Lageklassenmethode

Lageklassenmethode

In der Schweiz wird die „Lageklassenmethode“ als gebräuchliches Verfahren für die Bewertung von Land (Grund und Boden) eingesetzt. Diese Methode wird auch als Naegeli-Verfahren bezeichnet, nach dem Herrn, der das Verfahren in den 1950er Jahren entwickelte. Im 1988 in Zürich erschienenen „Handbuch des Liegenschaftsschätzers“ findet sich eine aktualisierte Darstellung von Naegeli und Hungerbühler.

Vielfach stellt die Lageklassenmethode für die Ermittlung des Bodenwertanteils bebauter Grundstücke die Grundlage dar, die für steuerliche Zwecke als Steuerwerte notwendig ist.

Allerdings werden Bodenrichtwerte in einigen Kantonen der Schweiz zur Bewertung von „Land“ auf der Grundlage von erzielten Vergleichspreisen für ähnliche Grundstücke herangezogen, während in anderen Kantonen die Lageklassenmethode favorisiert wird. Immer wenn Richtwerte fehlen, greifen die Immobiliengutachter auf die Lageklassenmethode zurück.

Die Lageklassenmethode geht von der durch Erfahrungswerte gestützten Annahme aus, dass mit gleichen Lagemerkmalen ausgestattete Liegenschaften in Bezug auf Bau- und Bodenwert ein annähernd gleiches Verhältnis aufweisen. Vor allem die Lage, die Bauqualität und die Nutzung werden bei der Ermittlung der Lageklassen berücksichtigt.

Auf den Bodenwert kann durch eine Zuweisung zu einer Lageklasse und die Ermittlung des Bauwertes für das Grundstück geschlossen werden. In der im November 1994 in Kraft getretenen „Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz von Luzern“ ist unter anderem festgelegt, dass ein Bodenwert in einem angemessenen Verhältnis zum Gesamtanlagewert des Grundstücks, zur Lageklasse und zur Nutzung stehen muss.

Zunächst wird die nach den Bauvorschriften für den Baukörper notwendige Grundstücksfläche in Quadratmetern als der maßgebende Landbedarf ermittelt, der in Raumeinheiten angegeben wird. Diese Raumeinheiten werden durch ein eigenes, spezielles Verfahren ermittelt. Bestimmte Werte werden den wertbildenden Grundstücksmerkmalen wie Nutzungsintensität, Wohnsituation, Verkehrsrelation usw. zugeordnet.

Eine provisorische Lageklassenzahl wird durch die Addition der Merkmalszahlen gebildet. Falls erforderlich kann die Summe durch Reduktions- und Steigerungsfaktoren korrigiert werden. Die Korrektur muss sich innerhalb bestimmter Grenzwerte bewegen.

Steigungsfaktoren sind z. B. hohe Passantenfrequenz und attraktive Wohnlagen, während Immissionsbelastungen und ungünstige Grundstücksformen Reduktionsfaktoren darstellen.

Ein Prozentsatz, der sich auf den Gebäudeneuwert bezieht, wird jeder Lageklasse zugeordnet und mit dem Neuwert multipliziert, um den Bodenwert für den maßgeblichen Landbedarf zu ermitteln.

Da die tatsächliche Bodenfläche im Regelfall nicht mit dem maßgeblichen Landbedarf übereinstimmt, müssen auch Mehrflächenwerte ermittelt werden. Bei Mehrflächen wird unterschieden zwischen:

  • Mehrflächen, die sich im Gebäudeumgriff befinden und keine Bebauung erlauben
  • Abgetrennten Mehrflächen, die einer baulichen Nutzung als Bauplatz zugeführt werden könnten
  • Nicht zu bewertende Mehrflächen wie Verkehrsflächen zur Nutzung durch andere Grundstücke, unkultiviertes Land oder Gewässer

Zu Steuerzwecken zu erstellende Bewertungen von Mehrflächen werden auf Basis eigener Regelwerke durchgeführt.

 

 

 

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