Räumung einer Mietwohnung

Räumung einer Mietwohnung

Mit dem Begriff „Räumung“ wird das Verlassen einer Mietwohnung nach Ende des Mietverhältnisses meist durch Aufforderung durch den Vermieter bezeichnet. Wird dieser Aufforderung vom Mieter nicht Folge geleistet, ist der Vermieter berechtigt gerichtliche Schritte einzuleiten und eine Räumungsklage zu erwirken. Die Zivilprozessordnung (§ 272 Abs. 4) legt seit der Mietrechtsreform in 2013 fest, dass bei Gericht vorrangig und beschleunigt Räumungsangelegenheiten bearbeitet werden sollen.

Wird der Mieter zur Räumung durch das Gericht verurteilt, wird ihm eine angemessene Räumungsfrist von meist drei Monaten bis höchsten einem Jahr zugestanden. Das Mietverhältnis wandelt sich durch ein Räumungsurteil in ein Nutzungsverhältnis um.

Wird die Wohnung auch nach Ablauf der Räumungsfrist durch den Mieter nicht geräumt, kann ein Gerichtsvollzieher vom Vermieter mittels Räumungsurteil zur Zwangsräumung herangezogen werden. Für den Vermieter ist allerdings ein Kostenrisiko damit verbunden. Für das Einlagern der Wohnungseinrichtung des vormaligen Mieters muss eine Sicherheit hinterlegt werden, deren Höhe sich an der Raumzahl der Wohnung orientiert.
Die Beauftragung einer Spedition, die den Abtransport der Möbel übernehmen soll, ist ein weiterer Kostenfaktor. Die Mietrechtsreform, die am 01.05.2013 durchgeführt wurde, stellt die so genannte Berliner Räumung als gesetzliche Möglichkeit bereit. Der Gerichtsvollzieher setzt dabei den Mieter außer Besitz der Wohnräume und übergibt dem Vermieter die neuen Schlüssel. Zunächst verbleiben die Gegenstände des Mieters dann in der Wohnung. Damit ist ebenfalls gesetzlich geregelt, dass der beklagte Mieter wegen Mietrückständen im Rahmen der Räumungsklage in Verbindung mit einer Zahlungsklage für Geldforderungen, die der Vermieter beantragt und die nach Rechtshängigkeit der Klage entstehen, eine Sicherheit leisten muss. Davon sind Mietzahlungen betroffen, die im laufenden Räumungsverfahren gemäß § 283a ZPO fällig werden.

Sollte im Rahmen der Räumungssache nach der mündlichen Gerichtsverhandlung dem Vermieter zur Kenntnis gelangen, dass sich die Wohnung im Besitz einer dritten Person befindet, also z. B. von einem dem Vermieter bisher unbekannten Untermieter genutzt wird,  so kann per einstweiliger Verfügung auch die Räumung gegen diesen Untermieter angeordnet werden. Ein vollstreckbarer Räumungstitel gegen den Hauptmieter ist gemäß § 940a Abs. 2 ZPO Voraussetzung dafür. Jedoch darf eine Wohnung nicht einfach ohne jeglichen Gerichtsbeschluss geräumt werden. Insbesondere, wenn in der Wohnung ebenfalls Personen leben, gegen die kein vollstreckbares Urteil zur Räumung vorliegt.

Mit Urteil vom 14.07.2010 betont der Bundesgerichtshof, dass in keinem Fall eine Mietwohnung ohne gerichtlichen Räumungstitel geräumt werden darf. Der Mieter in dem hier verhandelten Fall war mehrere Monate abwesend und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Der Vermieter kündigte dem Mieter nach Ausbleiben von zwei Monatsmieten fristlos, öffnete unmittelbar danach die Wohnung und entsorgte bzw. lagerte den Inhalt ein. Als der Mieter zurückkehrte, klagte er auf 62.000 Euro Schadensersatz wegen beschädigter oder verschwundener Eigentumsgegenstände.

Gemäß BGH stellt das Vermieterverhalten in diesem Fall eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Der Vermieter müsse für alle Schäden, die entstanden sind, verschuldensunabhängig haften. Ferner sah das Gericht den Vermieter bei dieser eigenmächtigen Räumung in der Pflicht, ein Wert- und Bestandsverzeichnis aller vorhandenen Gegenstände in der Wohnung anzufertigen. Ohne ein solches Verzeichnis würden später die Argumente fehlen, wenn der Mieter für die Einrichtung einen anderen Wert beziffert (Az. VIII ZR 45/09).

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