Machbarkeitsstudie

Machbarkeitsstudie / Machbarkeitsanalyse in der Immobilien-Projektentwicklung

Ein Begriff, der aus dem allgemeinen Projektmanagement stammt, lautet Machbarkeitsanalyse oder Machbarkeitsstudie.

In der Immobilienwirtschaft bildet die Machbarkeitsstudie nach Falk die Grundlage für jede Projektentwicklung. Ziel der Machbarkeitsstudie ist die Überprüfung der wirtschaftlichen, technischen und rechtlichen Umsetzbarkeit eines Immobilienvorhabens. Bei Immobilienprojekten gehört eine genaue Betrachtung der Grundstückslage, der Grundbucheintragungen, der baurechtlichen Situation, der Erschließung des Grundstückes, der baulichen Verhältnisse auf dem Baugrundstück, der Verkehrswertermittlung, der Überprüfung vorhandener baulicher Anlagen und der privatrechtlichen Situation in jede Machbarkeitsstudie hinein.

Dabei geht es um eine erste Sondierung verschiedener Bereiche aus unterschiedlichen Blickwinkeln. Entsprechend sollte die Machbarkeitsstudie auf fünf Säulen aufgebaut sein:

+ Standortanalyse
+ Marktanalyse
+ Mitbewerberanalyse
+ Investoren- und Nutzerbedarfsanalyse
+ Wirtschaftlichkeitsanalyse

Die Wirtschaftlichkeitsanalyse stellt allerdings den wichtigsten Teil der Machbarkeitsstudie dar. Wenn ein Projekt noch nicht in Folge der vorhergegangenen Phasen abgebrochen wurde, so scheitert es häufig an dieser letzten Stufe.

Im Rahmen der Machbarkeitsstudie bezieht sich die Mitbewerberanalyse in erster Linie auf die Konkurrenzsituation vor Ort, den Standort und dessen Umfeld. Dies kann einen großen Einfluss auf die späteren Vermarktungsmöglichkeiten für das Immobilienprojekt haben. Die Rentabilität und Vermarktungschancen lassen sich durch diesen Punkt der Machbarkeitsanalyse vorhersagen.

Das zu überprüfende Projekt sollte zunächst alle Analysestufen erfolgreich durchlaufen haben, bevor ein Projektbeginn in Betracht gezogen wird. Eine aus dem Bauch heraus getroffene Entscheidung ohne eine Machbarkeitsstudie kann für Immobilienunternehmen enorme, häufig finanzielle Folgen nach sich ziehen. Möglicherweise zeigen sich die Folgen erst nach der Fertigstellung der Immobilie während der Vermarktungszeit.

Natürlich bedarf es für eine Machbarkeitsstudie Zeit und Aufwand, was sich häufig als Beschränkung zeigt. Die Risikofrüherkennung einer routinemäßigen, institutionalisierten Machbarkeitsanalyse sollte jedoch nicht unterschätzt werden. Je genauer und häufiger die Phasen durchlaufen werden, desto mehr Routine und desto weniger Zeitaufwand entstehen bei jeder einzelnen Machbarkeitsstudie. Entsprechend professioneller fallen die hinzugewonnenen Erfahrungswerte aus.

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