Abberufung

Ein Verwalter kann von den Wohnungseigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft jederzeit durch mehrheitlichen Beschluss abberufen, auch wenn der Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt worden ist, werden. In der Regel wird der Verwalter bei Erstbestellung maximal auf drei bzw. bei Wiederbestellung auf fünf Jahre bestellt. Für den Abberufungsbeschluss genügt gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümerversammlung.

Einschränkungen und abweichende Vereinbarungen zur Entkräftung der Beschlussfassung oder zur Abhängigkeit der Abberufungsbeschluss von der Zustimmung Dritter sind nicht zulässig.

Gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG kann die Abberufung allerdings nach Vereinbarung auf wichtige Gründe beschränkt werden. Eine solche Beschränkung kann nach vorherrschender Auffassung auch im Rahmen eines Bestellungsbeschlusses, der mehrheitlich im zu beschließenden Verwaltungsvertrag vermerkt sein muss, geregelt werden.

Für die Rechtfertigung einer vorzeitigen Abberufung kann als wichtiger Grund im Allgemeinen die Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter angesehen werden. Im Regelfall ist von einer solchen Störung auszugehen, falls die vertraglichen Pflichten vom Verwalter nicht oder nur unzureichend erfüllt werden.

Die Nichteinberufung oder mehrfach verspätete Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zählen dazu. Ebenso können die wiederholte Vorlage von falschen oder unvollständigen Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen, die Nichtvorlage derselben sowie die Nichtdurchführung von Beschlüssen oder sonstige Pflichtverletzungen als wichtiger Grund für die fristlose Abberufung des Verwalters genannt werden. Zur Abberufung liegt ein wichtiger Grund gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG vor, wenn die Beschlusssammlung vom Verwalter nicht ordnungsgemäß durchgeführt wird.

Kommt über die Abberufung ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft trotz Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht zustande, so kann auch ein einzelner Eigentümer gemäß §§ 21 Abs. 4, 43 Nr. 1 WEG seinem Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung auf einer richterlichen Abberufung des Verwalters bestehen. Allerdings muss zunächst vergeblich versucht worden sein, die Abberufung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzusetzen.
Wenn der Verwalter sein eigenes Stimmrecht oder ihm übertragen Vollmachten zum Stimmrecht rechtsmissbräuchlich zur Abwendung seiner Abberufung einsetzt und wird dadurch ein Mehrheitsbeschluss verhindert, so ist ein solcher Negativbeschluss natürlich anfechtbar und führt bei Gericht unter Berücksichtigung gewichtiger Gründe zur Abberufung. In der Regel zieht die erfolgreiche Abberufung aus wichtigem Grund die gleichzeitige außerordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrags nach sich.

Ohne vorzeitige Abberufung aus wichtigem Grund endet die Amtszeit eines Verwalters entsprechend des jeweils beschlossenen Vertrages. Ohne gesonderten Abberufungsbeschluss läuft die Amtszeit des Verwalters also gemäß dem jeweiligen Bestellungsbeschluss aus. Es gilt im Zweifel immer der im Bestellungsbeschluss fest gesetzte Zeitraum. Frühestens ein Jahr vor Bestellungszeitraumablauf ist eine Wiederbestellung möglich.

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