Teileigentum

Teileigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz bezeichnet als Teileigentum das Alleineigentum bzw. Sondereigentum an Räumen, die keinem Wohnzweck dienen und in Verbindung mit einem Mieteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum stehen (§ 1 Abs. 3 WEG). Dem Begriff Teileigentum wohnt von Seiten der gesetzlichen Definition des Wohnungseigentums durch den Gesetzgeber eine vorgegebene Zweckbestimmung inne. Damit ergibt sich die Nutzung für Non-Wohn-Zwecke und die allgemeine gewerbliche Nutzung als Büro, Keller, Laden, Bodenraum oder Garage. Gemäß gesetzlicher Regelung ist die Nutzung für Wohnzwecke ausdrücklich ausgeschlossen.

Generell ist in den meisten Erklärungen zur Teilung die zulässige, allgemeine berufliche oder gewerbliche Nutzung von Räumen, die im Teileigentum ausgewiesen werden, im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG durch Vereinbarungen dadurch eingeschränkt werden, so dass eine ergänzende Zweckbestimmung zur Nutzung als Laden, Praxis, Büro usw. mit Vereinbarungscharakter aufgenommen wurde. Die insoweit typische Nutzung ist in diesen Fällen zulässig, allerdings unter der Ausnahme, dass die abweichende Nutzung dann zulässig ist, wenn dabei keine größeren Störungen auftreten, als bei bestimmungsgemäßer Nutzung typischerweise zu erwarten wäre. Beispielsweise ist die Nutzung eines Ladens als Gasthaus unter diesem Gesichtspunkt nicht zulässig.

2015 hat sich der Bundesgerichtshof mit einem Fall beschäftigt, in dem im Souterrain eines Hauses ein Wohnungseigentümer Teileigentum aus drei Hobbyräumen, Flur, Vorratskeller und einem weiteren Kellerraum als Wohnung vermietete. Andere Wohnungseigentümer machten Ansprüche auf Unterlassung geltend. Jedoch berief sich der Teileigentümer darauf, dass eine erste Beschwerde 28 Jahre auf sich warten ließ und die Räumlichkeiten in dieser Zeit bereits als Wohnung genutzt wurden. Der Teileigentümer argumentierte so, dass ein Anspruch der anderen Eigentümer auf Unterlassung ja wohl verwirkt oder verjährt wäre, weil die lange Duldung eine unzulässige Rechtsausübung aus der Untersagung mache.

Das Gericht sah dies allerdings anders. Der Anspruch sei nicht verjährt. Es trete grundsätzlich keine Verjährung ein, solange eine Nutzung andauere, denn die Aufrechterhaltung der unzulässigen Nutzung sei der Schwerpunkt der Störung, nicht deren Beginn. Zudem läge keine Verwirkung bzw. unzulässige Rechtsausübung vor, da in jüngster Zeit mehrere Neuvermietungen stattgefunden hätten. Von diesen sei jede als eine neue Störung anzusehen, besagte das Urteil des BGH vom 08.05.2015 (Az. V ZR 178/14). Ein „Gewohnheitsrecht“ sei hier nicht anzunehmen.

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