks, so dass sich daraus ein erheblicher Mangel ergäbe. Nach Auffassung des Gerichts habe die Beklagte zudem den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes ins Blaue hinein angegeben, was eine arglistige Täuschung des Klägers zur Folge hatte.

Fazit zum Urteil

Wenn sich Kaufvertragsparteien entscheiden ein genaues Baujahr für ein auf dem Grundstück befindliches Gebäude in den Kaufvertrag aufzunehmen, so muss der Verkäufer das Risiko einer Rückabwicklung des Vertrages tragen, sofern sich im Nachhinein eine Abweichung vom angegebenen Baujahr ergibt. Auch eine Sachmängelausschlussvereinbarung schützt hier nicht, da es sich um einen Mangel in der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit der Immobilie handelt und der Sachmängelausschluss nicht greift. Für den Käufer stellt sich eine Rückabwicklung häufig umständlicher dar. Der Käufer sieht sich nach dem erfolgten Rücktritt Nutzungsersatzansprüchen ausgesetzt und muss zudem die Kaufpreisfinanzierung rückabwickeln. Die Vertragsparteien sollten daher bereits in der Vorbereitung des Verkaufsprozesses die Baujahresangaben von Gebäuden sorgfältig prüfen. Der Verkäufer muss alle Angaben zum Grundstück und darauf errichteten Gebäuden ausreichend belegen können. Anderenfalls könnte ihm eine arglistige Täuschung nachgesagt werden. Sollte der Zeitpunkt der Fertigstellung eines Gebäudes nicht präzise festgestellt werden können, so sollte auf eine Angabe im Kaufvertrag verzichtet oder diese mit dem Zusatz „unbekannt“ oder „zirka“ versehen werden.