Jahresabrechnung bei Wohnungseigentum

Jahresabrechnung bei Wohnungseigentum

Die Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben eines Objektes für die Wohnungseigentümergemeinschaft gehört im Rahmen der Verwaltung zu den wichtigsten Aufgaben.

Eine detailgenaue Abrechnung ist gesetzlich vorgeschrieben und muss jeweils zum Abschluss eines Kalenderjahres vom Verwalter erstellt werden. Zwar bestimmt das Wohnungseigentumsgesetz keine formalen und inhaltlichen Vorgaben zur Jahresabrechnung, trotzdem müssen einige wesentliche Grundinhalte in der Abrechnung enthalten sein.

Eine korrekte Jahresabrechnung muss nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des jeweiligen Kalenderjahres ausweisen. Verbindlichkeiten, Forderungen und Rechnungsabgrenzungen gehören grundsätzlich nicht dazu. Zudem stellt die Jahresabrechnung weder eine Bilanz noch eine Gewinn- und Verlustrechnung dar.

Die Jahresabrechnung umfasst eine Gesamtabrechnung sowie Einzelabrechnungen für jeden einzelnen Wohnungseigentümer. Die Verteilung von Einnahmen und Ausgaben auf die jeweiligen Wohnungen bzw. Eigentümer muss nach einem vereinbarten oder gesetzlich vorgegebenen Verteilungsschlüssel erfolgen. Dabei sind auch Summen zur Instandhaltungsrücklage aufzunehmen. Die tatsächlichen Zahlungen der Eigentümer müssen als Einnahmen dargestellt werden. Auch noch nicht geleistete Zahlungen der Eigentümer müssen hier als sonstige Kosten angegeben werden.

Grundsätzlich müssen sowohl die Gesamt- als auch die Einzelabrechnung vollständig, übersichtlich und für jeden Eigentümer nachvollziehbar sein. Die Gliederung der Einzelpositionen sollte dem Wirtschaftsplan angeglichen werden, um einen direkten Vergleich zwischen tatsächlichen und veranschlagten Zahlen zu ermöglichen.

Das Verwaltungsvermögen muss neben der Jahresabrechnung in einer Vermögensübersicht ausgewiesen werden. Diese setzt sich aus Instandhaltungsrückstellung, Verbindlichkeiten und Forderungen zusammen. Zu Beginn und Ende des jeweiligen Kalenderjahres bzw. des vereinbarten Rechnungszeitraums müssen ferner die Kontostände der für die Wohneigentümergemeinschaft geführten Konten angegeben werden. Um rechtswirksame Zahlungspflichten begründen zu können, muss über die Gesamt- und Einzelabrechnungen eine Beschlussfassung erstellt werden.

Eine fehlerhafte, mehrheitlich beschlossene Abrechnung, die beispielsweise einen verkehrten Verteilungsschlüssel enthält, kann allerdings nur vor Gericht angefochten werden. Auch wenn Fehler enthalten sind, so wird die Abrechnung nicht unwirksam, sondern nur anfechtbar. Erfolgt keine Anfechtung, so bleibt auch eine fehlerhafte Abrechnung dem Mehrheitsbeschluss gemäß wirksam und verpflichtet die Eigentümer zur Zahlung eventueller Fehlbeträge, die sich aus einer zu niedrigen Vorauszahlung ergeben.

Gemäß § 29 Abs. 3 WEG soll durch den Verwaltungsbeirat eine Prüfung der Jahresabrechnung erfolgen. Vorausgesetzt die Wohnungseigentümergemeinschaft hat einen solchen gewählt. Ungeachtet der Abrechnungsprüfung durch den Verwaltungsbeirat hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, die Abrechnungsunterlagen einzusehen. Dieses Recht erlischt auch nicht durch die erfolgte Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die vorsätzlich verspätete Vorlage oder die Nichtvorlage einer Abrechnung rechtfertigt die vorzeitige Abberufung des Verwalters. Mit dem Hinweis auf diesen gewichtigen Grund tritt die Abberufung mit sofortiger Wirkung in Kraft.

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