Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Bodenwert

Überbau – Verkehrswertermittlung

Überbau – Verkehrswertermittlung

Vom Wertermittlungsstichtag spricht man, wenn der Zeitpunkt erreicht wird, an dem die Grenze überschritten wird. Der Gesetzgeber sieht keinerlei Anpassungsmöglichkeiten vor. Die Verkehrswertermittlung beim Überbau erfolgt mit folgender Vorgehensweise:

Ausgangspunkt ist der Wert vom belasteten Grundstück und der Wert des nicht überbauten Grundstücks. Addiert werden der abgezinste Bodenwert vom Grundstück mit Überbau, weiter der Barwert der Überbaurente und der Gebäudewert ohne Überbau. Abschläge folgen durch die Einschränkung, das Ergebnis ist der Verkaufswert des überbauten Grundstücks.

Anders geht man vor, wenn man den Verkaufswert des Grundstücks errechnen will, von dem der Überbau ausgeht. Dies geschieht folgendermaßen:

Der Barwert der Überbaurente wird vom Bodenwert des Grundstücks inklusive Überbau abgezogen. Der Gebäudewert inklusive des Überbaus und möglichen Zuschlägen wird hinzu addiert. Diese Werte ergeben sich durch die verbesserte Ausnutzung, die durch den Überbau erfolgt. Die Angaben erfolgen in Prozent.

Bauerwartungsland / Bewertung

Bauerwartungsland/Bewertung

Bei der Bewertung von Bauerwartungsland wird aus Erschließungsausbaubeitragskosten (Erschließungsbeitrag laut Kommunalabgabegesetz, KAG) und Infrastrukturkosten (Grundbuch, Vermessung, Notar) der vorläufige Bodenwert baureifen Landes festgestellt. Vorhaltekosten (abgezinster Bodenwert x Zinssatz x Wartezeit) und Flächenabzug (Wert bereitzustellender Erschließungsflächen entsprechend § 55, 2. Abschnitt) ergeben den Wert des warteständigen Baulands. Bei der Bewertung von Bauerwartungsland ist zwischen erschließungsbeitragsfrei (ebf) und erschließungsbeitragspflichtig (ebp) zu unterscheiden.

Bodenwert bebauter Grundstücke

Bodenwert bebauter Grundstücke

Für die Ermittlung des Bodenwertes für unbebaute Grundstücke gilt eine allgemein übliche Praxis. Komplexer wird es, wenn es um die Wertermittlung von bebauten Grundstücken geht. Die Ermittlung des Bodenwertes ist hier schwieriger, da mehrere Faktoren mit einbezogen werden müssen.

Unbebaute Grundstücke werden in aller Regel nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Wert bei unbebauten Grundstücken wird als Bodenwert bezeichnet, das Vergleichswertverfahren ist das als Regelverfahren genutzte. Im Unterschied dazu muss bei bebauten Grundstücken die Tatsache bedacht werden, dass Boden und Gebäude eine Einheit bilden. Die Wertermittlung wird dadurch umfangreicher. Kaum jemand zweifelt daran, dass eine seriöse Bewertung von bebauten Grundstücken nur auf der Grundlage von Gebäude und Boden vorgenommen werden kann. Hinsichtlich der Frage, welches Verfahren hierbei angewendet wird, gehen die Meinungen jedoch auseinander. Dennoch wird auch bei bebauten Grundstücken das Vergleichswertverfahren als Regelverfahren angenommen.

Getrennte Einheiten

Ein scheinbarer Widerspruch tritt auf, wenn man bedenkt, dass lauf ImmoWertV angenommen wird, dass der Bodenwert und das Gebäude voneinander getrennt bewertet werden müssen. Dennoch ist es im Vergleichswertverfahren möglich, eine Bewertung vorzunehmen, die auf die Aufspaltung zwischen Boden und baulichen Anlagen verzichtet. Voraussetzung davon ist das Vorhandensein von realistischen Vergleichspreisen. Alternativ können auch andere Ermittlungsverfahren angewendet werden.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist bei der Betrachtung von Boden und baulichen Anlagen eindeutiger. Bei diesem Verfahren wird generell davon ausgegangen, dass Gebäude- und Bodenwerte losgelöst voneinander bewertet werden. Durch eine Vereinfachung des Verfahrens kann im Bedarfsfall auf die Ermittlung des Bodenwertes auch vollständig verzichtet werden.

Vergleiche von unbebauten Grundstücken

Auch wenn Gebäude und Boden als Einheit gesehen werden, gibt ImmoWertV für die Wertermittlung den Vergleich von Preisen unbebauter Grundstücke vor. Diese Argumentation kommt durch das Argument zum Tragen, dass Grund und Boden nur in Einzelfällen als getrennte Gegenstände betrachtet werden können. Daher gehören Vergleichspreise mit unbebauten zur angewandten Praxis. Für die Bewertung spielen des weiteren noch weitere Faktoren eine Rolle. So können nachbarschaftliche Gegebenheiten mit in die Bewertung einfließen. Und auch die Frage, ob und wie ein Nachbargrundstück bebaut ist, wirkt sich aus. In diesen Fällen wird vom lagebestimmenden Faktor gesprochen.

 

Sachwertverfahren

Sachwertverfahren

Um den Sachwert, der sich aus Bodenwert und Wert baulicher Anlagen ergibt, beispielsweise bei eigengenutzten bebauten Gebäuden zu ermitteln, wendet man das Sachwertverfahren an. Zur Werteermittlung werden die Errichtungskosten und die Bausubstanz vergleichbarer Gebäude herangezogen. Neben Boden- und Gebäudewert zählt auch der der Außenanlagen sowie sonstiger Betriebseinrichtungen. Die Werteermittlung des Gebäudeanteils richtet sich vorrangig nach technischen Aspekten, der Bodenwert ergibt sich aus einem Vergleichswertverfahren.

Die Herstellungskosten ergeben sich aus einer Hochrechnung der Baukosten eines Basisjahres gemäß des Baukostenindexes unter Abzug von altersbedingter Wertminderung. Die Baunebenkosten werden durch einen Zuschlag berücksichtigt, Wertminderungen, seien es Baumängel oder -schäden, durch einen Abschlag. Sonstige wertbeeinflussende Umstände sind ebenfalls zu berücksichtigen. Das können sein: Wirtschaftliche Überalterung oder ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand.

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Bernd A. Binder