Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Vergleichswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Neben dem Sachwert- und Ertragsverfahren gilt das Vergleichswertverfahren als eines der drei klassischen und in Deutschland angewendeten Wertermittlungsverfahren für Immobilien. In § 13 Abs. 1 WertV finden sich die rechtlichen Regelungen zum Vergleichswertverfahren. Die aktuelle Marktlage wird in die Kalkulation miteinbezogen, sodass der Vergleich einen objektiven Überblick über den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie bietet.

Der Name Vergleichswertverfahren verrät bereits, wie der Immobilienwert ermittelt wird: Bebaute und unbebaute Gründstücke werden mit gleichwertigen Immobilien nebst Grundstücken verglichen. Dabei handelt es sich meist um Wohneigentum, das der Eigentümer selbst nutzt, also beispielsweise Eigentumswohnungen, Ein- oder auch Zweifamilienhäuser. Um den aktuellen Marktwert realistisch ermitteln zu können, ist es vorteilhaft, wenn die zu vergleichenden Objekte in einer Region, idealerweise im selben Einzugsgebiet liegen. Weiter sind Ähnlichkeiten in der Größe und Ausstattung sinnvoll und dass der Zeitraum, in dem die Vergleichsobjekte bewertet wurden, nicht allzu weit in der Vergangenheit liegen.

Die Kaufpreissammlung deutscher Gutachterausschüsse gibt Auskunft über den Wert von Grund und Boden; die Einsicht in die Kaufpreissammlung muss beantragt werden. Die darin enthaltenen Daten sind dann für ein Vergleichswertverfahren aussagekräftig genug, wenn sich zehn oder mehr Bewertungen vergleichbarer Grundstücke in der Kaufpreissammlung befinden. Sie kann auch für die Berechnung baulicher Objekte herangezogen werden; andernfalls stützt sich diese auf eigene Marktrecherchen oder Grundstücksmarktberichte.

Bodenwert bebauter Grundstücke

Bodenwert bebauter Grundstücke

Für die Ermittlung des Bodenwertes für unbebaute Grundstücke gilt eine allgemein übliche Praxis. Komplexer wird es, wenn es um die Wertermittlung von bebauten Grundstücken geht. Die Ermittlung des Bodenwertes ist hier schwieriger, da mehrere Faktoren mit einbezogen werden müssen.

Unbebaute Grundstücke werden in aller Regel nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Wert bei unbebauten Grundstücken wird als Bodenwert bezeichnet, das Vergleichswertverfahren ist das als Regelverfahren genutzte. Im Unterschied dazu muss bei bebauten Grundstücken die Tatsache bedacht werden, dass Boden und Gebäude eine Einheit bilden. Die Wertermittlung wird dadurch umfangreicher. Kaum jemand zweifelt daran, dass eine seriöse Bewertung von bebauten Grundstücken nur auf der Grundlage von Gebäude und Boden vorgenommen werden kann. Hinsichtlich der Frage, welches Verfahren hierbei angewendet wird, gehen die Meinungen jedoch auseinander. Dennoch wird auch bei bebauten Grundstücken das Vergleichswertverfahren als Regelverfahren angenommen.

Getrennte Einheiten

Ein scheinbarer Widerspruch tritt auf, wenn man bedenkt, dass lauf ImmoWertV angenommen wird, dass der Bodenwert und das Gebäude voneinander getrennt bewertet werden müssen. Dennoch ist es im Vergleichswertverfahren möglich, eine Bewertung vorzunehmen, die auf die Aufspaltung zwischen Boden und baulichen Anlagen verzichtet. Voraussetzung davon ist das Vorhandensein von realistischen Vergleichspreisen. Alternativ können auch andere Ermittlungsverfahren angewendet werden.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist bei der Betrachtung von Boden und baulichen Anlagen eindeutiger. Bei diesem Verfahren wird generell davon ausgegangen, dass Gebäude- und Bodenwerte losgelöst voneinander bewertet werden. Durch eine Vereinfachung des Verfahrens kann im Bedarfsfall auf die Ermittlung des Bodenwertes auch vollständig verzichtet werden.

Vergleiche von unbebauten Grundstücken

Auch wenn Gebäude und Boden als Einheit gesehen werden, gibt ImmoWertV für die Wertermittlung den Vergleich von Preisen unbebauter Grundstücke vor. Diese Argumentation kommt durch das Argument zum Tragen, dass Grund und Boden nur in Einzelfällen als getrennte Gegenstände betrachtet werden können. Daher gehören Vergleichspreise mit unbebauten zur angewandten Praxis. Für die Bewertung spielen des weiteren noch weitere Faktoren eine Rolle. So können nachbarschaftliche Gegebenheiten mit in die Bewertung einfließen. Und auch die Frage, ob und wie ein Nachbargrundstück bebaut ist, wirkt sich aus. In diesen Fällen wird vom lagebestimmenden Faktor gesprochen.

 

Sachwertverfahren

Sachwertverfahren

Um den Sachwert, der sich aus Bodenwert und Wert baulicher Anlagen ergibt, beispielsweise bei eigengenutzten bebauten Gebäuden zu ermitteln, wendet man das Sachwertverfahren an. Zur Werteermittlung werden die Errichtungskosten und die Bausubstanz vergleichbarer Gebäude herangezogen. Neben Boden- und Gebäudewert zählt auch der der Außenanlagen sowie sonstiger Betriebseinrichtungen. Die Werteermittlung des Gebäudeanteils richtet sich vorrangig nach technischen Aspekten, der Bodenwert ergibt sich aus einem Vergleichswertverfahren.

Die Herstellungskosten ergeben sich aus einer Hochrechnung der Baukosten eines Basisjahres gemäß des Baukostenindexes unter Abzug von altersbedingter Wertminderung. Die Baunebenkosten werden durch einen Zuschlag berücksichtigt, Wertminderungen, seien es Baumängel oder -schäden, durch einen Abschlag. Sonstige wertbeeinflussende Umstände sind ebenfalls zu berücksichtigen. Das können sein: Wirtschaftliche Überalterung oder ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand.

Verkehrswert bei Grundstücken

Verkehrswert bei Grundstücken

 

Beim Verkehrswert eines Grundstückes geht es immer um zwei Komponenten. Zum einen gilt der Wert als stichtagsbezogener, wobei die Grundlage die tatsächlichen und rechtlichen Merkmale des Grundstücks sind. Es geht aber immer auch um die Zukunftsaussichten, also die Frage, wie nachhaltig das Grundstück nutzbar ist.

 

Subjektive Vorhaben eines Eigentümers spielen zunächst einmal bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Rolle. Die Eigenschaften des Grundstücks werden objektiv bewertet. Ein Beispiel kann diese Thematik verdeutlichen. Nehmen wir einmal an, ein Eigentümer erfährt, dass der Wert seines Grundstücks aufgrund landwirtschaftlicher Nutzbarkeit eine gewisse Höhe erreicht. Er möchte aber keinerlei Landwirtschaft auf dem Grundstück betreiben. Am Verkehrswert ändert das nichts, weil die Pläne des Eigentümers keine Rolle spielen.

 

Bebaute Grundstücke und ihr Verkehrswert

 

Wenngleich ein Grundstück nach dem Verkehrswert des Stichtages bewertet wird, kommt doch eine weitere Variante zum Tragen. So kommt beispielsweise beim Ertragswertverfahren der Begriff der „eskompierten Erträge“ zum Einsatz. Damit sind Erträge gemeint, die voraussichtlich in der Zukunft erwirtschaftet werden. Der Wert der baulichen Anlage ist also auch an die zukünftig erzielbaren Erträge gekoppelt. Zusätzlich fließt auch der Bodenwertanteil mit in die Ermittlung des Verkehrswertes ein.

 

Die Wertverfahren

 

Generell stehen sich zwei Wertverfahren gegenüber, zum einen das Ertragswertverfahren und zum anderen das Sachwertverfahren. Das Sachwertverfahren nimmt als Bewertungsgrundlage die Herstellungskosten, betrachtet also den in der Vergangenheit entstandenen Aufwand. Das Ertragswertverfahren folgt einem anderen Prinzip. Schon der Name des Verfahrens legt nahe, dass es dabei um die Zukunftsaussichten für ein Grundstück handelt, die voraussichtlich eintreten. Ein drittes Wertverfahren ist das Vergleichswertverfahren.

 

Das Vergleichswertverfahren

 

Eigentlich soll beim Vergleichswertverfahren einzig und allein der Stichtag berücksichtigt werden, an dem der Verkehrswert ermittelt wird, es soll also nur die Gegenwart berücksichtigt werden, Grundlage ist der gewöhnliche Geschäftsverkehr. Tatsächlich sieht die Praxis anders aus, denn bei der Verkehrswertermittlung kommt es in der Regel auch zu einem Vergleich von Preisen. So kommen also letztlich auch Preiserwartungen mit ins Spiel.

 

 Vgl. § 194 BauGB

Informationen für Immobilien im Ausland.
Immobilien in England / GB Immobilien in Frankreich Immobilien in Spanien
Immobilien in Dänemark Immobilien in Polen Immobilien in der Türkei
öffentlich bestellte und vereidigte sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
Referenzobjekte
Immobiliengutachter Immobiliensachverständiger Sachverständiger Gutachter WertermittlungGutachter Immobilien immobilienbewertungSachverständigenbüroGutachtenSachverständiger ImmobilienImmobiliensachverständigerImmobiliengutachter ImmobiliensachverständigerSachverständiger Gutachter WertermittlungGutachter ImmobilienimmobilienbewertungSachverständigenbüro


Bernd A. Binder