Keller Sachverständiger und Gutachter für Immobilien Bernd A. BinderUnter Kellern versteht man bauordnungsrechtlich Anlagen, die überwiegend oder ganz als Kellergeschoss unter dem eigentlichen Geländeniveau liegen. Bei solchen Hauskellern handelt es sich um so genannte Zubehörräume, die je nach Landesbauordnung eine Mindesthöhe von 2,3 bis 2, 4 Metern für andere Nutzungsmöglichkeiten nicht erreichen und den dauerhaften Aufenthalt von Personen nicht ermöglichen.

Kellerflächen werden bei der Berechnung der Bruttogrundfläche berücksichtigt. Durch die Deckenoberkante wird die Grenze zwischen Erd- und Kellergeschoss bestimmt. Es handelt sich dann um ein Kellergeschoss, wenn die Grenze zum Erdgeschoss weniger als 1,4 Meter oberhalb der umgebenden Geländefläche liegt. Über Kellerlichtschächte erfolgt bei einem Keller die Belichtung. Manche Gebäude verfügen über alte Tonnengewölbe, die Gewölbekeller darstellen.

Ein Kellergeschoss ist nicht mit einem Tiefgeschoss, Untergeschoss oder Souterrain gleichzusetzen. Ein Untergeschoss kann nämlich zum Wohnen, als Arbeitsraum, als Fitnessraum oder dergleichen genutzt werden. Während das Erdgeschoss auf einer Ebene mit der Umgebungsfläche liegt, liegt das Untergeschoss um einen Treppenabsatz tiefer.

Vor allem Keller und Untergeschossräume, deren Umgebung über hohe Grundwasserstände verfügt, müssen nach außen gut abgedichtet werden. Bitumen-Dickbeschichtungen sind als Abdichtungsmaterial geeignet.

Auch Hobbyräume finden sich häufig im Keller oder Untergeschoss wieder. Diese Räumlichkeiten können in die Wohnflächenberechnung nur einbezogen werden, wenn Wohnraumqualität in Form einer ausreichenden Belichtung und einer Mindesthöhe vorhanden ist. Im Gegensatz zu normalen Kellerräumen werden vorgesehene Hobbyräume in der Bauplanung in der Regel mit Anschluss an das Heizsystem vorgesehen.
Nach der Nutzung eines Hauskellers wird unterschieden zwischen Heizkeller, Vorratskeller, Waschkeller, Sauna, Installationsraum, Spielkeller, Partykeller und ähnliche. In der Regel gehören bei Anlagen mit Eigentumswohnungen die Kellerräume zum Sondereigentum, welches mittels Teilungserklärung ausgewiesen wird. An Kellerräumen ist auch eine Begründung von Sondernutzungsrechten denkbar.

Zubehörräume, die in einem Funktionszusammenhang mit Vollgeschossräumen stehen und entsprechend einen Hauskeller darstellen, sind nur eine von vielen verschiedenen Kellerarten wie beispielsweise Weinkeller, Lagerkeller, Bunker oder Luftschutzkeller. Diese Arten von Keller können auch Felsenkeller sein, die in Felsen eingeschlagene Räume darstellen. Zudem gibt es auch so genannte Erdkeller, bei denen es sich um mit einer Erdschicht bedeckte Gewölbekeller handelt.