Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Verkehrswert

Marktwert

Marktwert

Marktwert ist im Immobilienbereich nach WertV sowie TEGoVA Synonym für Verkehrswert.

Beleihungswert

Beleihungswert

Der Beleihungswert kommt in erster Linie bei Immobilienfinanzierungen zum Tragen. Fast alle Kreditinstitute knüpfen an die Darlehen für Häuser und Wohnungen in aller Regel Grundpfandrechte. Im Falle von Zahlungsunfähigkeit des Kunden bestehen also Ansprüche der Bank auf die Immobilie. Der Beleihungswert kennzeichnet den Preis des Objektes. Dabei bezieht sich der Beleihungswert auf den Betrag, den die Bank im Falle einer Krise tatsächlich erzielen könnte. Wie folgenschwer Krisen sich darstellen, kann jedoch natürlich nur eingeschränkt vorhergesagt werden, wie die Erfahrungen zeigen.

Gesetzlich definiert ist der Begriff Beleihungswert nicht, im allgemeinen Sprachgebrauch von Versicherungsunternehmen, Banken und Sparkassen kommt er aber regelmäßig zum Einsatz. Faktisch kann man sagen, dass Verkehrswert und Verkaufswert identisch verwendet werden, da auch sie den angenommenen Wert eines Objektes bezeichnen.

Freihändiger Verkauf und Beleihungswert

Die üblicherweise angewendete Wertermittlung einer Immobilie beruht auf dem Preis des normalen Verkaufsfalls. Man spricht in diesem Zusammenhang auch vom freihändigen Verkauf. Diese Praxis hat zur Konsequenz, dass bestimmte Faktoren in die Wertermittlung nicht mit einfließen dürfen. Zu ihnen zählen beispielsweise Liebhaberpreise, die den Preis in die Höhe treiben. Aber auch Zwangsversteigerungen, die dafür sorgen, dass der Preis sinkt. Ebenso irrelevant sind persönliche Dinge wie der Nutzen des gegenwärtigen Eigentümers. Vielmehr geht es um den Ertrag, den ein potentieller Käufer in der Zukunft erzielen kann.

Ermittlungsverfahren beim Beleihungswerte

Die Grundlage zur Ermittlung des Beleihungswertes sind die Wertermittlungsrichtlinien und die Beleihungsgrundsätze. Sie regeln neben dem Ertragswert auch den Bau- und Bodenwert sowie den Verkehrswert. Rendite-Objekte werden meist anhand des Ertragswertes betrachtet, Ein- oder Zweifamilienhäuser und selbst genutzte Eigentumswohnungen werden in der Regel nach dem Sachwert bewertet. Grundsätzlich stützen sich Bewertungen auf die drei Beine Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert.

Unbelastete und belastete Grundstücke

Generell wird beim Beleihungswert und beim Verkehrswert davon ausgegangen, dass das Grundstück frei von Belastungen, also schuldenfrei ist. Tatsächlich sind in vielen Fällen jedoch Belastungen oder Rechte im Grundbuch eingetragen. Jeder Eintrag im Grundbuch muss wertmäßig gesondert erfasst und berücksichtigt werden. Auf dieser Grundlage werden dann Ranglisten erstellt. Die Beleihungsgrenze liegt übrigens bei drei Fünfteln des Grundstückswertes und sollte nicht überschritten werden. In der Immobilienfinanzierung gibt es aber auch Kreditinstitute, die 100-Prozent-Finanzierungen anbieten. 

Vergleichswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Neben dem Sachwert- und Ertragsverfahren gilt das Vergleichswertverfahren als eines der drei klassischen und in Deutschland angewendeten Wertermittlungsverfahren für Immobilien. In § 13 Abs. 1 WertV finden sich die rechtlichen Regelungen zum Vergleichswertverfahren. Die aktuelle Marktlage wird in die Kalkulation miteinbezogen, sodass der Vergleich einen objektiven Überblick über den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie bietet.

Der Name Vergleichswertverfahren verrät bereits, wie der Immobilienwert ermittelt wird: Bebaute und unbebaute Gründstücke werden mit gleichwertigen Immobilien nebst Grundstücken verglichen. Dabei handelt es sich meist um Wohneigentum, das der Eigentümer selbst nutzt, also beispielsweise Eigentumswohnungen, Ein- oder auch Zweifamilienhäuser. Um den aktuellen Marktwert realistisch ermitteln zu können, ist es vorteilhaft, wenn die zu vergleichenden Objekte in einer Region, idealerweise im selben Einzugsgebiet liegen. Weiter sind Ähnlichkeiten in der Größe und Ausstattung sinnvoll und dass der Zeitraum, in dem die Vergleichsobjekte bewertet wurden, nicht allzu weit in der Vergangenheit liegen.

Die Kaufpreissammlung deutscher Gutachterausschüsse gibt Auskunft über den Wert von Grund und Boden; die Einsicht in die Kaufpreissammlung muss beantragt werden. Die darin enthaltenen Daten sind dann für ein Vergleichswertverfahren aussagekräftig genug, wenn sich zehn oder mehr Bewertungen vergleichbarer Grundstücke in der Kaufpreissammlung befinden. Sie kann auch für die Berechnung baulicher Objekte herangezogen werden; andernfalls stützt sich diese auf eigene Marktrecherchen oder Grundstücksmarktberichte.

Pachtwertverfahren

Pachtwertverfahren

Mittels Pachtwertverfahren (PWV) wird die Jahresnettokaltmiete für eine Landpacht/gepachtete Immobilie ermittelt. Bewirtschaftungskosten sowie marktüblicher Liegenschaftszinssatz finden Berücksichtigung. Für Verpächter ergibt sich aus dem Abzug aller Bewirtschaftungskosten vom nachhaltig erzielbaren Gesamtumsatz der Grundstücksreinertrag. Besagter Liegenschaftszinssatz dient der Kapitalisierung; die voraussichtliche Restnutzungsdauer wird zugrundegelegt. Im Ergebnis des Pachtwertverfahrens wird aus ermitteltem Grundstücksertragswert der Verkehrswert entsprechend § 194 BauGB festgestellt. Beim Pachtwertverfahren sind branchenüblicher Basisumsatz, objekt-/vertragsspezifische Anpassungen zu berücksichtigen. Objekttypische, offene und verdeckte vertragsbedingte Ertragswertkriterien sind beim Pachtwertverfahren individuelle Besonderheiten.

Lage

Lage

Wenn man ein Haus kaufen will, stößt man unweigerlich irgendwann auf Anzeigen, die ganz besonders auf die gute Lage des angebotenen Grundstücks verweisen. Und tatsächlich ist die Lage, auf der sich eine Immobilie befindet, von entscheidender Bedeutung. Zur Beurteilung der Lage müssen unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden.

 

Das Grundstück selbst

 

Völlig unabhängig davon, wo das Grundstück sich befindet, spielen auch seine Eigenschaften eine Rolle. So fällt in die Bewertung mit hinein, um was für eine Art es sich beim Grundstück handelt. Auch das Maß entscheidet mit. Und nicht zuletzt wirkt sich auch die Form des Grundstücks auf den Wert aus, der ermittelt wird. Von diesen Dingen abgesehen ist selbstverständlich auch die geografische Lage wichtig. Je nachdem, wie das Grundstück genutzt wird, kann nicht nur der Stadtteil oder die Stadt in die Bewertung einfließen, sondern auch die europäische Lage, wobei das nur bei gewerblichen Objekten der Fall ist.

 

Lautstärke und Nachbarn

 

Jeder möchte möglichst ruhig wohnen, trotzdem soll die Verkehrsanbindung gut sein. Ein Haus nahe eines Autobahnzubringers wird kaum so beliebt sein wie eines, das zentral und dennoch ruhig liegt. Gerade eine gute Verkehrsanbindung ohne damit verbundenen Straßenlärm macht einen Teil der guten Lage aus. Doch bei der Wertermittlung von Grundstücken muss auch die Immissionslage mit einbezogen werden, also die Frage nach möglichen Umwelteinflüssen. Handelt es sich bei dem Vorhaben um eine Geschäftsidee, beispielsweise im Bereich Einzelhandel, spielt auch die Nachbarschaft in die Bewertung mit hinein. Das Gleiche gilt für die Erreichbarkeit des Objektes.

 

Die Lage bei Geschäftsgrundstücken

 

Überhaupt ist die Ermittlung einer guten Lage besonders komplex, wenn damit Geschäftsvorhaben verbunden sind. Hier reicht es nicht aus, den Verkehrswert zu ermitteln, die Lage muss auch auf Wirtschaftlichkeit überprüft werden. Also müssen benachbarte Straßen in die Kalkulation mit einfließen, die Infrastruktur oder die Konkurrenzsituation. Das Ganze muss gewissenhaft durchgeführt werden, Käuferströme und Vergleichspreise müssen genutzt werden. Erfahrene Sachverständige nutzen beispielsweise Umrechnungskoeffizienten und die Regressionanalyse, um den Wert der Lage eines Grundstücks zu ermitteln.

 

Abweichungen

Abweichungen

 Die Bewertung von Vergleichsgrundstücken ist nicht immer einfach möglich. Wertbeeinflussende Merkmale führen zu Abweichungen von zu bewertenden Grundstücken. Um das Problem zu lösen, gibt es unterschiedliche Lösungsansätze.

 

Das Erstellen eines Preisvergleichs von Vergleichsgrundstücken oder Bodenwerten ist in aller Regel nicht ohne weiteres möglich. Die sogenannten wertbeeinflussenden Merkmale (also die qualitativen Eigenschaften) weichen meist voneinander ab. Diese Abweichungen müssen in die Bewertung der Vergleichspreise mit einbezogen werden.

 

Die Systematik der Abweichungen

 

Es sind vier Sätze, die die Behandlung von Abweichungen und ihre Bedeutung behandeln:

 

Satz 1 Ableitung mit Umrechnungskoeffizienten:

Damit sind die konkreten Abweichungen der Vergleichsgrundstücke und der bewertenden Grundstücke gemeint. Man spricht auch von Zustandsmerkmalen, die sich aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung ergeben. Angewendet werden vorhandene Umrechnungskoeffizienten. Das setzt jedoch voraus, dass eine ausreichende Zahl von ausgewerteten Kaufpreisen bekannt ist.

 

Satz 2 Ableitung mit Indexreihen:

Dieser Satz regelt die allgemeinen Wertverhältnisse des Grundstücksmarktes. Die Bodenpreisindexreihen werden mithilfe vergleichbar genutzter und der Lage nach ähnlicher Grundstückspreise und dem Bewertungsstichtag abgeleitet.

 

Satz 3 Ableitung durch Liegenschaftszinssätze:

Hier geht es um die durchschnittliche marktübliche Verzinsung, wobei der Verkehrswert von den Liegenschaften abgeleitet wird. Dabei dient der Liegenschaftszinssatz der Transparenz des Grundstücksmarktes. Beeinflussende Faktoren sind die allgemeine Wirtschaftssituation, die Lage des Kapitalmarktes und die örtliche Grundstücksmarktlage.

 

Satz4 Ableitung durch Vergleichsfaktoren:

Bei den Vergleichsfaktoren wird differenziert zwischen den qualitativen Eigenschaften und dem Problem der Schwierigkeit der Vergleichbarkeit von Grundstücken. Um dieser Problematik zu begegnen, sollten in der Regel mindestens fünf Objekte in eine vergleichbare Beziehung zueinander gesetzt werden.

 

Angemessene Zu- und Abschläge

 

Abweichungen sind „in geeigneter Weise“ zu berücksichtigen. Das kann beispielsweise in Form von Zu- oder Abschlägen erfolgen. Dabei müssen Faktoren wie besondere Lagerverhältnisse mit einbezogen werden. Gemeint sind damit die Verkehrslage, Geschäfts- oder Wohnlagen. Auch die Nutzbarkeit, die Grundstücksgröße und die Grundstückstiefe fließen in die Berechnung mit ein. Zu ihnen gehören Erschließungs- und Entwicklungszustände, aber auch Umwelteinflüsse. Um zu seriösen Ergebnissen zu kommen, werden oft die maßgeblichen wertbeeinflussenden Merkmale, die die Unterscheidung ausmachen, ins Verhältnis zueinander gesetzt. 

Verkehrswert bei Grundstücken

Verkehrswert bei Grundstücken

 

Beim Verkehrswert eines Grundstückes geht es immer um zwei Komponenten. Zum einen gilt der Wert als stichtagsbezogener, wobei die Grundlage die tatsächlichen und rechtlichen Merkmale des Grundstücks sind. Es geht aber immer auch um die Zukunftsaussichten, also die Frage, wie nachhaltig das Grundstück nutzbar ist.

 

Subjektive Vorhaben eines Eigentümers spielen zunächst einmal bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Rolle. Die Eigenschaften des Grundstücks werden objektiv bewertet. Ein Beispiel kann diese Thematik verdeutlichen. Nehmen wir einmal an, ein Eigentümer erfährt, dass der Wert seines Grundstücks aufgrund landwirtschaftlicher Nutzbarkeit eine gewisse Höhe erreicht. Er möchte aber keinerlei Landwirtschaft auf dem Grundstück betreiben. Am Verkehrswert ändert das nichts, weil die Pläne des Eigentümers keine Rolle spielen.

 

Bebaute Grundstücke und ihr Verkehrswert

 

Wenngleich ein Grundstück nach dem Verkehrswert des Stichtages bewertet wird, kommt doch eine weitere Variante zum Tragen. So kommt beispielsweise beim Ertragswertverfahren der Begriff der „eskompierten Erträge“ zum Einsatz. Damit sind Erträge gemeint, die voraussichtlich in der Zukunft erwirtschaftet werden. Der Wert der baulichen Anlage ist also auch an die zukünftig erzielbaren Erträge gekoppelt. Zusätzlich fließt auch der Bodenwertanteil mit in die Ermittlung des Verkehrswertes ein.

 

Die Wertverfahren

 

Generell stehen sich zwei Wertverfahren gegenüber, zum einen das Ertragswertverfahren und zum anderen das Sachwertverfahren. Das Sachwertverfahren nimmt als Bewertungsgrundlage die Herstellungskosten, betrachtet also den in der Vergangenheit entstandenen Aufwand. Das Ertragswertverfahren folgt einem anderen Prinzip. Schon der Name des Verfahrens legt nahe, dass es dabei um die Zukunftsaussichten für ein Grundstück handelt, die voraussichtlich eintreten. Ein drittes Wertverfahren ist das Vergleichswertverfahren.

 

Das Vergleichswertverfahren

 

Eigentlich soll beim Vergleichswertverfahren einzig und allein der Stichtag berücksichtigt werden, an dem der Verkehrswert ermittelt wird, es soll also nur die Gegenwart berücksichtigt werden, Grundlage ist der gewöhnliche Geschäftsverkehr. Tatsächlich sieht die Praxis anders aus, denn bei der Verkehrswertermittlung kommt es in der Regel auch zu einem Vergleich von Preisen. So kommen also letztlich auch Preiserwartungen mit ins Spiel.

 

 Vgl. § 194 BauGB

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Bernd A. Binder