Makler

Grundsätzlich handelt es sich bei einem Makler um einen Gewerbetreibenden, der Verträge vermittelt. Zivilmakler und Handelsmakler sind dabei zu unterscheiden. Mit der Vermittlung von Verträgen über Gegenstände des Handelsverkehrs wie Wertpapiere, Waren, Güterbeförderung, Versicherungen und Schiffsmieten befassen sich Handelsmakler, deren Rechte und Pflichten in den §§ 93 – 104 des HGB geregelt werden. Zivilmakler hingegen befassen sich mit Verträgen aus dem BGB wie Kaufverträge für Grundstücke und Immobilien, Mietverträge und Darlehensverträge. Die Rechte und Pflichten ergeben sich hier aus den §§ 652 – 654 BGB.

Zivilmakler erwerben, im Gegensatz zu einem Handelsmakler, bereits einen Provisionsanspruch, wenn es nachweislich zu einem Vertragsabschluss kommt. Für den Provisionsanspruch werden lediglich ein Provisionsversprechen, eine entsprechende Vermittlungstätigkeit, die ursächlich für das Zustandekommen des Kauf- oder Mietvertrages ist, sowie der Vertragsabschluss vorausgesetzt.

Bei einem Vermittlungsmakler entsteht der Provisionsanspruch auch, wenn die Vertragskonditionen von den ursprünglich beabsichtigten abweichen, sofern es den Vermittlungsbemühungen des Maklers zuzuschreiben ist. Allerdings ist ein Makler nach zivilem Maklerrecht lediglich berechtigt und nicht verpflichtet, für den Auftraggeber tätig zu werden. Gleichzeitig ist der Auftraggeber jedoch nicht verpflichtet, die erbrachte Maklerleistung anzuerkennen. Jederzeit kann der Auftraggeber den Auftrag zurückziehen, weitere Makler beauftragen oder die Angebotsbedingungen beliebig ändern. Dem Makler ist damit die Möglichkeit zu einer korrekten Kalkulation von Zeit- und Kosteneinsatz entzogen. In der Regel weichen Makler daher auf Alleinaufträge in den Vereinbarungen aus.

Ein Makler kann nach Absprache auch für beide Parteien als Vermittler fungieren. Er muss dann allerdings eine neutrale Position einnehmen. Wird diese Neutralitätspflicht verletzt, so verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch gegenüber der benachteiligten Partei.

In der Regel führt eine Doppeltätigkeit des Maklers zu unterschiedlichen wirtschaftlichen Ergebnissen. Ein Makler, der nur die Interessen einer Partei vertritt, zeigt in der Regel höhere Erfolgsquoten als ein neutraler Vermittler, der durch die Neutralitätspflicht in seiner Tätigkeit behindert wird.

Die Konstellation zwischen Makler und Auftraggeber wird dann besonders problematisch, wenn beide Seiten wirtschaftlich oder rechtlich miteinander verflochten sind. Ist z. B. ein Bauträger an einer Maklerfirma beteiligt, so entfällt für den Makler der Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer eines Bauträgerobjektes. Eine Provision vom Bauträger kann der Makler natürlich erhalten.

Die Betreibung eines Gewerbes als Immobilienmakler, Wohraum- oder Gewerberaummakler bedarf nach
§ 34c der Gewerbeordnung (GewO) einer Erlaubnis, die beantragt werden muss. Die Beantragung und Genehmigung erfordert den Nachweis des Antragstellers über eine betriebsangemessene Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Führt der Makler diese Tätigkeit gewerbsmäßig und ohne Erlaubnis aus, so handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeld belegt werden kann.

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