Due Diligence

Due Diligence

Analyse der Organisation

Eine organisatorische Analyse kommt im Zusammenhang mit einer Immobilie dann in Betracht, wenn es sich bei dem zu erwerbenden Objekt um eine Betreiberimmobilie handelt. Im Zuge der Due Diligence werden alle auf die Betreibergesellschaft ausgerichteten Prüfungsvorgänge angewandt.  In vertraglicher und struktureller Hinsicht müssen die Finanzierung, die Organisation, das Management und das Personal des Betreiberunternehmens geprüft werden. Vor allem kommt die organisatorische Analyse bei Portfoliomanagement Gesellschaften und anderen Betreiberunternehmen zum Einsatz.

Umweltanalysen

Spezialimmobilien, die als Erwerbsobjekt auserkoren sind und durch Altlasten belastet sind, benötigen unter Umständen eine Umweltanalyse, die in den Prüfungsprozess eingebunden werden muss. Dieser Fall tritt beispielsweise ein, wenn es sich um ein Grundstück handelt, welches von der petrochemischen Industrie oder durchs Militär genutzt wurde.

Analyse des Marktwertes

Im Anschluss fließen die Ergebnisse der einzelnen Prüfbereiche in die Marktwerteinschätzung für die Immobilie mit ein und werden entsprechend bei der Wertermittlung berücksichtigt. Allerdings stellt der so ermittelte Wert nicht den absoluten Kaufpreis für die Immobilie dar, da dieser von sehr subjektiven Faktoren mit bestimmt werden kann. Nach Möglichkeit wird ein Grundstückssachverständiger einen präzisen Markwert ermitteln. Es kann aber auch auf eine Wertspanne für unklare Fälle zurückgegriffen werden, indem ein Best-Case- und ein Worst-Case-Szenario zugrunde gelegt wird. Entweder basiert die Wertermittlung auf internationalen Verfahren oder auf nationalen, normierten Verfahren. Für eine bestimmte Wertermittlungsmethode entscheidet sich der Gutachter aufgrund der Art des Objektes, den Erwartungen der Bank und den Anforderungen des Investors. Wird vom Käufer beispielsweise eine Vergleichbarkeit des Investments zu anderen Kapitalanlagen angestrebt, so eignet sich die Discounted-Cashflow-Methode.

Analysenauswertung

Die Ergebnisse der Due Diligence sowie der gesamte Analyseverlauf werden schriftlich im Ergebnisbericht zusammengefasst. Die technische und bauliche Gebäudeanalyse wird zudem mit einer umfassenden fotographischen Dokumentation untermauert. Die Due Diligence gibt dem Auftraggeber neben diesem essenziellen Resultaten Aufschluss über die Risiken und Potenziale des Investments. Entsprechend kann der Auftraggeber ein präventives Konfliktmanagement betreiben, indem Risiken durch eine entsprechende Ausarbeitung des Kaufvertrages minimiert werden. Ebenso werden bei der Prüfung Potenziale sichtbar gemacht, die beispielsweise mietvertraglich begründet sind oder in der Gebäudeflexibilität begründet liegen. Wirtschaftliche Entwicklungen, die sich häufig erst später auf die Immobilie auswirken, werden durch die Marktanalyse einkalkuliert. Das Rating auf Objektebene benötigt die Gewichtung und das Benchmarken der Resultate und objektspezifischen Risiken, um zu einer Rating-Notation verdichtet werden zu können.  Im Laufe der Zeit wird es möglich, einen Record Track abzubilden und die Immobilien in bestimmte Risikotypen einzuordnen. Das Immobilienrating kann dann aus den Ergebnissen der Due-Diligence-Analyse abgeleitet werden.

 

 

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