Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Immobilienfinanzierung

Eigenkapital / Eigenmittel

Eigenkapital / Eigenmittel

Barmittel, Guthaben auf Sparkonten, Wertpapiere, Guthaben auf Bausparverträgen, Aktien, Eigenleistungen am Bau und das Eigentum am Baugrundstück stellen das Eigenkapital oder die Eigenmittel dar, welche bei der Immobilienfinanzierung eingesetzt werden können.

Leibrenten

Leibrenten

Leibrenten sind sogenannte periodische Rentenzahlungen. In der privaten Rentenversicherung sind auch Einmalzahlungen möglich. Leibrenten werden unter anderem genutzt, um Wohneigentum zu verkaufen. Dieser Prozess wird auch als „umgekehrte Hypothek“ bezeichnet.

In der Regel werden Leibrenten lebenslang und in einer gleichbleibenden Rentenhöhe gezahlt. Doch es sind auch Dynamisierungen durch Wertsicherungsklauseln realisierbar. Man trennt hier genehmigungsfreie, -fähige und pflichtige Wertsicherungsklauseln. Im Falle von temporären Leibrenten kommt es zu Zahlungen bis zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt. Stirbt der Rentenempfänger jedoch vor dem Erreichen dieses Zeitpunktes, werden keine weiteren Zahlungen fällig. Anders verhält es sich bei der Zeitrente. Auch hier wird für das Ende der Zahlung ein Zeitpunkt bestimmt. Dieser kann jedoch auch für die Zeit nach dem Tod gelten. Zeitrenten sind dementsprechend also vererbbar.

Leibrenten beim Hausverkauf

Wer sein Haus verkaufen will, kann als Immobilienfinanzierung die Leibrente verwenden. Für den Käufer bedeutet das, nur einen Teil oder nichts vom Kaufpreis zu zahlen, dafür aber regelmäßige Rentenzahlungen zu leisten. Bei dieser Form der Immobilienfinanzierung profitieren in aller Regel beide Vertragsparteien. Der Verkäufer kann sicher sein, bis zu seinem Lebensende regelmäßige Einkünfte zu haben. Der Käufer erhält nach dem Todesfall die Immobilie. Stirbt der Empfänger der Rentenzahlungen vor der Abzahlung des Kaufpreises, profitiert der Käufer in besonderem Maße. Das ist aber nicht immer möglich.

Sonderregelungen bei Leibrenten

Will der Verkäufer sicher sein, kann er zusätzlich zur Leibrente das lebenslange Wohnrecht in seinem Haus vertraglich verankern. Für den neuen Eigentümer des Hauses ist es also nicht möglich, vor dem Tod des Verkäufers in das Haus einzuziehen. Neben dem lebenslangen Wohnrecht gibt es die Möglichkeiten, Nießbrauch oder Rentengarantiezeiten für die Erben vertraglich festzulegen.

Wie die Leibrente berechnet wird

Basis für die Rentenberechnung sind das Alter und das Geschlecht des Verkäufers. Des weiteren spiegeln sich der Verkaufspreis und die sich daraus ergebenden Zinsen bei der Rentenhöhe wider. Auch die Versteuerung der Leibrente ist geregelt. Sie ergibt sich aus den Vorgaben des Einkommenssteuergesetzes. 

Agio

Agio

Agio meint Aufschläge, die bei der Beschaffung von Geldern, beispielsweise Darlehen zur Immobilienfinanzierung, dem Nominalwert hinzugerechnet werden. Meist in Prozent angegeben, können diese Aufschläge häufig steuerlich geltend gemacht werden. Synonym für Agio stehen Aufzahlung oder Aufgeld.

Baunebenkosten

Baunebenkosten

Das Vorhaben, ein Eigenheim zu bauen, führt zu einer großen Zahl von Herausforderungen. Vieles muss geplant und durchdacht werden, damit Planung und Umsetzung optimal laufen. In den allermeisten Fällen gehört auch die Baufinanzierung mit zum Plan, die eigenen vier Wände auf die Beine zu stellen. Um sich vor bösen Überraschungen zu schützen, müssen bei einer Immobilienfinanzierung auch die Baunebenkosten mit integriert werden. Dafür muss man wissen, woraus diese sich zusammensetzen.

Die Baunebenkosten sind bei einer Finanzierung ein nicht zu unterschätzender Wert, denn sie machen einen spürbaren Anteil aus. Um seriös und sicher kalkulieren zu können, ist es wichtig, sich aufzulisten, was an Baunebenkosten anfällt. Dazu muss man sich verschiedene Bereiche ansehen.
 

Nebenkosten, die am Bau entstehen

Ein wichtiger Faktor bei den Baunebenkosten sind Kosten für Ingenieurleistungen und Architekten. Dazu gehören Investitionen für Ausschreibungen, die Bauleitung, die Bauführung und darüber hinaus die Bauabrechnung. Es ist übrigens unerheblich, von wem die Bauabrechnung durchgeführt wird, also vom Bauherrn selbst, von Behörden oder Betreuungsstellen.
 

Behördenkosten als Baunebenkosten

Bei jeder Baufinanzierung bekommen auch Behörden einen Teil des Kuchens ab. Sie sprechen Baugenehmigungen aus und führen Prüfungen durch – und lassen sich das bezahlen. Dieses Geld, das der Bauherr an die Behörden zahlen muss, gehört also auch zu den Baunebenkosten. Nicht immer ist es die Behörde selbst, die im Zuge einer Baufinanzierung tätig wird. Es kann auch vorkommen, dass sie für bestimmte Aufgaben die Arbeit an Beauftragte übergibt. Deren Preis fällt ebenfalls unter die Baunebenkosten.
 

Banken und Makler

Nicht jedes Bauvorhaben ist mit dem Einsatz eines Maklers verbunden. Aber häufig werden Makler mit in das Vorhaben einbezogen. Diese erhalten dann eine vorher festgelegte Provision. Weiterhin gehören Notarkosten oder Kosten, die durch Gerichte entstehen, zu den Baunebenkosten. Auch einmalige Geldbeschaffungskosten können unter Umständen zu steigenden Baunebenkosten führen. Zu ihnen gehören beispielsweise Hypothekendisagio, Bereitstellungs- und Bearbeitungsgebühren, hinzukommen möglicherweise Wertberechnungskosten oder Spesen, die der Bauherr tragen muss. Auch steuerliche Forderungen während der Bauzeit durch die Belastung des Grundstücks müssen in die Kalkulation einfließen.
 

Sonstige Kosten

Wer sein Eigenheim realisieren will, muss sich auch gegen Gefahren absichern. Die Bauversicherung ist daher genauso Bestandteil der Baunebenkosten wie Baustoffprüfungen oder die Bauwache. Wenn erst einmal das Richtfest vorbereitet wird, ist man einen großen Schritt weiter auf dem Weg zum Eigenheim. Aber auch das kostet Geld, gehört also zu den Baunebenkosten.

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Bernd A. Binder