Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Wertermittlungsverfahren

Teilflächen

Teilflächen

Unselbstständige Flächen werden als Teilflächen bezeichnet: Teilflächen werden zumeist von einer bestehenden wirtschaftlichen Einheit getrennt. In aller Regel soll damit erreicht werden, einen Gemeinbedarf zu erfüllen. Teilflächen sind zum Beispiel: Seitenland-, Vorderland-, Vorland-, Vorgarten- oder Hinterland-Flächen. Diese können bebaut, unbebaut, bebaubar, nicht bebaubar oder beschränkt sein. Um den Wert von Teilflächen ermitteln zu können, bedient man sich der Differenzmethode (Differenzwertmethode): Berücksichtigt werden zunächst eventuell vorhandene Vermögensvor- / -nachteile, dann der Grundstückswert vor der Abtretung, verglichen mit der Wertigkeit des Rests des Grundstücks. Alternative Wertermittlungsverfahren, die zur Differenzmethode gehören, sind Bruchteil- oder Durchschnittswerte sowie die Verschiebemethode.

Vergleichswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Neben dem Sachwert- und Ertragsverfahren gilt das Vergleichswertverfahren als eines der drei klassischen und in Deutschland angewendeten Wertermittlungsverfahren für Immobilien. In § 13 Abs. 1 WertV finden sich die rechtlichen Regelungen zum Vergleichswertverfahren. Die aktuelle Marktlage wird in die Kalkulation miteinbezogen, sodass der Vergleich einen objektiven Überblick über den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie bietet.

Der Name Vergleichswertverfahren verrät bereits, wie der Immobilienwert ermittelt wird: Bebaute und unbebaute Gründstücke werden mit gleichwertigen Immobilien nebst Grundstücken verglichen. Dabei handelt es sich meist um Wohneigentum, das der Eigentümer selbst nutzt, also beispielsweise Eigentumswohnungen, Ein- oder auch Zweifamilienhäuser. Um den aktuellen Marktwert realistisch ermitteln zu können, ist es vorteilhaft, wenn die zu vergleichenden Objekte in einer Region, idealerweise im selben Einzugsgebiet liegen. Weiter sind Ähnlichkeiten in der Größe und Ausstattung sinnvoll und dass der Zeitraum, in dem die Vergleichsobjekte bewertet wurden, nicht allzu weit in der Vergangenheit liegen.

Die Kaufpreissammlung deutscher Gutachterausschüsse gibt Auskunft über den Wert von Grund und Boden; die Einsicht in die Kaufpreissammlung muss beantragt werden. Die darin enthaltenen Daten sind dann für ein Vergleichswertverfahren aussagekräftig genug, wenn sich zehn oder mehr Bewertungen vergleichbarer Grundstücke in der Kaufpreissammlung befinden. Sie kann auch für die Berechnung baulicher Objekte herangezogen werden; andernfalls stützt sich diese auf eigene Marktrecherchen oder Grundstücksmarktberichte.

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Bernd A. Binder