Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Bebauung

unbebautes Grundstück

unbebautes Grundstück

Befinden sich auf einem Grundstück keinerlei Bauwerke oder nur solche, die vom Zustand der Bebauung her nicht nutzbar sind, wie zerstörte oder dem Verfall preisgegebene Gebäude, Gebäudereste oder Ruinen, so wird dieses Grundstück als unbebautes Grundstück bezeichnet. Betriebsvorrichtungen oder eine Einfriedung, die eventuell auf dem Grundstück vorhanden sind, zählen nicht bei der Beurteilung, ob es sich um ein unbebautes Grundstück handelt.

Grundstück

Grundstück

Als Grundstück bezeichnet man Flurstücke oder Teile davon sowie Gruppen von Flurstücken, die separat vermessen wurden. Die vermessene Fläche muss im Grundbuch eingetragen sein, um als Grundstück zu gelten. Als Parzelle werden Teile eines Flurstückes genannt, die gesondert erworben oder verkauft werden. Diese werden erst zu einem Grundstück, wenn sie ein Grundbuchblatt erhalten haben und vermessen wurden.

Bebauen kann man ein Grundstück nur, sofern es erschlossen und baureif gestellt wurde. Dazu muss ein Anschluss an die Versorgungsnetze wie Strom, Abwasser und Frischwasser sowie an eine öffentliche Straße vorhanden sein. Zudem muss die Parzelle innerhalb bebauter Gebiete liegen und im Bebauungsplan für eine Bebauung vorgesehen sein. Die Vorgaben für die mögliche Art und das Ausmaß der Bebauung werden ebenfalls im Bebauungsplan festgelegt. Wer also ein Grundstück zur Bebauung kauft, sollte sich vorab darüber informieren, ob die Voraussetzungen dafür gegeben sind. 

Dorfgebiet

Dorfgebiet

Beim Neubau gibt es grundsätzliche Unterschiede zwischen Stadt und Land. Generell gilt es, sich an zahlreiche Vorgaben und Gesetze zu halten, wenn man sich mit dem Neubau beschäftigt, doch ländliche Gebiete werden vom Gesetzgeber noch einmal etwas anders betrachtet. Das sogenannte Dorfgebiet genießt besonderen Schutz, die Voraussetzungen für die Bebauung eines solchen Gebietes werden im § 5 der deutschen Baunutzungsverordnung geregelt.

Die Baunutzungsverordnung schreibt vor, dass in einem Dorfgebiet nur solche Gebäude entstehen dürfen, die als Grundlage das Wohnen der Betreiber haben. Darüber hinaus ist die Unterbringung von Wirtschaftstellen gestattet, wenn sie zu land- oder forstwirtschaftlichen Betrieben gehören. Etwas weniger eindeutig ist die Frage geregelt, welche Bauvorhaben in das Bild des Dorfgebietes passen. Die Baunutzungsverordnung lässt den Bau von Gebäuden zu, die „nicht wesentlich stören“. Im Einzelfall können sich die Geister bei dieser eher allgemeinen Formulierung durchaus scheiden.

Ziel der Baunutzungsverordnung ist es, das Dorfgebiet und die Belange der Bewohner zu schützen und zu fördern. Das bedeutet, dass Gebäude, die der Versorgung der Bewohner dienen, errichtet werden können. Die Verordnung hat dabei nicht nur die momentane Lage des Dorfgebietes im Blick, sondern auch die Entwicklungen der Zukunft.

Neben der Erlaubnis, Wirtschaftstellen von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben zu errichten, gibt es weitere Gebäude, die gebaut werden dürfen. Zu ihnen gehören zunächst einmal selbstverständlich Wohnungen und Wohngebäude. Ebenfalls ausdrücklich erlaubt ist das Errichten von Kleinsiedlungen in einem Dorfgebiet. Das hat zur Folge, dass auch Gebäude, die zu einer solchen Kleinsiedlung gehören, gebaut werden können. Konkret sind damit Einzelhändler gemeint, Beherbergungsbetriebe (also Hotels oder Pensionen), Restaurants und Kneipen. Des weiteren gehören Tankstellen zu einer Kleinsiedlung, außerdem kirchliche, kulturelle, sportliche oder gesundheitliche Gebäude. Auch die Verwaltung einer Kleinsiedlung in einem Dorfgebiet erhält die Möglichkeit, Gebäude zu errichten. Die dort ansässige Verwaltung wird dann im Zweifel auch darüber entscheiden müssen, was „sonstige Wohngebäude und Gewerbebetriebe“ sind. Denn auch die können Bestandteil eines Dorfgebietes sein.

 

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Bernd A. Binder