Abflussprinzip bei Mietnebenkosten

Abflussprinzip bei Mietnebenkosten

Die §556 ff. BGB sowie die Heizkosten- und Betriebskostenverordnung stellen die gesetzlichen Vorschriften dar, welche im Einzelnen festlegen, wie die Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung von Mietverhältnissen zu erfolgen hat.

Jedoch kommt es gelegentlich zu Rechtsstreitigkeiten. Der Vermieter ist nämlich bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten nur berechtigt, die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Verbrauchs abzurechnen. Dabei handelt es sich um das so genannte Zeitabgrenzungs- oder Leistungsprinzip. Stattdessen kann der Vermieter auch die Kosten, mit denen der Vermieter selbst innerhalb dieses Zeitraums belastet wurde, nach dem so genannten Abflussprinzip abrechnen. Darunter fallen gegebenenfalls auch Verbrauchskosten aus dem vorherigen Abrechnungszeitraum. Diese Frage muss oft geklärt werden, wenn nach dem Kalenderjahr vom Vermieter selbst abgerechnet wird, während das Versorgungsunternehmen jedoch einen abweichenden Abrechnungszeitraum zugrunde legt.

Anfang 2008 entschied der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil, dass das von Vermietern verwandte Abflussprinzip rechtens ist und angewandt werden darf. Im verhandelten Fall wurde einem Vermieter zugestanden, nicht nur die Kosten für den erfolgten Kaltwasser- und Abwasserverbrauch für den Abrechnungszeitraum 2004, sondern auch Beträge aus dem Jahr 2003, die vom Versorgungsunternehmen erst in 2004 in Rechnung gestellt wurden. Für den Vermieter wäre es ein unzumutbarer Aufwand, die auf die einzelnen Kalenderjahre entfallenden Beträge aus den vom Kalenderjahr abweichenden Abrechnungszeiträumen der Versorger enthaltenen Abrechnungen herauszurechnen (Az. VIII ZR 49/07 sowie entsprechend Az. VIII ZR 27/07, Urteil vom 20.02.2008).

Die Anwendung des Abflussprinzips wurde vom Bundesgerichtshof im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung jedoch negativ beschieden. In einem verhandelten Fall hatte der Vermieter, die an den Energieversorger gezahlten Abschläge veranschlagt und dem Mieter in Rechnung gestellt. Dies hielt der BGH für unzulässig. Die in die Abrechnung aufgenommenen Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage seien gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung als Kosten der verbrauchten Brennstoffe anzusehen. Also dürften nur die tatsächlichen Kosten für Brennstoffe des Abrechnungszeitraums gemäß dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Eine Abrechnung von Abschlägen auf Basis des Vorjahresverbrauchs ist daher nicht zulässig. Zugleich stellte der BGH klar, dass ein entsprechender Fehler den Mieter jedoch nicht dazu berechtige, die Heizkostenforderung wegen einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung gemäß § 12 Heizkostenverordnung einfach zu kürzen (Urteil vom 1. Februar 2012, Az. VIII ZR 156/11).

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