Sachmängelhaftung des Immobilienverkäufers

Sachmängelhaftung des Immobilienverkäufers

Stellt ein Käufer nach dem Eigentumsübergang an einer Immobilie Mängel fest, die er vor dem Kauf nicht erkennen konnte, so sind die Rechtsfolgen fraglich. Wird der vertraglich vorausgesetzte Gebrauch durch den Mangel erheblich gemindert, liegt ein Sachmangel mit einer Mängelbeseitigungspflicht durch den Verkäufer vor. Kommt der Verkäufer einer entsprechenden Forderung der Mängelbeseitigung nicht nach, so kann der Käufer den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz verlangen. Muss der Verkäufer den Mangel vertreten, so besteht auch die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten und einen entsprechenden Schadensersatz verlangen. Bei unerheblichen Mängeln allerdings besteht weder ein Anspruch auf großen Schadensersatz noch ein Rücktrittsrecht.

Wer eine Immobilien verkauft, wird in der Regel auf eine Bestätigung bestehen, dass der Käufer eine genaue Besichtigung durchgeführt hat und die Immobilie im derzeitigen Zustand übernimmt. Im Normalfall wird keine Garantie oder bestimmte Beschaffenheit (früher zugesicherte Eigenschaft genannt) zugesagt und so eine Mängelhaftung ausgeschlossen. Eine Haftung im Falle eines arglistigen oder vorsätzlichen Verschweigens eines Mangels ist nicht ausschließbar.

Natürlich ist es denkbar, dass eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie für den Käufer besonders wichtig ist. Der Käufer kann sich in einem solchen Fall diese Beschaffenheit im Kaufvertrag auch garantieren lassen. Ist die Beschaffenheit zum Zeitpunkt des Eigentumsübertrags nicht gegeben, so haftet der Verkäufer dann doch.

Der Käufer kann einen Makler haftbar machen, wenn dieser vor dem Abschluss des Kaufvertrages im Exposé eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie dargestellt hat, die aber nicht gegeben war. Kaufvertragliche Haftungsausschlüsse nehmen darauf keinen Einfluss, sofern im Kaufvertrag der Haftungsausschluss nicht auf den Makler ausgeweitet wurde.

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