Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Ermittlung von Marktanpassungsfaktoren

Die Ermittlung von Marktanpassungsfaktoren bei der Verkehrswertermittlung am Beispiel von Einfamilienhäusern in Wolfsburg (2008)

1. Einleitung
2. Grundlagen der Verkehrswertermittlung
2.1. Der Marktbegriff
2.2. Der Immobilienmarkt
2.3 Die Marktbeobachtung
2.3.1 Die Notwendigkeit der Marktbeobachtung
2.3.2 Die Einteilung des Grundstückmarktes
2.3.3 Die Markteinflüsse
2.3.3.1 Die Angebotsentwicklung
2.3.3.2 Verschiebung der Marktverhältnisse
2.3.3.3 Soziale und demographische Entwicklung
2.3.3.4 Konjunkturelle Entwicklung
2.4 Der Immobilienstandort Wolfsburg
2.5 Abgrenzung der Wertbegriffe
2.5.1 Der ökonomische Wert
2.5.2 Werte im Grundstücksverkehr
2.6 Wertermittlungsverfahren
2.6.1 Verkehrswertermittlung
2.6.2 Vergleichswertverfahren
2.6.3 Ertragswertverfahren
2.6.4 Sachwertverfahren
3. Der Marktanpassungsfaktor
3.1 Erläuterung des Begriffes
3.2 Erfordernis von Marktanpassungsfaktoren
3.3 Grundlagen zur Marktanpassung
3.4 Das Gesamtsystem für Marktanpassungsfaktoren
3.4.1 Das Gesamtsystem nach Sprengnetter
3.4.2 Ziele
3.4.3 Datenquellen
3.4.4 Herangezogene Datenquellen
3.4.5 Anforderung an die Modellkonformität
3.4.6 Abgefragte Kaufpreisdaten
3.4.7 Signifikante Merkmale
3.4.8 Modell- / Datengrundlage
3.4.9 Gesamtsystem für Ein- und Zweifamilienhäuser
3.5 Grundstücksmarktbericht
3.5.1 Abgrenzung der Vergleichsobjekte
3.5.2 Grundlagen der Datenbeschaffung
3.5.3 Die Arbeit der Gutachterausschüsse
3.5.4 Statistische Verwertung der Daten
3.5.5 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes
3.5.6 Grundstücksteilmärkte
3.5.7 Ein- und Zweifamilienhäuser
3.5.8 Marktanpassungsfaktoren
3.5.9 Modell zur Berechnung der Sachwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser
3.6 Eigenes Datenmaterial
3.6.1 Herkunft der Daten
3.6.2 Offenlegung der Daten
3.6.3 Datenbasis der bewerteten Einfamilienhausgrundstücke
3.6.4 Unterteilung der Daten nach Kaufpreisen
3.6.5 Unterteilung der Daten nach Bodenwerten

 

 

1.Einleitung

Im Rahmen dieser Arbeit sollen Ansatzpunkte und Lösungsmöglichkeiten für die Ermittlung von Marktanpassungsfaktoren bei der Verkehrswertermittlung am Beispiel von Einfamilienhäusern in Wolfsburg erarbeitet und aufgezeigt werden, welche sich insbesondere bei der Sachwertermittlung ergeben, wenn es darum geht, eine marktnahe Grundstücksbewertung zu betreiben.

Die Unterschiede, die sich zwischen den ermittelten Sachwerten und den tatsächlich realisierten Kaufpreisen ergeben, sollen hier in praxisnaher Form erarbeitet werden. Es sollen in dieser Arbeit Möglichkeiten aufgezeigt werden, die dem tätigen Sachverständigen zur Verfügung stehen könnten.

Hierbei wird das Hauptaugenmerk auf die Marktanpassungsfaktoren für mit Einfamilienhäusern bebaute Grundstücke gelegt.

Gerade die von Gutachtern oftmals getätigten, meist auf Erfahrungswerten basierenden Marktanpassungen, werden häufig wenig unterlegt und finden somit kaum Resonanz bei den Auftraggebern. Oftmals gelingt es nicht, mit den auf den Erfahrungswerten des einzelnen Sachverständigen aufbauenden Zu- oder Abschlägen, den nächstmöglichen Preis bzw. Verkehrswert einer Immobilie, nur auf Grund des Sachwertes am Markt vorherzusagen.

In dieser Arbeit werden an die allgemeinen Bedingungen und wesentlichen Vorgehensweisen in der Verkehrswertermittlung anknüpfend, die Möglichkeiten für die Findung von marktnahen Marktanpassungsfaktoren im Sachwertverfahren erarbeitet.

Die Vorgehensweise wird mit der Darstellung eines Gesamtmarktverfahrens beginnen, und über das regionale Verfahren des örtlichen Gutachterausschusses zu den eigenen Erkenntnissen des Sachverständigen am Markt für Einfamilienhäusern in Wolfsburg zum Abschluss gebracht werden.

Diese Vorgehensweise wird gewählt, da so über ein überregionales Verfahren, das regionale und anschließend das persönliche Verfahren für die Ermittlung von Marktanpassungsfaktoren dargestellt werden können.

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2. Grundlagen der Verkehrswertermittlung

2.1 Der Marktbegriff

Die Leistungsverwertung, das heißt der Absatz hergestellter Produkte bzw. knapper Güter, wie der Boden eines ist, findet auf dem Markt statt. Dieser stellt kein abstraktes Gebilde dar, sondern besteht aus Menschen und deren Verhalten. Ursprünglich war der Markt ein Ort, an dem Käufer und Verkäufer zum Austausch von Waren und Dienstleistungen sich direkt gegenübertraten. Heute gilt diese Definition nur noch für Marktplätze, Einkaufszentren oder Geschäftsstraßen. Das Aushandeln eines Preises hat, außer an Wertpapierbörsen, nur noch eine untergeordnete Bedeutung. Aus volkswirtschaftlicher Sicht ist der Markt die Gesamtheit der ökonomischen Beziehungen zwischen Nachfragern und Anbietern, die an Austauschprozessen beteiligt sind.

Entscheidend ist nicht der Ort, sondern sind die ökonomischen Aspekte des Tauschens bezogen auf Preis, Menge, Kosten, Zeitraum oder Gebiet. Aus betriebswirtschaftlicher Sicht besteht der Markt aus allen Personen und Organisationen, die Käufer oder zukünftige Käufer darstellen. Hier steht die Nachfrage im Vordergrund. Die Anbieterseite wird dagegen als Branche bezeichnet. Um eine bessere Übersicht zu erhalten, kann eine Marktsegmentierung vorgenommen werden. Geographisch könnte man den Markt unterteilen nach dem Gebiet, der Bevölkerungsdichte, dem Klima und der Sprache.

Eine demographische Einteilung umfasst Alter, Geschlecht, Haushaltsgröße, Einkommen, Beruf, Nationalität, Religion und Bildung. Weiterhin ist es möglich, die Segmentierung nach sozialpsychologischen Aspekten, dem Verwenderstatus oder nach dem Informationsbezug vorzunehmen. [1] Diese Unterteilung kann auch bei der Einteilung des Grundstücksmarktes hilfreich sein.

[1] vgl. Thommen, J.-P./Achleitner (1988), S.148

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2.2. Der Immobilienmarkt

Grundsätzlich lässt sich der Immobilienmarkt nach der Hauptnutzungsart der Immobilie unterteilen in den Markt für Wohnimmobilien sowie den Markt für Gewerbeimmobilien.

Zu den Wohnimmobilien gehören alle Wohnbauten, d.h. Gebäude, die mindestens zur Hälfte (gemessen an der Gesamtnutzfläche) Wohnzwecken dienen.[2] Dabei kann man innerhalb des Bereiches der Wohnimmobilien eine Vielzahl unterschiedlicher Typen differenzieren: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser, Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, Mehrfamilienhäuser, Villen, Ferienhäuser, etc.[3] Je nachdem, um welchen Typ es sich handelt, muss eine differenzierte Marktsegmentierung vorgenommen werden.

Besonders bei den Gewerbeimmobilien handelt es sich um sehr verschiedenartige Produkte. Eine beispielhafte Aufzählung soll dies unterstreichen: Handelsimmobilien, Büroimmobilien, Gewerbeparks, Hotels, Parkhäuser, Industrieimmobilien, gemischt- genutzte Objekte, Freizeitimmobilien etc. Es handelt sich folglich um eine Unterteilung in eine, im Vergleich zur Wohnimmobilie, ungleich größere Zahl von verschiedenen Nutzungsformen, wobei jede wiederum einen eigenen Teilmarkt mit unterschiedlichen Strukturen bildet.

Der Immobilienmarkt besteht als ein heterogener Markt, der in viele lokale Teilmärkte zerfällt. In der Regel handelt es sich also auch beim Wohnimmobilienmarkt um einen regional orientierten Markt der dort handelnden Anbieter und Nachfrager. Eine Ausnahme hierbei bildet die Nachfragergruppe der Kapitalanleger, welche auch überregional aus anderen Bundesländern, dem europäischen Ausland oder gar international, agieren.

[2] Es handelt sich hierbei um die Definition des Statistischen Bundesamtes. / vgl. Statistisches Jahrbuch (1994), S. 254
[3] vgl. Murfeld. E. (Hrsg.) (1995), S. 47

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2.3 Die Marktbeobachtung

2.3.1 Die Notwendigkeit der Marktbeobachtung

Die Beobachtung des Immobilienmarktes ist eine Voraussetzung für eine genaue Wertermittlung. Dabei spielt nicht nur dieser spezielle Markt eine Rolle, sondern auch dessen Rahmenbedingungen. Der Wert eines Grundstücks, d. h. des Grund und Bodens[4], wird nicht allein durch objektive Kriterien bestimmt.

Auch die wirtschaftliche und politische Entwicklung eines Gebietes wirkt sich auf die Preisbildung aus. Gesamtwirtschaftliche Einflussgrößen, die Veränderungen bewirken, können eine instabile wirtschaftliche Lage, hohe Arbeitslosenzahlen, ein geringes Sozialprodukt oder etwa die Veränderung der Zinshöhe sein. Auch neue Verordnungen für das Bodenrecht können sich stark auf die Marktsituation auswirken.[5] So sind die wichtigsten Elemente, die preisbildend auf Immobilien wirken, die Grundstücks-, Bau- und Finanzierungskosten. Diese werden zum Teil am Markt gebildet, aber auch durch rechtliche Bestimmungen beeinflusst. Für Investoren ist jedoch der Hypothekenzinssatz[6] das wichtigste Kostenelement, da er sich kurzfristig nur schwer durch Änderung der Boden- und Baukosten“ ausgleichen lässt.

Des Weiteren spielt natürlich auch die Angebotssituation eine Rolle. Wenn die Bauland – Nachfrage größer ist als das Angebot, erhöht sich der Marktpreis. Eine günstige Situation wäre das Zusammentreffen von niedrigen Zinsen, der Zahlungskraft der Privathaushalte durch stabile Haushaltseinkommen und einen positiven Konsumentenpreisindex / Lebenshaltungskostenindex. Indirekt wirkt das Bau- und Planungsrecht auf die Boden- und Baukosten, die dadurch erhöht werden, wenn es zu Verzögerungen der Bauprojekte kommt. Direkt auf die Erträge wirkt z.B. das Mietrecht durch eine Festsetzung von Obergrenzen für Mieterhöhungen. Eine indirekte Auswirkung zeigen z.B. planungsrechtliche Bestimmungen wie Bauleitpläne und Bauordnungen, die eine maximale bauliche Nutzung für die Flurstücke festschreiben.

[4] vgl. BVerfG, Urteil vom 12.1.1967, 1BvR 169/63: Das der Boden ein besonderes Gut ist und als solches der Befugnis des Gesetzgebers unterworfen ist, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, hat das BVerfG mit folgenden Worten umschrieben: “Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist. verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel freier Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen; eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen, als bei anderen Vermögensgütern. Der Grund und Boden ist weder volkswirtschaftlich noch in seiner sozialen Bedeutung mit anderen Vermögenswerten ohne weiteres gleichzustellen; er kann im Rechtsverkehr nicht wie eine mobile Sache behandelt werden.“
[5] vgl. Bischoff, B. (1992), S. 8 f.
[6] LBS (2007), S.30

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2.3.2 Die Einteilung des Grundstückmarktes

Neben dem Kapitalmarkt widerspiegelt der Immobilienmarkt am ehesten die Entwicklung der Konjunktur in der Wirtschaft. Auf Veränderungen der Wirtschaftsentwicklung reagieren beide empfindlich. Immobilienmarkt ist jedoch ein abstrakter Begriff. In der Realität besteht er aus einer großen Zahl von Einzelmärkten, die jeder für sich einen Teilmarkt[1] bilden. Ihnen ist die einmalige Ortsgebundenheit des Marktgutes gemeinsam.[7]

Normalerweise sind diese Teilmärkte gekennzeichnet durch eine einheitliche Struktur der Grundstücke, die den Wert beeinflussen. Diese sind eigenen Marktregeln unterworfen oder haben eine eigene Form der Preisgestaltung.[8]

[7] vgl. Kleiber, W. / Simon, J. (2007), S. 127
[8] vgl. Murfeld, E. (Hrsg.), (1995), S. 43

Tabelle1: Teilmärkte nach Murfeld

Die Einteilung von Teilmärkten anhand des Entwicklungszustandes des Bodens ist oben stehender Tabelle zu entnehmen.[9] Mittels immobilienwirtschaftlicher Nutzungskriterien lässt sich der Markt weiterhin einteilen in den Teilmarkt für Objekte der wohnlichen bzw. gewerblichen Eigennutzung, das Marktsegment für Immobilien, die Geldanlagezwecken dienen und das Teilgebiet des primären Produktionssektors (Objekte in Land- und Forstwirtschaft ). Des Weiteren kann er durch Vertragsarten und nach Regionen unterschieden werden. Die regionale Segmentierung könnte national in Länder, überregional in Bundesländer, regional in Bezirke und lokal in Gemeinden sowie Stadtteile erfolgen. Es ist insofern von Bedeutung, da ein Unterangebot in einer Region nicht mit einem Überangebot in einer anderen ausgeglichen werden kann. Dies ist auf das Merkmal der Standortgebundenheit von Gebäuden zurückzuführen.[10] Mit zunehmender Distanz nimmt die Bedeutsamkeit der räumlichen Teilmarktgrenzen zu. Niemand würde gern in eine Stadt mit niedrigem Mietniveau umziehen wollen, wenn die Arbeitsstelle hunderte von Kilometern entfernt wäre. Welchem der Teilmärkte eine Immobilie zugerechnet werden kann, hängt von der Angebotskonkurrenz ab.[11] Bei der Unterteilung nach dem Nutzungsaspekt unterscheidet man einerseits den Markt für unbebaute Grundstücke und andererseits den Teilmarkt für bebaute Grundstücke. Den Grundstücksmarkt für bebaute Grundstücke kann man in Wohn- und Gewerbeobjekte unterteilen. Bei Letztgenanntem wären noch die Oberbegriffe Produktions-, Handels- und Dienstleistungsimmobilie zu benennen.

[9]  vgl. Murfeld, E. (Hrsg.), (1995), S. 44 f.
[10] vgl. Gabler (1992), S. 2253
[11] vgl. Murfeld, E. (Hrsg.) (1995), S. 47

Die weitere Untergliederung zeigt folgendes Schema:

Tabelle 2 : Der Grundstücksmarkt

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2.3.3 Die Markteinflüsse

2.3.3.1 Die Angebotsentwicklung

Ob sich auf einem Markt die Ziele der Anbieter oder die der Nachfrager eher, leichter oder besser als erwartet realisieren lassen, hängt entscheidend davon ab, wer von beiden die bessere Position innehat[12]. Ein Übergewicht auf der Nachfragerseite hat zur Folge, dass die Anbieter tendenziell größere Anstrengungen als die potentiellen Nachfrager unternehmen müssen. Eine solche Situation wird üblicherweise als Käufermarkt bezeichnet.

Unter anderen Voraussetzungen betrieblicher Art oder in Zeiten mangelnder Güterversorgung werden sich dagegen die Kunden um die Anbieter bemühen, also selbst bei der Beschaffung aktiv werden. Diese Art der Machtverteilung bezeichnet man als Verkäufermarkt.[13]

Der Immobilienmarkt in der BRD ist dadurch gekennzeichnet, dass er sich von einem Verkäufermarkt, wie er noch vor Jahren vorherrschte, zu einem Käufermarkt entwickelt hat und dass in verschiedenen Bereichen starke Sättigungstendenzen erkennbar sind.[14] Dies hat dazu geführt, dass die am Markt vertretenen Unternehmen in die Situation eines verschärften Wettbewerbes eingetreten sind. D.h. der Anpassungsdruck auf die Unternehmen geht nicht nur von den Nachfragern aus, sondern auch von den Wettbewerbern, die um die Käufer oder Mieter konkurrieren.[15] Ausdruck dieses härteren Wettbewerbes sind u. a. auch die längeren Vermarktungszeiten.

Diese veränderten Bedingungen werden dazu führen, dass die vermarktenden Unternehmen gezwungen sind, neue Marktsegmente zu erschließen bzw. neue Tätigkeitsfelder aufzugreifen. Zu diesen neuen Tätigkeiten gehören ein umfassender Service sowie die Möglichkeit der Beteiligung der Interessenten an Planung und Erstellung (z.B. Beteiligung bei der Büroflächenplanung, Möglichkeit zu Eigenleistungen im Wohnungsbau).

[12] Vgl. LBS (2007), S. 6
[13] vgl. Nieschlag, R./Dichtl, E./Höschgen, H. (1991), S. 5
[14] vgl. Kühne, H. (1994), S. 477
[15] vgl. Meissner, H.-G. (1987), S. 12

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2.3.3.2 Verschiebung der Marktverhältnisse

Der schon beschriebene Wandel vom Verkäufer- zum Käufermarkt drückt sich insbesondere in Veränderungen im Nachfrageverhalten aus. So sind die Nachfrager nicht mehr ohne weiteres mit dem Angebot zufrieden, das ihnen vom Anbieter der Immobilie gemacht wird, sei es zum Kauf oder zur Miete, sondern sie stellen höhere Ansprüche an Größe, Lage und Ausstattung sowie an Preis und Qualität des Umfeldes.

Das Absatzrisiko der Anbieter steigt in erheblichem Maße. Ausdruck dieser gestiegenen Marktmacht der Nachfrager, welche bereits Mitte der 90-ger Jahre begann, sind z.B. leerstehende Wohnungen der gehobenen Preiskategorie  oder nicht vermietete Büroflächen[16], bei denen entweder Preis, veraltete Ausstattung oder Lage als negative Kriterien wirken. So ist u.a. bei den Büroflächen ein Sinken der Mietpreise auf Grund des Überangebotes zu erwarten.[17]

Wohl zeichnet sich für die nächsten Jahre auf Grund der hohen Nachfrage in gewissem Maße eine Umstellung am Wohnimmobilienmarkt vom Käufer- auf einen Verkäufermarkt ab[18]. Durch diese Situation am Markt für Immobilien wird eine Modifikation unternehmerischen Handelns erforderlich, damit das Unternehmen mit seinen Produkten auf lange Sicht am Markt existieren kann.

Zu erwähnen sind die Besonderheiten des Vermietungsmarktes für freifinanzierte Wohnungen der unteren bis mittleren Preisklasse. Dort liegt auf Grund des Wohnungsfehlbestandes von geschätzten 1,4 Mio. Wohnungen zur Zeit ein absoluter Anbietermarkt vor. Aber um auch hier für die Zukunft die langfristige Vermietbarkeit zu gewährleisten, müssen sich die Unternehmen schon heute an den Wünschen der Mieter (z.B. in Bezug auf Ausstattung) orientieren. Die Preise für Wohnimmobilien sind seit ca. 10 Jahren rückläufig, so sind die Preise für Wohneigentum um insgesamt 20 % zurückgegangen.[19]

[16] vgl. o.V., Bürobedarf wächst nicht ins unendliche, in: Immobilien-Wirtschaft heute (1993) Nr. 14, S. 7
[17] vgl. o.V.. Noch keine Belebung auf den Büromärkten, in: Frankfurter Allgemeine Zeitung (1994), S. 43
[18] vgl. o.V., Preisgünstiger Wohnraum bleibt in Deutschland knapp, in: Leipziger Volkszeitung (1994), S. 8
[19] vgl. Bobka. G. in: Der Immobilienbewerter (2006), S.24

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2.3.3.3 Soziale und demographische Entwicklung

Die Marktdynamik, besonders für Wohnimmobilien, wird nachhaltig von der sozialen und demographischen Entwicklung bestimmt.

Dauerhafte und charakteristische Veränderungen im Nachfragerverhalten ergeben sich z.B. aus dem geringer werdenden Anteil von Arbeitern in einer durch Dienstleistung geprägten Gesellschaft, durch neue Formen von Lebensgemeinschaften und einer insgesamt geringer werdenden Anzahl von Kindern.

Demographische Prognosen der Bevölkerungsentwicklung in der BRD gehen teilweise davon aus, dass die Gesamtzahl der Bevölkerung bis zum Jahr 2030 nur noch 50 Mio. Menschen betragen wird. Davon wird ein zunehmender Teil im Rentenalter sein. Damit entsteht eine neue Nachfragerstruktur, auf die sich die anbietenden Unternehmen unter Beachtung der Dauerhaftigkeit der Nutzung des Gutes Wohnung einstellen müssen, um eine langfristige Verkäuflichkeit bzw. Vermietbarkeit zu gewährleisten.

Weiterhin führen die Einkommensentwicklung, berufliche Höherqualifizierungen, Veränderungen der familiären Strukturen und Wandlungen des allgemeinen Lebensgefühls zu nachhaltigen Einflüssen auf das Nachfragerverhalten. Mieter oder Käufer suchen nach mehr Vielfalt und eigenen Gestaltungsmöglichkeiten, um im Wohnen eine wichtige Möglichkeit ihrer Selbstverwirklichung zu finden.[20]

[20] vgl. Meissner. H.-G. (1987),S. 8 ff.

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 2.3.3.4 Konjunkturelle Entwicklung

Die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien wird natürlich stark beeinflusst von der gesamtwirtschaftlichen und konjunkturellen Entwicklung. So hat z.B. ein Sinken der Einkommen zur Folge, dass die Nachfrage nach freifinanzierten Wohnungen, nach Eigentumswohnungen und Eigenheimen nachläßt, da eine hohe Verschuldung nicht riskiert werden kann. Gleichzeitig läßt auch die Fähigkeit bzw. Bereitschaft nach, angemessene Mieten bzw. Mietnebenkosten zu zahlen.[21]

Eine solche Entwicklung kann auch dazu führen, dass die Nachfrager im Wohnungsbereich zum Teil gezwungen sind, mehr Wert auf das „Do-it-yourself“, d.h. auf Selbst- bzw. Gruppenhilfe, vor allem im Wohnungs- und Eigenheimbau zu legen. Diese Personengruppe würde somit als potentieller Nachfrager für fertige Wohnimmobilien ausfallen.

Ebenso ist die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien sehr stark abhängig von der jeweiligen konjunkturellen Entwicklung. In konjunkturellen Tiefphasen, wo pessimistische Grunderwartungen und das Gebot der Kosteneinsparung die Unternehmenspolitik bestimmen, wird es z.B. zur Freisetzung von Büroflächen kommen[22]. Andere Formen der Gewerbeimmobilie, wie Handelszentren, Freizeitimmobilien, Hotels etc. werden weniger benötigt, da ganz einfach die Kaufkraft der Konsumenten nicht gegeben ist und somit keine rentable Investition erwartet werden kann. Genauso schwierig wird es sein, Industrieimmobilien zu vermarkten, da in rezessiven Phasen im allgemeinen bereit sein Überangebot der in den Industriebetrieben produzierten Konsum- und Investitionsgütern vorhanden ist.

Diese Situation kann sich in einer Aufschwungphase grundlegend ändern. Eine entscheidende Rolle hierbei spielen die positiven Erwartungen der Nachfrager. So kann es in einer Boomphase zum Übersteigen des Angebotes durch die Nachfrage kommen. Aufgabe des Unternehmens und seiner Marketingfachleute ist es somit, solche Entwicklungen möglichst frühzeitig zu erkennen und sein Angebot durch geeignete Maßnahmen der jeweiligen Marktsituation anzupassen.

[21]  vgl. Meissner. H.-G. (1987), S. 11
[22] vgl. o.V., Bürobedarf wächst nicht ins unendliche, a.a.O., S. 7

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2.4 Der Immobilienstandort Wolfsburg

Wolfsburg ist eine junge Stadt. 1938 ins Leben gerufen, erhielt sie erst 1945 ihren Namen. Wolfsburger leben in und mit der Moderne – sie sind in einer Großstadt im Grünen zu Hause. Mit städtebaulichen Leitbildern und Visionen von der Gartenstadt der frühen Vierziger bis zu den High-Tech-Tempeln der Gegenwart. Berühmte Architekten wie Alvar Aalto und Hans Scharoun haben mit ihren Bauten bedeutende städtebauliche Akzente gesetzt. Ringsumher und mittendrin Wiesen, Bänke, Brunnen, viel Kunst in Gärten und Parkanlagen. Wolfsburg macht es Besuchern leicht: Das Volkswagenwerk und die Erlebnislandschaft der gefeierten Autostadt säumen das Nordufer des Mittellandkanals; nach Süden hin fächert sich der

Stadtorganismus auf – die schöne Fußgängerbrücke schlägt den Bogen. Daneben, am Nordkopf der Stadt, bildet das Science Center von Zaha Hadid den spektakulären Auftakt hinein in die Porschestraße. Als Rückgrat der City führt sie bis hin zum Klieversberg, verbindet die Pole Technik und Naturwissenschaft mit Kunst und Kultur. Aufgereiht wie an einer Perlenschnur: Das Tryp – Hotel und der Cinemaxx – Komplex, die neue Shoppingmall der City – Galerie in der Stadtmitte, Rathaus, Alvar Aalto Kulturhaus, Kunstmuseum, Südkopfcenter.

Gleich daneben und schon im Grünen: Theater und Planetarium. Mit Kunst und Kultur, Technik und Sport. In schönster Umgebung bietet das Schloss Wolfsburg mit Stadtmuseum, Kunstverein, Städtischer Galerie und WerkStattSchloss jede Menge Erlebnisse und Anregungen, aufregende Gegenwartskunst, experimentelles Theater, Sommerfestivals und Workshops. Ein Publikumsmagnet sind die weithin gerühmten Ausstellungen im jungen Kunstmuseum mit der futuristischen Zaha Hadid Lounge.

Die Ideenwelt des 19. Jahrhunderts wird im Hoffmann von Fallersleben – Museum lebendig: es ist dem Kinderfreund und Dichter des Deutschlandliedes gewidmet. Im Planetarium sind Raum und Zeit in kosmischen Dimensionen zu entdecken. Sternstunden der anderen Art sind bei Spitzensportereignissen wie z.B. den Bundesliga – Fußball zu erleben. Im Allerpark lädt das neue BadeLand zu Sport, Spaß und Entspannung ein, seit Ende 2002 lockt ein neues Stadion mit 30.000 Plätzen, die Autostadt: Als Erlebniszentrum rund um die Auto – Mobilität ist sie bundesweit zu einem der beliebtesten Reiseziele für die ganze Familie geworden.

Die wichtigsten Verkehrsanbindungen sind die Autobahn A 39 in Nord-Süd-Richtung zur A 2 Hannover – Berlin, die Eisenbahnlinie Hannover – Berlin mit ICE – Haltepunkt und der Mittellandkanal in West-Ost-Richtung. Der innerstädtische Verkehr wird über ein weitgehend vierspurig ausgebautes Straßensystem geführt. Die Innenstadt ist aus allen Richtungen mit dem PKW sehr gut zu erreichen. Direkt im Citybereich befinden sich mehrere Parkhäuser, sodass die Innenstadt über ein ausreichendes Parkplatzangebot verfügt.

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2.5 Abgrenzung der Wertbegriffe

2.5.1 Der ökonomische Wert

Urteile über ökonomische Werte sind rationell zu erklärende Feststellungen über den Gebrauchswert, den Tauschwert oder den Ertragswert eines Gutes, die in der Regel zu einer Bezifferung des zu bewertenden Objekts in Geldeinheiten führen.[23] Der ökonomische Wert ist die Folge der Unbegrenztheit menschlicher Bedürfnisse und der Knappheit der Güter. Der Grund und Boden ist ebenfalls ein knappes Gut, da er in der Lage ist, einen Ertrag abzuwerfen, welcher sich aus dem Tauschwert ableitet. Die Bezifferung erfolgt als Bildung von Marktpreisen durch das Zusammentreffen einer Vielzahl von Einzelentscheidungen. Die Bewertung erfolgt in zwei Schritten. Die güterorientierte Seite der Bewertung legt Wertart und Werthöhe fest. Bei der geldorientierten Seite werden die Preise als spezielle bezifferte Werte festgelegt. Der Wert ist abhängig von der Gesamtheit der Entscheidungen, die in einer bestimmten Situation zur Realisierung eines Zieles zur Verfügung stehen.[24]1 Die Begriffe „Wert“ und „Preis“ sind nicht gleichzusetzen. Der Preis eines Wirtschaftsgutes kann verschieden von seinem Wert sein. Gerade bei Grundstücken richtet er sich nach Angebot und Nachfrage. Käufer und Verkäufer handeln diesen Marktpreis unabhängig vom objektiven Verkehrswert aus.
Bedeutender können sich Spekulationsmotive mit Berücksichtigung der Kaufkraft oder des Geldwertes, auch subjektive Vorstellungen des Käufers auf den Kaufpreis auswirken.[25]

[23] vgl. Wöhe. G. (1993), S. 1097
[24] Stüdemann, K. (1990), S. 345
[25] vgl. Rössler, Langner, Simon, Kleiber (1990), S. 14

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2.5.2 Werte im Grundstücksverkehr

Im Bereich des Immobilienwesens gibt es verschiedene Begriffe für den Wert eines Grundstücks.[26] Dieser wird nach den im Grundstücksverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Der Grundstückswert kann deshalb nicht nur mittels einem methodisch abgeleiteten theoretischen Wertbegriff dargestellt werden, sondern muss allgemeingültig und objektiv sein.[27]

Der Verkehrswert ist im § 194 BauGB genau definiert : „ Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften , der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“[28] Unter„ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen“ versteht man, dass Kaufpreise oder andere Daten erheblich von anderen abweichen. Wenn z.B. beim Käufer oder Verkäufer ein außergewöhnliches Interesse vorlag, die Vertragspartner verwandt waren oder wirtschaftliche Bindungen Vorlagen, kann der entstandene Preis nicht als marktkonform bezeichnet werden.

Das trifft ebenso zu bei erheblich abweichenden Erträgen, Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten. Somit darf dieser Wert nicht zu Vergleichszwecken herangezogen werden.“ Bei der Verkehrswertermittlung soll nun versucht werden, zu einem möglichst objektiven Schätzwert zu gelangen. Schätzung soll dabei nicht als Ungenauigkeit verstanden werden. Es drückt aus, dass es sich hierbei nicht nur um eine zahlenmäßige Berechnung handelt, sondern auch um eine auf Erfahrungen basierende Darstellung.[29] Notwendig kann die Bestimmung des Verkehrswertes werden bei Beleihung, Kauf oder Verkauf, Tausch, Erbauseinandersetzung, Zwangsversteigerung, Enteignung, zur Erfüllung der Verpflichtung offener Immobilienfonds, bei Fusionen von Unternehmen sowie für die Bilanzwertbestimmung. Des Weiteren ist auch beim Abschluss einer Gebäudesachversicherung, bei der Bestellung einer Bürgschaft und zur Feststellung steuerlicher Größen der Verkehrswert herzuleiten. Zur Ermittlung dieses Wertes können das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren herangezogen werden.[30]

Der gemeine Wert spielt im Steuerrecht als „Einheitswert“ eine Rolle. Er unterscheidet sich vom Verkehrswert hinsichtlich des Stichtags der Wertermittlung und der Ermittlungsmethodik. Der BGH stellte in einer Entscheidung aus dem Jahr 1968 klar: „Wenn vom Wert eines Grundstücks die Rede ist, so ist in der Regel der gemeine Wert (Verkehrswert) gemeint. In der ältesten rechtlichen Darstellung im §111 ALR[31] von 1794[32] wird der Nutzen, welchen die Sache einem jeden Besitzer gewähren kann als der gemeine Wert bezeichnet.

Aufgrund der sehr pauschalierten Annahmen und der Feststellung der Bewertung auf den 1.1.1964 , lediglich mit einem Zuschlag von 40 % an die heutigen Verhältnisse angepasst, weist dieser Wert erhebliche Diskrepanzen zu den relativ zeit- und marktnahen Verkehrswerten auf. Dieser Einheitswert dient als Grundlage für die Besteuerung. Die Bemessungsgrundlage ist der Wert des unbebauten Grundstücks von 1965 in den alten und der Wert von 1936 in den neuen Bundesländern.

Der Beleihungswert wird von Banken anhand des Verkehrswertes als Grundlage für die Kreditvergabe ermittelt. Er ist nicht einheitlich festgelegt. Er gibt an, bis zu welcher Grenze die Bau- oder Kaufkosten beleihbar sind, abhängig von der Zahlungsfähigkeit des Schuldners.[33] Jedes Geldinstitut hat eigene Regeln und Beleihungsgrundsätze. Dabei ist nur zum Teil ein Marktbezug gegeben.!/ Dabei soll die künftige Wertentwicklung eines Objektes zur langfristigen Sicherung eines Hypothekendarlehens ermittelt werden. Zur Absicherung von Unsicherheiten, die in der künftigen Grundstückswertentwicklung begründet sind, wird das mögliche Risiko mittels Abschlägen vom Verkehrswert berücksichtigt.

Der Versicherungswert hat dagegen eigene Berechnungsmethoden und richtet sich nicht nach der Wert VO ‘88[34]. Er dient als Basis für den Abschluss von Sachversicherungen für Gebäude.[35]

Weiterhin gibt es noch den Versteigerungswert, der beim Zwangsversteigerungsverfahren zum Einsatz kommt. Der Grundstückswert wird nach den Vorschriften des § 74 a Absatz 5 ZVG[36] vom Vollstreckungsgericht anhand des Verkehrswertes festgesetzt. Offen bleibt die Festlegung des Zeitpunkts der Wertermittlung. Hat eine Wertveränderung stattgefunden, kann sich das negativ für die Gläubiger auswirken.[37]

[26]  vgl. Bischoff, B. (1992), S.2
[27]  vgl. Rössler, Langner, Simon, Kleiber (1990), S. 14
[28]  vgl. Kleiber, W. /Simon, J.1 Weyers, G. (1993), S. 51
[29]  vgl. Neuhaus, F. (1994), S. 10
[30]  vgl. Kleiber, W.( Hrsg. ). WertR 2006 (2006), S. 10
[31]  ALR: Allgemeines Landrecht für die Preußischen Staaten
[32]  vgl. PrOVG, Urteil vom 20.04.1896
[33]  vgl. Simons. H.-J. (1994), S. 9
[34]  Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung)
[35]  vgl. Kleiber, W./Simon, J. (2007), S.112
[36]  Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung
[37]  vgl. Rößler, Langner, Simon, Kleiber (1990), S. 469

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2.6 Wertermittlungsverfahren

2.6.1 Verkehrswertermittlung

Grundlage bildet das Baugesetzbuch (BauGB)[38]. Die Vorschriften für die Grundstückswertermittlung sind dreistufig angelegt. Im Teil I, Kapitel 3, den §§ 192 – 199, ist Grundsätzliches wie der Verkehrswertbegriff und die Aufgaben des Gutachterausschusses geregelt.

Das Bewertungsgesetz spielt im Steuerrecht eine Rolle. Die Einzelheiten der Grundstücksschätzung sind in der Wertermittlungsverordnung von 1988 näher bestimmt. Dabei haben die Länder einen Spielraum für die praktische Umsetzung.

Die Wertermittlungs – Richtlinien (WertR)[39] sind eher Verwaltungsvorschriften, die nur für die Behörden bindend sind.[40] Es gibt noch viele weitere Vorschriften. Die hier dargestellten sind jedoch die für die Wertermittlung wesentlichen.

Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert ist anhand der Ergebnisse dieser Methoden unter Einbeziehung der Grundstücksmarktlage zu bemessen. Die Verfahren sind nach Art des Werfermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalles zu wählen.56 Während beim Sachwertverfahren ein substanzorientierter Wert anhand von Herstellungskosten gefunden werden soll, ist das Ertragswertverfahren eine finanzmathematische Methode, die die künftige Rendite zu prognostizieren versucht. Demgegenüber wird beim Vergleichswertverfahren der Verkehrswert aus üblichen Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien ermittelt.[41] Der Sachwert ergibt sich aus dem Bodenwert und aus dem Gebäudesubstanzwert. Der Ertragswert hingegen ist als Barwert der ermittelten Überschüsse zu betrachten. Beim Vergleichswertverfahren wird aus verschiedenen Kaufpreisen der Mittelwert gebildet und je nach Zustand des Objekts eine Korrektur in Form von Zu- oder Abschlägen vorgenommen.

[38] Baugesetzbuch
[39] Wertermittlungsrichtlinien
[40] vgl. Neuhaus, F. (1994), S. 11
[41] Petersen, H. (1994), S. 12

Verfahrenswahl

 

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2.6.2 Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren gilt als die genaueste Methode, den Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie zu bestimmen.[42] Man geht davon aus, dass ein Objekt so viel wert ist, wie unter normalen Umständen auf dem Grundstücksmarkt als Erlös zu erzielen wäre.[43]

Seine Anwendung findet dieses Verfahren sowohl bei unbebauten Grundstücken, bei Ein- und Zweifamilienhäusern genauso wie bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien.

[42] vgl. Murfeld, E. (Hrsg.) (1995), S. 160
[43] vgl. Gerardy, T. (1977); S.79

Vergleichswertverfahren

 

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes mittels Vergleichswertverfahren ist dieser aus einer ausreichenden Anzahl vergleichbarer Grundstücke herzuleiten.[44] Übereinstimmende Merkmale sollten dabei die Gebäudeart und -nutzung der jeweiligen Objekte, dessen Baujahr, seine Bauweise, der Zustand des Gebäudes und der Außenanlagen sowie seine Ausstattung sein.

Bei der Anwendung dieser Methode sind einige grundlegende Regeln zu beachten.[45] Die zu vergleichenden Kaufpreise müssen nicht nur ausreichend zur Verfügung stehen, sie haben auch in ihrer Aussagekraft eindeutig und zuverlässig zu sein. Sachgerechte Maßstäbe für die Durchführung des Vergleichs können in Quadratmeter Grundstücks-, Geschoß, Wohn- oder Nutzfläche sowie in Kubikmeter umbauten Raumes ausgedrückt werden. Unterschiede in den maßgeblichen Wertmerkmalen des Bewertungsgrundstückes in Bezug zu dem ausgewählten Vergleichsobjekt sind durch Zu- oder Abschläge anzugleichen. Das gilt auch für Preisänderungen, die bis zum Stichtag der Wertermittlung eingetreten sind. Die Berechnungen sollen plausibel, leicht nachzuvollziehen und nachzuprüfen sein. Alles in allem ist das Vergleichswertverfahren eine statistische Methode zur Grundstücksbewertung. Für die Anwendung dieses Verfahrens ist es somit notwendig, umfangreiches statistisches Material zur Verfügung zu haben. Bei unbebauten Grundstücken lässt sich diese Forderung am leichtesten realisieren. Dabei kommt es jedoch auf deren wesentlichen Eigenschaften an. Anstelle dieses durch Preisvergleich festgestellten Bodenwertes können auch Bodenrichtwerte herangezogen werden.

Diese sind aus örtlichen Bodenrichtwertkarten zu entnehmen und für den Einzelfall zu modifizieren. In der Realität ist bei bebauten Grundstücken die Vergleichbarkeit oftmals nur bei Reihenhäusern, gleichzeitig durch einen Bauträger erbauten Mietwohnhäusern oder Eigentumswohnungen gegeben.

Da es sich bei der Methode um einen „Marktpreisvergleich“ handelt, werden die Kaufpreise stark von der Konjunktur beeinflusst. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass bei bebauten Grundstücken einfach ein Mittelwert aus den Kaufpreisen ähnlicher Objekte gebildet werden könnte.[46] Dies ist gegründet auf viele Einflussfaktoren, die sich durch die Art der Bebauung, der Bauweise, der Qualität der Ausstattung und des Baues, der Nutzung oder der Vermietung ergeben können. Um alle diese Einflüsse auszuschalten, müssen somit auch der Sachwert und der Ertragswert ermittelt werden. Bei Fehlen von Preisen für Vergleichsobjekte können solche Vergleichsfaktoren wie Ertrags- und Gebäudefaktoren hinzugezogen werden.[47] Wertbestimmend und beim Vergleich zu beachten ist vor allem die Grundstückslage.

Ein Grundstück ist umso wertvoller, je mehr es im Grünen liegt und je besser die umgebende Infrastruktur wie Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr, ein ausgebautes Straßennetz, das Vorhandensein von Einkaufsstätten, Schulen, Kindergärten, Kultur- und Freizeiteinrichtungen etc. ist. Die bauliche Nutzungsmöglichkeit ist in den Bebauungsplänen einer Stadt festgelegt und an der Geschoßflächenzahl abzulesen. Die Nutzungseinstufung des Bodens als Bauland, Bauerwartungsland und Rohbauland schreibt vor, ob der Eigentümer bauen und was er mit dem Grundstück machen darf. Weiterhin müssen Belastungen der Liegenschaft durch Rechte Dritter beachtet werden, da sie zu einer erheblichen Wertminderung führen können. Der Vergleich kann direkt – das heißt die Daten werden offengelegt und lassen direkte Schlüsse auf das Bewertungsobjekt zu – oder indirekt – ohne Offenlegung der Einzeldaten – erfolgen.[48] Der direkte Vergleich beinhaltet die arithmetische Mittelwertbildung für den Fall, dass alle wertbeeinflussenden Faktoren der Vergleichsgrundstücke mit dem zu bewertenden weitestgehend übereinstimmen. Bei nur einem abweichenden Merkmal muss dieses z.B. mittels Indexreihen umgewandelt werden. In der Praxis sind zumeist nicht genügend Vergleichsfälle vorhanden. Das führt dazu, dass man über den indirekten, mittelbaren Preisvergleich versucht, doch noch zum Ziel zu gelangen. Dazu werden Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten oder Gebäudefaktoren verwendet. Eine andere Möglichkeit ist die Anwendung der Regressionsanalyse.

Eine Zielgröße, z.B. der Kaufpreis, wird bei diesem mathematischen – statistischen Verfahren als Funktion von Einflussfaktoren wie Kaufzeitpunkt, Lage und Grundstücksgröße geschätzt.[49]

[44] vgl. Murfeld. E. (Hrsg.) (1995), S. 160
[45] vgl. Klocke, W. (1990), S. 84 und 85
[46] vgl. Hildebrandt, H. (1990), S. 15
[47] vgl. Hildebrandt, H. (1990), S. 15
[48] vgl. Petersen, H. (1994), S. 45
[49] vgl. Gerardy. T. / Möckel (1991); S. 4.2.3./1 u. 4.2.4./1

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2.6.3 Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird meist angewendet, wenn der Wert eines Miets- oder Bürohauses oder eines Gewerbeobjektes ermittelt werden soll.

Ertragswertverfahren

Quelle: Sommer, G. / Pichler, J. (2004), Gruppe 3.4, S. 8

Er ist zumeist Verhandlungsgrundlage für den Nachfrager und ist aufgrund seiner Renditeprognose zukunftsorientiert.[50] Die hier genannten Immobilientypen dienen der Kapitalanlage; das heißt, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist die Verzinsung des investierten Kapitals preisbestimmend.[51] Diese Objekte sollen Erträge erzielen. Es ist somit für einen Investor vor dem Bau oder Kauf einer Immobilie notwendig, die erzielbare Rendite zu kennen. Beim Ertragswert sind folgende Gesichtspunkte zu berücksichtigen : die dauerhaft erzielbaren Einnahmen versus den dauerhaft anfallenden Kosten, der Liegenschaftszinssatz, sowie die Kontroverse zwischen der begrenzten Nutzungsdauer des Gebäudes und der unbegrenzten Nutzungsdauer des Bodens.[52] Bei der Berechnung sind der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen getrennt zu erfassen. Er ergibt sich aus den über die Restnutzungsdauer diskontierten Bodenwert und den kapitalisierten Reinerträgen, wobei bei Objekten mit langer Restnutzungsdauer der Bodenwertanteil eine zu vernachlässigende Größe darstellt.[53] Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag, der um die Bewirtschaftungskosten vermindert wird. Der Jahresreinertrag resultiert aus dem jährlichen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben.[54] Als nächstes ist der Betrag abzuziehen, der sich durch die Verzinsung des Bodenwertes ergibt. Der Bodenwert ist vorher durch das Vergleichswertverfahren zu berechnen. Die Verzinsung erfolgt durch den für diesen speziellen Wert maßgeblichen Liegenschaftszinssatz. Den erhaltenen Reinertrag kapitalisiert man anschließend mit dem entsprechenden Vervielfältiger. Als Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ist die Anzahl von Jahren zu betrachten, in denen sie bei ordentlicher Bewirtschaftung und Unterhaltung in Zukunft noch nutzbar sind. Der Rohertrag umfasst alle nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung des Grundstücks bei zulässiger Nutzung und ordnungsgemäßer Bewirtschaftung. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen die Abschreibungen, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Betriebskosten und das Mietausfallwagnis. Letztere sind nach § 18 Absatz 6 WertV nach Erfahrungssätzen bzw. nach ihrer tatsächlichen Höhe zu bilden. Verwaltungskosten sind abhängig von der Objektart, der Mieterstruktur, und der Gemeindegröße.

Betriebskosten umfassen z.B. Leistungen wie öffentliche Lasten, Kosten der Energieversorgung, Kanal-, Müllabfuhr- und Straßenreinigungsgebühren, Reinigung, Wartung und Pflege der Anlage, Kosten des Hausmeisters und Versicherungsaufwendungen.[55]

[50] vgl. Sommer, G. (1993), S. 70
[51] vgl. Neuhaus, F. (1994) , S. 70
[52] vgl. Sommer, G. (1993), S. 47
[53] vgl. Neuhaus, F. (1994), S. 71
[54] vgl. Sommer, G. (1993), S. 48
[55] vgl. Hildebrandt, H. (1990). S. 18

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2.6.4 Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren stellt den Wert der Substanz des Gebäudes zum Wertermittlungsstichtag dar.

Sachwertverfahren

Quelle: Sommer, G. / Pieliler, J. (2004), Gruppe 3.3, S. 6

In erster Linie wird hier der Standpunkt des Anbieters begründet. Ausschlaggebend sind die Herstellungskosten.[56] Das Verfahren wird in der Regel bei Grundstücken verwendet, bei denen es für eine marktgerechte Bewertung nicht vordergründig auf den Ertrag ankommt. Das gilt vorwiegend für individuell gestaltete Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke. Der Sachwert ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Zeitwert der baulichen Anlagen und der sonstigen Anlagen. Er stellt jedoch nur einen Ausgangswert dar, der unter Beachtung der regionalen und örtlichen Marktbedingungen an den Verkehrswert anzupassen ist. Der Bodenwert ist auch hier mit dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Anders als beim Ertragswertverfahren ist er dagegen nicht abhängig von der Restnutzungsdauer der Gebäude und mit seinem vollen Wert einzubeziehen. Für Grundstücke, die die übliche Größe überschreiten, verringert sich der m2 – Preis des Bodens. Bei kleineren Parzellen steigt er.[57] Der Bodenwert ist einer der wichtigsten Bausteine des Sachwertverfahrens. Während in Großbritannien gleich mit Vergleichskomponenten gearbeitet wird, passt man in Deutschland den Sachwert erst nach dessen vollständiger Ermittlung an den Markt an. Die Schwierigkeit bei beiden Methoden liegt in der Bewertung. Sie setzt ein großes Maß analytischen Könnens des Gutachters voraus und ist nur so gut wie die zur Verfügung stehenden, analysierten Transaktionen. Sind jedoch keine verfügbar, wird oft auf Bodenrichtwerte zurückgegriffen. Problematisch dabei ist, dass diese auf bis zu 3 Jahre alten Werten basieren können. Da der Grundstücksmarkt großen Schwankungen unterliegt, sollten diese Richtwerte nicht unkritisch betrachtet werden. Hier ist die Erfahrung des Sachverständigen gefragt. Nach dem Bodenwert ist der Gebäudesubstanzwert zu ermitteln und die Alterswertminderung und der Reparaturstau abzuziehen. Für die Berechnung geht man vom umbauten Raum des Gebäudes aus. Der Rauminhalt wird mit den Normalherstellungskosten vervielfacht.

Diese müssen mit Hilfe von Baupreisindexreihen auf die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag umgerechnet werden.[58] Neben den reinen Baukosten treten Baunebenkosten auf. Sie bestehen aus Kosten für Leistungen des Architekten, der In­genieure, der Verwaltung und der Behörden. Auch Kosten der Zwischenfinanzierung und Zinsen, Aufwendungen für das Richtfest und Versicherungen gehen in die Baunebenkosten ein.

[56] vgl. Sommer, G. (1993), S. 70
[57] vgl. Petersen. H. (1994), S. 30
[58] vgl. Kleiber ,W. (Hrsg.), (1991), S. 28

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3. Der Marktanpassungsfaktor

3.1 Erläuterung des Begriffes Marktanpassungsfaktor (§ 7 Abs. 1 Satz 2 WertV)

Ziel aller in der WertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (d.h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln.

Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ (= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels eines Marktanpassungsfaktors.

Der Marktanpassungsfaktor ist zwar weder in den §§ 21 – 25 WertV (Beschreibung des Sachwertverfahrens), noch in den §§8-12 WertV (Beschreibung der erforderlichen Daten) genannt, jedoch ergibt sich die Notwendigkeit der Marktanpassung zwingend aus § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV.

Dieser sog. Marktanpassungsfaktor ist durch Nachbewertungen aus realisierten Vergleichskaufpreisen und für diese Vergleichsobjekte berechneten vorläufigen Sachwerte (= Substanzwerte) abzuleiten. Er ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der WertV ermittelten „vorläufigen Sachwerte“ (= Substanzwerte). Er wird gegliedert nach der Objektart (er ist z.B. für Einfamilienwohnhausgrundstücke anders als für Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z.B. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und der Objektgröße.

Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes Vergleichspreisverfahren.

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3.2 Erfordernis von Marktanpassungsfaktoren

Zwischen dem Sachwert und dem Verkehrswert bei Einfamilienhäusern bestehen oft Abweichungen. Zwei Faktoren wirken sich besonders aus, die absolute Höhe des Sachwertes und die regionale Lage des Grundstücks. Bei kleinen Objekten mit geringer Wohnfläche liegen die Werte meist oberhalb des Sachwertes. Deshalb ist es bedenklich, wenn in der Praxis für alle Bewertungsfälle dieselben Zu- oder Abschläge für die Angleichung an Marktverhältnisse gemacht werden. Mit Sinken der Sachwerte werden die Abschläge kleiner. Ab einer bestimmten Größe müssen dann Zuschläge gemacht werden.

Bei gleicher Höhe der Werte wird der Abschlag bei besserer Lage des Gebäudes geringer.03 In unattraktiven Lagen kann der Abschlag bis zu 60 % betragen, während in bevorzugten Lagen kaum eine Differenz auftritt. Untersuchungen ergaben, dass im Bereich von 100.000 bis 150.000 Euro die Sachwerte nahe bei den Kaufpreisen liegen. Über dieser Spanne liegende Sachwerte stehen niedrigeren Kaufpreisen gegenüber. Bei Sachwerten unter dem ‚‘Normalbereich“ ist mit höheren Kaufpreisen zu rechnen. Im Allgemeinen tendieren bei außerhalb des Normbereiches liegenden Sachwerten die Kaufpreise dazu, sich an den mittleren Bereich anzunähern.

Beim Ertragswertverfahren ist bei Miethäusern, besonders für Altbauten niederer Preislage, eine gravierende Marktferne der Ergebnisse zu beobachten. Darum wird in der Literatur die Anwendung des Rohertragsvervielfältigers, auch Maklerfaktor genannt, empfohlen. Dieser kann regional unterschiedlich sein. Notwendig ist es allerdings, die richtigen Objektgruppen zu bilden. Weiterhin wird bemängelt, dass dieses Verfahren unflexibel sei und wegen der Stichtagsbewertung die tatsächlichen Gegebenheiten nicht berücksichtige. Künftige Wertsteigerungen seien nicht mit einzubeziehen, obwohl sie den Verkehrswert erhöhen. Diese Kritik ist für marktgängige Objekte, bei denen Vergleichskaufpreise vorliegen, nicht zutreffend. Mittels differenzierter Liegenschaftszinssätze erhält man durchaus marktübliche Werte. Für exklusive Büro- und Geschäftsgrundstücke mit Werten über 20 Mio. DM lassen sich jedoch keine Vergleichsfälle finden. Hier ist es angebracht, über Wertermittlungsmethoden aus dem angelsächsischen Raum nachzudenken. Für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens lassen sich bei Wohngrundstücken häufig eine genügende Anzahl von Vergleichsobjekten finden. Schwierig wird es, wenn es keinen vergleichbaren Kauffall gibt.

In den Innenstadtbereichen der Großstädte wechseln die Besitzer seltener und die Grundstücke sind ziemlich unterschiedlich. So gibt es kaum Vergleichspreise.

Auch die Notwendigkeit einer großen Anzahl von Vergleichsmerkmalen senkt die Zahl möglicher Vergleichsobjekte. Bei unbebauten Grundstücken ist dieses Verfahren dagegen sehr erfolgreich und durch die Einbeziehung von aktuellen Markteinflüssen selbst sehr marktnah. Der Verkehrswert ist letztlich aus mindestens zwei dieser Verfahren zu bilden. Die Grundstücksmarktlage und die wirtschaftliche Lage sind für das Einzelgrundstück zu berücksichtigen. Dies ist ein wesentlicher Faktor, der nur schwer zu bestimmen ist. Häufig zu beobachten ist, dass ein Wertgutachten eine ausreichende Sachwertberechnung enthält, die ausschlaggebende Marktanpassung an den Verkehrswert jedoch nur mit einem Satz enthalten ist.

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3.3 Grundlagen zur Marktanpassung

Oft werden nur unbegründete, pauschale Abschläge gemacht, oder der Ausgangswert mit dem Verkehrswert gleichgesetzt. Dieser wird aber durch den Grundstücksmarkt bestimmt und davon, wieviel den Kaufwilligen die Immobilie wert ist. Es ist also wichtig, die jeweilige Marktsituation genau zu kennen und die gewählten Zu- und Abschläge plausibel zu erklären. Ebenso problematisch ist die Tatsache, dass Marktbewegungen erst im Nachhinein sichtbar werden. So kann eine Anpassung nur mit Verzögerungen wirksam werden. Wie man sehen kann, ergeben sich bei der Verkehrswertermittlung viele Schwierigkeiten. Besonders beim Sachwertverfahren ist der Marktbezug nicht gegeben.

Wünschenswert wäre, das Vergleichswertverfahren überall anwenden zu können. Um auch mit dem Sachwert die Marktlage einbeziehen zu können, müssen also Faktoren gefunden werden, die eine Angleichung ermöglichen. In der Literatur werden Marktanpassungsfaktoren für bestimmte Märkte vorgestellt. Diese Faktoren sind jedoch nicht statisch und müssen für jeden Teilmarkt gesondert ermittelt werden. Auch der Zeitfaktor muss berücksichtigt werden, da sich die Marktsituation ständig ändert. Hier sollen die Faktoren für den speziellen Grundstücksmarkt in Wolfsburg untersucht werden. Ich beschränke mich dabei auf die Untersuchung von Einfamilienhausgrundstücken.

Die drei hier genannten Verfahren der Wertermittlung haben alle das gleiche Ziel: sie sollen zu dem Verkehrswert führen. Damit ist, wie schon erwähnt, der Preis gemeint, der am Markt für vergleichbare Objekte zu erzielen wäre. Die vorgestellten Modelle sind also nicht nur theoretisch zu ermitteln, sondern dem Markt anzupassen. Die Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens scheitert bei bebauten Grundstücken oftmals noch an dem fehlenden Kaufpreismaterial. Deswegen wendet man bei ihnen das Sach- bzw. Ertragswertverfahren an. Wofür man sich je nach Grundstücksart auch entscheidet, das jeweils andere Verfahren sollte unterstützend angewendet werden. Beim Ertragswertverfahren wirkt bereits der Liegenschaftszinssatz als Marktanpassungsfaktor. Das rechnerische Ergebnis des Sachwertes kann jedoch nicht mit dem durchschnittlichen Marktpreis gleichgesetzt werden. Derweil keine verwendbaren Kaufpreise vorliegen, die die Lage auf dem Grundstücksmarkt offenlegen könnten, hat man das Verhältnis von Angebot und Nachfrage zu analysieren. Aufgrund dessen sind die entsprechenden Zu- oder Abschläge zu machen. Diese müssen objektiv und nachprüfbar sein. Es ist nicht akzeptabel, die Anpassung aufgrund bloßer Schätzung „en bloc“ zu betreiben. Die Praktik der nicht erfolgenden Marktanpassung hat das Sachwertverfahren als untaugliches Mittel für die Grundstückswertermittlung abgestempelt. Bei richtiger, marktkonformer Anwendung ist es ebenso geeignet, wie die anderen Verfahren.

Nach Sprengnetter ergibt sich der Marktanpassungsfaktoren (k) aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Kaufpreise zu den „vorläufigen“ Sachwerten. Dieser aus empirischen Kauffällen abgeleitete Faktor kann dann bei vergleichbaren, aktuellen Bewertungsobjekten angewendet werden, um von dem „vorläufigen“, rechnerisch ermittelten Wert auf den „marktangepassten“ Sachwert zu kommen. Die Formel muss also lauten:

k = Kaufpreis/Sachwert

marktangepaßter Sachwert = k * vorläufiger Sachwert

Der Marktanpassungsfaktor entspricht jedoch nicht einfach diesem Quotienten. Es müssen noch entsprechende Einflüsse berücksichtigt werden. Die Höhe des Faktors wird zum einen beeinflusst durch die Objektart. Bisher wurden nur für Ein- und Zweifamilienhäuser Marktanpassungsfaktoren erstellt. Für andere Teilmärkte könnte durch die Ableitung eben solcher Faktoren auch das Sachwertverfahren mitverwendet werden. Ein weiterer Einflussfaktor ist die Höhe des vorläufigen Sachwerts. Je höher der Sachwert, umso geringer ist die Nachfrage nach solch einer Immobilie. Das wirkt sich auf den Anpassungsfaktor aus; er wird kleiner. Einen Einfluss übt auch die Region, in der sich das Objekt befindet, aufgrund der unterschiedlichen Kaufkraft und Nachfrage aus. Seinen Ausdruck findet er im Bodenrichtwert, der Lage und dem Mietwert. Mit dieser Kenntnis ist es möglich, für Regionen, in denen keine Marktanpassungsfaktoren existieren, diese aus anderen Regionen zu verwenden, die ein ähnliches Miet- oder Bodenrichtwertniveau haben. Die Marktanpassungsfaktoren sind abhängig vom Zeitpunkt der Wertermittlung. Sie können nicht wie die Liegenschaftszinsen durch eine mathematische Formel aktualisiert werden. Daneben müssen Tabellen zusätzlich mit der Information versehen werden, welches Modell verwendet wurde.

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3.4 Das Gesamtsystem für Marktanpassungsfaktoren

3.4.1 Das Gesamtsystem nach Sprengnetter

„Der Sachwert-Marktanpassungsfaktor, d.h. der einzelne Faktor, lässt sich durch die Nachbewertung vergleichbarer Objekte ermitteln. Sprengnetter hat in diesem Zusammen­hang schon vor einigen Jahren darauf hingewiesen, dass es in der Praxis aus wirtschaftlichen Gründen und der tlw. zu geringen Menge an geeigneten Vergleichsobjekten nie gelingen wird, für alle sachlichen und räumlichen Grundstücksteilmärkte jederzeit aktuelle Sachwert- Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung zu stellen.[59]

Diese Aussage sieht der einzelne Sachverständige in seiner praktischen Tätigkeit leider viel zu oft bestätigt. Deshalb hat das Wertermittlungsforum bereits 1994 ein Forschungsprojekt durchgeführt, in dem die übergreifenden Zusammenhänge der Sachwert- Marktanpassungsfaktoren untersucht wurden.

Auf der Basis einer empirischen Studie mit Kaufpreisdaten aus dem Jahr 1993 konnte in dem Forschungsprojekt nachgewiesen werden, dass

  • die Objektart,
  • das Sachwertmodell,
  • die Region,
  • die Objektgröße und
  • die Zeit

die signifikanten Einflussfaktoren darstellen. Diese Studie wurde vom Wertermittlungsforum 1999 mit Kaufpreisdaten aus 1998 wiederholt. Die statistische Untersuchung der o.g. (und weiteren) verschiedenen möglichen Einflussgrößen auf den Sachwert- Marktanpassungsfaktor hat gezeigt, dass vor allem das Bodenwertniveau und zu diesem in Abhängigkeit gestellt – die Höhe des vorläufigen Sachwerts die entscheidenden Merkmale sind. Das Bodenwertniveau repräsentiert dabei u.a. die bei den signifikanten Einflussmerkmalen genannte „Region“, d.h die örtliche Wirtschaftskraft; die Höhe des vorläufigen Sachwerts ist ein geeignetes Maß zur Beschreibung der „Objektgröße“ bzw. der finanziellen Gesamtaufwendungen dieses Kaufvorgangs Der Modellansatz dieser bereits 1978 von Sprengnetter aufgestellten Theorie konnte mit den Auswertungen 1994 und 1999 eindeutig bestätigt werden. Diese Erkenntnis hat sich mittlerweile auch bei den meisten Gutachterausschüssen in Deutschland durchgesetzt. So kommt Schlagehan[60] in der im Jahr 2005 durchgeführten Untersuchung „Praxismodelle zur Ableitung von Sachwert- Marktanpassungsfaktoren“ zu dem Ergebnis, dass nahezu 60 % aller bundesweit befragten Gutachterausschüsse, die solche Daten ableiten, die Faktoren im VVF-Modell, nämlich in Abhängigkeit von Bodenwertniveau und vorläufigem Sachwert veröffentlichen.

[59] Vgl. Sprengnetter, II.O. (2000). S. 3
[60] Schlagehan, C. (2005). S.88

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 3.4.2 Ziele

Das Hauptziel der Neuauflage des Forschungsprojekts über dieses Thema war, auf der Basis des „Gesamtsystems nach Sprengnetter“ aktuelle Sachwert-Marktanpassungsfaktoren abzuleiten. Da die Ergebnisse der letzten Studie aus 1999 mittlerweile 7 Jahre zurückliegen, war es erforderlich, ihre Gültigkeit erneut auf den Prüfstand zu stellen. Dabei sollte einerseits die Modellannahme, d.h. die Abhängigkeit des Sachwert-Marktanpassungsfaktors vom Bodenwertniveau und der Höhe des vorläufigen Sachwerts überprüft werden.

Darüber hinaus war es das Ziel, auf der Basis der so gewonnenen Erkenntnisse aktuelle Faktoren abzuleiten, die in der Sachverständigenpraxis Anwendung finden können. Das Forschungsprojekt wurde dabei so angelegt, dass die Ergebnisse bundesweite Repräsentativität besitzen. Außerdem sollte mit der Untersuchung erreicht werden, Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsysteme auch für weitere Teilmärkte abzuleiten, die bisher noch nicht intensiv betrachtet wurden, z.B. auch Teilmärkte, die nicht zu den zu Wohnzwecken genutzten Objekte zählen.

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3.4.3 Datenquellen

Die Zielstellung der Untersuchung erforderte es, dass originäre Kaufpreisdaten verwendet werden können, d.h. es waren von den Gutachterausschüssen in der Kaufpreissammlung erfasste und im Sachwertverfahren nachbewertete einzelne Kaufpreise abzufragen. Eine Verwendung aggregierter Daten, also z.B. der in Grundstücksmarktberichten veröffentlichten Zahlenwerte oder auch Kurvnverläufe wurde als nicht zielführend erachtet, da diese Werte i.d.R. in unterschiedlichen Sachwertmodellen (verwendete Indizes, Modelle der Alterswertminderung etc.) abgeleitet sind. Ein unmittelbarer Vergleich bzw. die Zusammenführung solcher Daten verbietet sich allein schon aus modelltheoretischer Sieht (siehe 3.4.4).

Ein weiteres – praktisches – Problem der in Grundstücksmarktberichten veröffentlichten Wette einzelner Gutachterausschüsse ist die oftmals nur unzureichende Dokumentation. Leider werden heute vielfach (immer noch) Fakturen ohne das ihnen zugrunde liegende exakte Auswertemodell angegeben.

Darüber hinaus kann der einzelne Gutachterausschuss naturbedingt i.d.R. nur Funktionen für die in seinem Gebiet (schwerpunktmäßig) vorherrschenden ein, zwei (in seltenen Fällen auch mehr) Bodenwertniveaus ableiten. Auf Grund dessen besteht für ihn gar nicht die Möglichkeit, seine einzelne Kurve in einen größeren Gesamtzusammenhang zu stellen und dadurch sich u.U. erweisende systematische Unplausibilitäten zu korrigieren. Aus diesem Grund ist es durchaus möglich, dass solche Ergebnisse für nur ein „mittleres“ Bodenwertniveau im Gebiet des Gutachterausschusses signifikant von dem (eigentlich) sachgerechten Funktionsverlauf abweichen, der sich unter Berücksichtigung einer hinreichend großen Anzahl von Datensätzen aus einer sehr breiten Bodenwertniveauspanne ergeben hätte.

Da mit dem neuen Modell ein bundesweites Gesamtsystem aufgestellt werden sollte, war auf eine homogene geografische Verteilung der Datenquellen zu Hellten. Unter Berücksichtigung des bekannten Modellansatzes der vermuteten Abhängigkeit vom Bodenwertniveau musste zusätzlich in Regionen mit niedrigem, mittlerem und hohem Bodonwertniveau unterschieden werden. Auf der Grundlage dieser Anforderungen ergab sich ein „Netz“ von Regionen bzw. Gutachterausschüssen, die als Datenquelle geeignet erschienen

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3.4.4 Herangezogene Datenquellen

Die in dieser Untersuchung gesteckten Ziele und der zu betreibende Aufwand sind eigentlich originäre Aufgaben der Gutachterausschüsse. Die Forderung nach der „Transparenz auf dem Grundstücksmarkt“ endet nämlich nicht in den – tlw. sehr eng gefassten • räumlichen Grenzen des einzelnen Gutachterausschusses. Vielmehr sind überregionale, landes- und bundesweite Untersuchungen (eigentlich) ebenfalls Aufgaben, denen sieh die Gutachterausschüsse oder Oberen Gutachterausschüsse stellen müssen. Aus diesem Grund winden bei den Anfragen bezüglich der Unterstützung mit Datenmaterial erfreulicher­weise i.d.R. auch „offene Türen eingelaufen“. Die meisten Gutachterausschüsse, die in den letzten Jahren Sachwert-Marktanpassungsfaktoren abgeleitet hatten, haben ihre Daten zur Verfügung gestellt, da es letztlich auch für den einzelnen Gutachterausschuss von großem Interesse ist zu sehen, ob er sich mit seiner lokalen Auswertung in dem bundesweiten Gesamtsystem wiederfinden kann (s.o.). Und nicht zuletzt trägt er damit zu seiner eigentlichen Aufgabenerfüllung mit bei, dass wieder ein bundesweiter Gesamtüberblick hergestellt werden kann. Insgesamt haben 21 Gutachterausschüsse die bemerkenswerte Anzahl von über 4.400 einzelnen nachbewerteten Kaufpreisen für diese Untersuchung anonymisiert zur Verfügung gestellt! Namentlich sind dies die Gutachterausschüsse in den Städten bzw. Landkreisen

  • Ahrweiler
  • Altmark
  • Anhalt
  • Ansbach
  • Bernkastel-Wittlich
  • Birkenfeld
  • Cochem-Zell
  • Daun
  • Düsseldorf
  • Esslingen
  • Harz-Börde
  • Karlsruhe Mainz
  • Mayen-Koblenz
  • München
  • Neubrandenburg
  • Oberhavel
  • Saale-Unstrut
  • Solingen
  • Südwestpfalz
  • Westerwaldkreis

Wie aus der Tabelle ersichtlich, konnten leider nicht aus allen Regionen Deutschlands (stichprobenartig) Kaufpreisdaten zusammen getragen werden. Zum einen ist dies dem Umstand geschuldet, dass (immer noch) nicht alle Gutachterausschüsse eigene Untersuchungen zu Sachwert-Marktanpassungsfaktoren durchrühren. Zum anderen traten tlw. auch rein finanzielle Probleme auf. Gerne wären auch Daten aus weiteren Bundesländern in die Untersuchung eingerührt worden. Dies scheiterte letztlich jedoch bedauerlicher Weise an der Höhe der geforderten Gebühren. Unabhängig davon zeigt die sehr gute räumliche Verteilung aber vor allem die ungewöhnlich breite Datengrundlage und belegt damit die sehr gute Ausgangsbasis der durchgeführten Untersuchung.

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 3.4.5 Anforderung an die Modellkonformität

Die Aufstellung eines bundesweiten Gesamtsystems kann nur auf der Grundlage eines definierten Sachwertmodells erfolgen. Unterschiede in den bei der Nachbewertung angehaltenen Modellen wirken sich grundsätzlich unmittelbar auf die Höhe der abgeleiteten Sachwert-Marktanpassungsfaktoren aus. So bewirkt z.B. die Verwendung des jeweiligen Landesbaupreisindex systematisch andere Ergebnisse in den Sachwert- Marktanpassungsfaktoren im Vergleich zu der Verwendung des Bundesbaupreisindex. Analog verhält es sich mit allen weiteren Größen (Baunebenkosten, Gesamtnutzungsdauer, Alterswertminderung, gedämpfte/ungedämpfte Bodenwerte, Regionalisierung etc.), die in das angehaltene Sachwertmodell Eingang finden.[61]

Die stärkste modellansatzbedingte „Verschiebung“ der Werte wird sicherlich durch den Einsatz von Regionalfaktoren bei der Ermittlung der Normalherstellungskosten (NHK) bewirkt. Tlw. regionalisieren die Gutachterausschüsse die NHK mit Anpassungen bis an die 20 %, wodurch sich im Gegenzug ein betragsmäßig niedrigerer (bzw. höherer) Sachwert- Marktanpassungsfaktor ergibt. Solche rechentechnischen „Effekte“ müssen bei einer gesamtheitlichen Untersuchung ausgeschlossen bzw. eliminiert werden.

Aus diesem Grund haben die Gutachterausschüsse jeweils das Sachwertmodell mit angegeben, auf dessen Grundlage ihre Sachwert-Marktanpassungsfaktoren abgeleitet wurden. Beim Wertermittlungsforum wurden diese originären Daten anschließend in ein einheitliches Modell2′ umgerechnet. Dafür war es erforderlich, dass die untersuchten Kaulpreisdaten neben einzelnen Sachwert-Marktanpassungsfaktoren ggf. auch die Gebäudewertanteile enthielten, um eine Regionalisierung der NHK rückrechnen zu können.[62]

Unterschiede bestanden auch in den verwendeten NHK, Tlw. wurden NHK nach WertR, tlw. nach Sprengnetter oder auch mit Modifizierungen nach den Anweisungen der AGVGA NRW[63] angesetzt. Die Unterschiede wirken sieh allerdings nur bei einzelnen Gebäudetypen spürbar aus und bewirken gleichermaßen positive als auch negative Effekte, d.h. Zu- und Abschläge. Auf eine diesbezügliche Umrechnung konnte daher, auch im Hinblick auf die große Datenmasse, verzichtet weiden.

[61] Das Modell, sogenannte „gedämpfte Bodenwerte“ in das Sachwertverfahren einzuführen, wurde 2005 von keinem der an der Untersuchung beteiligten Gutachterausschüsse (mehr) eingesetzt. In früheren Untersuchungen war dies noch anders.
[62] Aus diesem Grund war auch das Abstellen auf einzelne Datensätze zwingend erforderlich. Die Arbeit mit aggregierten Daten („fertigen“ Auswertungen) der Gutachterausschüsse hätte die erforderliche Normierung auf ein einheitliches Modell nicht ermöglicht.
[63] AGVGA NRW: Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen.

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3.4.6 Abgefragte Kaufpreisdaten

Die Datenabfrage bei den Gutachterausschüssen gestaltete sich unterschiedlich. Die vom Wertermittlungsforum entwickelte „Automatische Kaufpreissammlung und Kaufpreisauswertung“ (WF-AKuK) bietet ein spezielles Auswertemodul für die Ableitung von Sachwert-Marktanpassungsfaktoren an. Aus diesem Grund bot sich der Einsatz dieses Programms als alternativlos effiziente Auswertesoftware an. Mit „WF-AKuK“ konnte die Untersuchung wesentlich einfacher aber auch tiefgehender erfolgen, als dies z.B. noch im letzten Forschungsprojekt 1999 der Fall war.'“ Gerade die Möglichkeil des wirklich einfachen und schnellen UmgruppierenA von Datensätzen oder auch die gleichzeitige Ansicht ver­schiedener Auswertungsansätze in einem Diagramm ermöglichten eine volle Konzentration auf das Wesentliche, nämlich die fachliche Auswertung der Daten.

Durch die Verwendung von „WF-AKuK“ bestand zudem der Vorteil, dass die Gutachterausschüsse, die das Programm einsetzen, ihre Kaufpreisdaten per Knopfdruck exportieren konnten. Der Import beim Wertermittlungs-Forum erfolgte ebenso einfach. Dieses Vorgehen hatte den Vorteil, dass alle zu den betreffenden Kauffällen erfassen Informationen (wo erforderlich anonymisiert) Vorlagen.

Den übrigen Gutachterausschüssen, die noch andere Kaufpreissammlungen einsetzen, wurde ein spezieller Fragebogen zugesandt. Hierin waren die relevanten Merkmale aufgeführt, die zu jedem einzelnen Sachwert-Marktanpassungsfaktor wenn möglich mit übermittelt werden sollten.

Der grundliegende Ansatz des von Sprengnetter aufgestellten Modells und auch die heute gängige Praxis der meisten Gutachterausschüsse ist die Abhängigkeit des Sachwert- Marktanpassungsfaktors vom Bodenwertniveau und der Höhe des vorläufigen Sachwerts.

Um mit der aktuellen Untersuchung ggf. vorhandene zeitliche Zusammenhänge gegenüber der Studie von 1999 erkennen zu können, waren daher (zumindest) diese beiden Kaufpreismerkmale von den Gutachterausschüssen mit abzufragen. Insgesamt wurden nachfolgend aufgezählten Informationen pro Kauffall erfragt.

Tabelle 3 - Kaufpreismerkmale

Tabelle 3 – Kaufpreismerkmale

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3.4.7 Signifikante Merkmale

Ausgangsbasis war die Untersuchung der Sachwert-Marktanpassungsfaktoren in Abhängigkeit vom Bodenwertniveau und der Höhe des vorläufigen Sachwerts. Darüber hinaus wurden auch die weiteren erfragten kaufpreisbeeinflussenden Merkmale auf ihren signifikanten Einfluss untersucht.

Leider standen nicht bei allen Kaufpreisen alle einzelnen optional anzugebenden Informationen zur Verfügung. Daher war es nicht möglich, auf der Basis der Gesamtdatenmasse weiterführende Untersuchungen durchzuführen. Allerdings lagen für den Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke immerhin zu über 900 Daten­sätzen gleichzeitig Angaben zum (fiktiven) Baujahr, zur Restnutzungsdauer und zur Grundstücksfläche vor (Informationen zur Wohnfläche konnten in diesem Teilmarkt erwartungsgemäß nur in den wenigsten Fällen erhalten werden). Diese – für Wertermittlungsverhältnisse statistisch immer noch hinreichende Anzahl an Vergleichsdaten wurde mittels Regressionsanalysen und Kovarianzanalysen hinsichtlich der Signifikanz der Merkmale und deren wertmäßigen Ausprägungen untersucht.

Auf Grund der sinnvollen Vorauswahl war zu erwarten, dass alle Merkmale einen statistisch signifikanten Einfluss auf die Höhe des Sachwert-Marktanpassungsfaktors ausüben. Die Ergebnisse der Kovarianzanalysen haben diese Erwartung grundsätzlich bestätigt. Allerdings hat sich gezeigt, dass das Merkmal „(fikt.) Baujahr“ in der vorliegenden Stichprobe die Höhe des Sachwert-Marktanpassungsfaktors am wenigsten erklärt. Dagegen konnten die Merkmale „Bodenrichtwert“, „vorläufiger Sachwert“ und „Restnutzungsdauer“ (in dieser Reihenfolge) als diejenigen Einflussfaktoren ermittelt werden, welche die Höhe des Sachwert-Marktanpassungsfaktors in dieser Stichprobe statistisch am sichersten erklären. Insgesamt konnten die Untersuchungsergebnisse von 1999″ bezüglich der Signifikanz der Einzelmerkmale in der aktuellen Studie bestätigt werden,

Da die Restnutzungsdauer und der vorläufige Sachwert hoch korreliert sind, kann nur eines der beiden Merkmale sinnvoll in die weitere Auswertung einbezogen werden. Auf Grund der ermittelten höheren statistischen Aussagekraft des vorläufigen Sachwerts gegenüber der Restnutzungsdauer einerseits aber auch dem Umstand zufolge, dass der vorläufige Sachwert für alle 4.420, die Restnutzungsdauer dagegen nur für einen Bruchteil der Datensätze vorlag, wurde sich in der weiteren Auswertung für das bekannte Modell entschieden. D.h. die Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsysteme wurden in Abhän­gigkeit des Bodenwertniveaus und der Höhe des vorläufigen Sachwerts ermittelt, Durch diesen Modellansatz wird zudem gewährleistet, dass die Ergebnisse mit dem

„Gesamtsystem 1998″ und den Veröffentlichungen der meisten Gutachterausschüsse verglichen werden können.“[64]

[64] Wertermittlungsforum (2006), S. 112 ff.

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3.4.8 Modell- / Datengrundlage

Quelle: Wertermittlungsforum

Quelle: Wertermittlungsforum  Tabelle 4: Datengrundlage

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3.4.9 Gesamtsystem für Ein- und Zweifamilienhäuser

Das WF-Sachwert-Marktanpassungsfaktor-Gesamtsystem 2006 für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (freistehend) ist nachfolgend in Tabellenform abgebildet.

Korrelationskoeffizienten Wertermittlungsforum

Tabelle 5: Korrelationskoeffizienten
Quelle: Wertermittlungsforum (2006),S.117

Nachfolgend sind die Sachwert-Marktanpassungsfaktoren in tabellarischer Form angegeben. Die kursiv gedruckten Zahlen symbolisieren die statistisch nicht gesicherten Wertebereiche.

Gesamtmarktsystem Wertermittlungsforum

Tabelle 6: Gesamtmarktsystem
Quelle: Wertermittlungsforum (2006), S.118

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3.5 Grunsstücksmarktbericht

3.5.1 Abgrenzung der Vergleichsobjekte

In dieser Arbeit soll es um den Vergleich von Sachwerten und Verkehrswerten von Einfamilienhäusern gehen. Dafür ist bei den Einfamilienhäusern eine Differenzierung zu treffen. In der Kaufpreissammlung als solche deklariert, handelt es sich bei näherer Betrachtung sowohl um freistehende Einfamilienhäuser als auch um Zweifamilienhäuser und Villen. Manche Objekte fielen ganz aus diesem Rahmen. Trotz der Verminderung der statistischen Grundgesamtheit war dies nötig, um die Streubreite der Ergebnisse zu senken. Ich möchte unter anderem darstellen, wie sich diese Unterschiede auf das Verhältnis von Sachwert zu Kaufpreis auswirken. Ziel soll es sein, Marktanpassungsfaktoren für die Anwendung in der Praxis zu finden.

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3.5.2 Grundlagen der Datenbeschaffung

Die Daten, die man für die Wertermittlung benötigt, sind aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abzuleiten. Dies können Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren sein. Die gesammelten Kaufpreise werden ausgewertet und gehen in den jährlichen Marktbericht und die Bodenrichtwertkarten des Gutachterausschusses ein. Diese liefern für alle Interessenten wesentliche Informationen, die den Grundstücksmarkt transparenter machen. Um statistisch gesicherte Ergebnisse zu erhalten, müssen mindestens 5 Kauffälle in die Untersuchung eingehen. Bei weniger Vergleichsdaten kann keine Tendenz abgeleitet werden. Ein Problem der Datenbeschaffung war speziell in diesem Fall, dass zwar die Kaufpreise der Untersuchungsobjekte Vorlagen, aber der Boden- und der Gebäudewert nicht getrennt in die Kaufverträge eingehen. So mußte der Sachwert in mühevoller Handarbeit errechnet werden und Objektbesichtigungen durchgeführt werden. Für die Praxis fände ich es sinnvoll, die Werte der Gutachten mit in die meldepflichti­gen Kaufverträge eingehen zu lassen, um die Arbeit der Gutachterausschüsse zu erleichtern. Mit Hilfe der modernen Datentechnik könnten auf diese Weise ständig aktuelle Marktanpassungsfaktoren für Interessenten zur Verfügung gestellt werden. Folglich würde auch das Sachwertverfahren den Ruf verlieren, keine Marktnähe zu besitzen. Zuverlässige Marktdaten sind für einen Gutachter unentbehrlich. Von einer besseren Markttransparenz würden alle Wertermittler profitieren.

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3.5.3 Die Arbeit der Gutachterausschüsse

„Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.“ Diese bestehen aus einem Vorsitzenden sowie weiteren ehrenamtlichen Sachverständigen. Die Aufgabe des Gutachterausschusses ist es, auf Antrag berechtigter Personen oder Behörden Gutachten zu verfertigen. Er ist gesetzlich verpflichtet, eine Kaufpreissammlung zu führen, diese auszuwerten und daraus Bodenrichtwerte und anderweitige Daten für die Wertermittlung abzuleiten. Um die Kaufpreissammlung führen zu können, sind die Notare verpflichtet, jede beurkundete Grundstückstransaktion weiterzuleiten. Bei berechtigtem Interesse dürfen Auskünfte erteilt werden.

Das Finanzamt darf die Kaufpreissammlung zu Steuerzwecken einsehen. Trotz vieler Grundsätze die die Gutachter beachten müssen, bleibt ihnen ein großer Ermessensspielraum. Eigenverantwortlich sollen sie die abgeleiteten Daten anwenden und notfalls, in begründeten Fällen, von ihnen abweichen.

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3.5.4 Statistische Verwertung der Daten

Seit den 70er Jahren werden in der Wertermittlung statistische Methoden zur Analyse des Grundstücksmarktes verwendet. Solche statistischen Untersuchungen liefern wichtige Erkenntnisse bei der Auswertung von Kaufpreisen. Zwischen den ermittelten Einzelwerten besteht im Rohzustand noch kein funktionaler Zusammenhang. Es bestehen aber durchaus Beziehungen. Diese lassen sich aus den Kaufpreisen ableiten. Dadurch entsteht ein Bild des Kaufverhaltens. Will man dieses Kaufverhalten für den Markt von Einfamilienhäusern ermitteln, stellt man zuerst die Grundgesamtheit fest. Das wäre in diesem Fall die Gesamtheit der Kaufpreise von Einfamilienhausgrundstücken in Wolfsburg. Man beschränkt sich aufgrund der Vielzahl der Fälle auf eine Teilmenge, Stichprobe genannt, die für die Gesamtmenge der Daten repräsentativ sein muss. Dafür führt man einen Wahrscheinlichkeitstest durch. Ziel ist es, die „wahren Werte“ (Grundstücks- oder Verkehrswerte) zu ermitteln. Begonnen wird zunächst mit der Erfassung und Beschreibung der Daten in Tabellenform.

Die einzelnen Daten werden addiert ( x1 + x2 + … + xn) und durch die Anzahl der Daten ( z.B. n = 9) dividiert . Zu beachten ist jedoch, dass diese Mittelwertberechnung nur dann zu einem brauchbaren Ergebnis führt, wenn die einzelnen Daten, in unserem Fall die Kaufpreise, kaum voneinander abweichen. Bei größeren Abweichungen kommt es zu Verzerrungen. Diese Abweichungen sind ein Zeichen für den Grad der Homogenität der Vergleichspreise und ein Maß für die Genauigkeit des Arithmetischen Mittels. Man kann die Aussagekraft des Mittelwerts mittels der Standardabweichung sicherer einschätzen. Die Abweichungen vom Mittelwert gehen als quadrierte Differenzen ein. Die Standardabweichung (s) ergibt sich aus der Wurzel der Summe aller quadrierten Kaufpreise, vermindert um die Zahl aller Kauffälle, die mit dem Quadrat des arithmetischen Mittels multipliziert, durch die Anzahl aller Kauffälle minus 1 geteilt werden. Dargestellt werden können die Werte in einer Kurve, der Normalverteilung. Sie kann bei statistischen Ermittlungen nur verwendet werden, wenn eine genügend große Datenzahl (30 – 100 Fälle) existiert.

Schätzung der Verkehrswerte können die Regressions- und die Korrelationsanalyse angewendet werden. Dabei entsteht im Koordinatenkreuz normalerweise eine Gerade, die sich auch durch eine Formel ausdrücken lässt:

y=a+bx

Der Schnittpunkt mit der y-Achse wird durch “a“ ausgedrückt, die Steigung der Geraden durch “b“. Bei unserem zu untersuchenden Fall der Abhängigkeit von Kaufpreis und Sachwert ergibt sich in der Praxis keine Gerade, da die Werte sich in einer Punktwolke sammeln. Um eine Gerade zu verwenden, zu der die mittleren Abstände der Wertepaare so gering wie möglich sind, bedient man sich der Regressionsgeraden. Für die lineare Regression sind die Reststreuung, die Reststandardabweichung und das Bestimmtheitsmaß relevant. Es gilt: Je kleiner die Reststreuung, umso besser ist die Anpassung an die Gerade, das heißt umso eher kann eine gut begründete Prognose der Kaufpreise erfolgen. Für das Bestimmtheitsmaß gilt: Je größer B, umso geringer ist das Verhältnis von Reststreuung zur Streuung der Beobachtungswerte; diese werden umso besser durch die Regressionsfunktion bestimmt. Der Fall B=1 tritt nur ein, alle Werte auf der Geraden liegen.

Bei der multiplen Regressionsanalyse schätzt man eine abhängige Variable y (z.B. den Kaufpreis) mittels mehrerer unabhängiger Variablen (x1 …xn) wie der Lage, der Größe, der

Tiefe oder der Nutzung einer Immobilie. Die Variable y ist als die lineare Kombination der unabhängigen Variablen x, …xn zu verstehen.

Die Formel lautet hier:

y = ß0 + ßiXi + ß2x2 + … + ßjxj + U

y : Regressand
x : Regressor
ß0: Konstantes Glied
U : Residuen (nicht erklärte Restabweichung)

Bei der Regressionsanalyse bleibt man auf der Datenebene. Es wird nicht ausgewiesen, welche Einflussfaktoren wirken. Obwohl die gesammelten Kaufpreise eine wertvolle Hilfe für die Wertermittlung darstellen, wirft Klocke zu Recht ein, dass der statistischen Auswertung Grenzen gesetzt sind. So ist auch hier die Genauigkeit nur so gut, wie das Basismaterial. Bei zu wenigen Daten lassen sich komplizierte Zusammenhänge nicht erklären. Um statistische Methoden anwenden zu können, muss im Vorfeld der Analyse bekannt sein, ob alle Voraussetzungen für den Einsatz dieser Methoden erfüllt sind. Die Grundgesamtheit muss vergleichbar sein. Letztendlich ist die Erfahrung des Sachverständigen trotz umfangreicher statistischer Hilfsmittel nicht überflüssig.

 

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3.5.5 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes

Der vorliegende Grundstücksmarktbericht ist von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Wolfsburg zusammengestellt und vom Gutachterausschuss beraten und beschlossen worden. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Wolfsburg ist zuständig für das Gebiet der Stadt Wolfsburg und der Landkreise Celle, Gifhorn und Helmstedt. Der vorliegende Grundstücksmarktbericht informiert über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt der genannten Gebietseinheiten. Die Umsätze, das Preisniveau und die Preisentwicklung werden in ihren regional unterschiedlichen Ausprägungen vorgestellt. Die Relation zu den Vorjahren wird dargelegt. Im Grundstücksmarktbericht werden Informationen, die für die Transparenz des Grundstücksmarktes und die Ermittlung von Verkehrswerten (Marktwerten) für bebaute und unbebaute Grundstücke erforderlich sind, zusammengefasst. Der Berichtszeitraum beginnt am 01.11.2005 und endet am 31.10.2006.

Grundlage dieses Marktberichts und aller anderen Wertermittlungen durch den Gutachterausschuss ist die Kaufpreissammlung. Aus der Kaufpreissammlung werden Umsatzzahlen und Preisindexreihen, Liegenschaftszinssätze und andere für die Wertermittlung erforderliche Daten abgeleitet. Für die Aussagen zu den Umsätzen werden alle Kauffälle des jeweiligen Berichtsjahres herangezogen. Den Auswertungen über spezifische Teilmärkte liegen jeweils Teilmengen der ausgewerteten Kaufverträge zugrunde.

Der Grundstücksmarkt vollzieht sich grundsätzlich nach marktwirtschaftlichen Regeln. Angebot und Nachfrage werden aber durch gesetzliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen, z.B. steuerliche Gegebenheiten, bodenpolitische und bodenwirtschaftliche Bedingungen, sowie eine nur begrenzte Verfügbarkeit von Grund und Boden, zufälligen Marktsituationen und die unterschiedlichen Interessenlagen der Vertragsparteien in vielfältiger Weise beeinflusst. Durch Mangelsituationen oder die Bereitstellung eines entsprechenden Angebotes an Bauland kann die nachhaltige Entwicklung des Raumes beeinflusst werden.

Kaufpreise bilden sich im Allgemeinen durch einen Ausgleich der unterschiedlichen Wertvorstellungen der interessierten Marktteilnehmer. Auf dem Grundstücksmarkt werden zudem die Kaufpreise von einer Vielzahl objektbezogener Einzelfaktoren und zufälligen, persönlichen Gegebenheiten, wie z.B. den finanziellen Bedingungen und dem Verhandlungsgeschick der Marktteilnehmer beeinflusst. Es ergeben sich auf dem Markt somit für gleichartige Objekte nicht selten unterschiedliche Kaufpreise.

Der Grundstücksmarktbericht wendet sich vor allem an Personen, die Immobilien erwerben, veräußern oder beleihen wollen und soll ihnen hierbei Hilfestellung leisten. Angesprochen sind aber auch interessierte Bürger und Institutionen, um ihnen das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt transparent zu machen. Der Grundstücksmarktbericht kann dem Leser nur eine Orientierung geben und ihn vor groben Fehleinschätzungen des Preisniveaus von Immobilien bewahren. Er kann die gutachterliche Ermittlung des Verkehrswertes im Einzelfall nicht ersetzen.

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3.5.6 Grundstücksteilmärkte

Der Grundstücksteilmarkt der bebauten Grundstücke lässt sich in weitere Teilmärkte unterteilen. Die bedeutendsten Teilmärkte sind dabei die freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser, die Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie die Eigentumswohnungen.

Von insgesamt 6.860 in den vier Verwaltungsbereichen registrierten Kauffällen entfielen 4.147 (60 %) auf bebaute Grundstücke. Davon sind 3.612 Kauffälle den drei o. g. Teilmärkten zuzuordnen. Das sind 53 % aller Kauffälle und 87 % der Verkäufe von bebauten Objekten. Alle übrigen bebauten Objekte (Mehrfamilienhäuser, Geschäftsgebäude, Gewerbebetriebe, Beherbergungsgebäude, Bürogebäude usw.) hatten zusammengefasst nur einen Anteil von 13 % an den Verkäufen von bebauten Grundstücken.

Den o. g. 3.612 Kauffällen, die auf die drei Teilmärkte Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie Eigentumswohnungen entfielen, stehen 1.470 Verkäufe von Flächen für den individuellen Wohnungsbau gegenüber. Diese Zahlen machen deutlich, dass bei der Begründung von Eigentum zum Zwecke des Wohnens der Kauf von gebrauchten bzw. schlüsselfertigen neu gebauten Gebäuden nach wie vor einen deutlichen Vorsprung vor dem privaten Neubau hat. Dabei ist die Differenz im Grunde noch größer, denn bei den registrierten Bauplätzen sind auch diejenigen enthalten, die Wohnungsbauunternehmen erworben haben, um darauf schlüsselfertige Objekte zu errichten.

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3.5.7 Ein- und Zweifamilienhäuser

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser verschiedener Altersgruppen sind 2006 in der Region die folgenden mittleren Wohnflächenpreise bezahlt worden. Die Durchschnittswerte geben keinen Aufschluss über die Abhängigkeit der Preise von wertrelevanten Merkmalen der einzelnen Verkaufsobjekte. Die Preisangabe beinhaltet den Bodenwert. Die eingeklammerten Werte beziehen sich auf das Vorjahr.

In die Auswertung sind Kauffälle mit ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen nicht einbezogen worden. In den Tabellen sind nur die Daten ausgewiesen, die aufgrund von Datenmenge und -art eine aussagekräftige statistische Angabe erlauben.

En- und Zweifamilienhäuser Durchschnittliche Kaufpreise

Tabelle 7: Durchschnittliche Kaufpreise
Quelle: Grundstücksmarktbericht (2007), S.42

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3.5.8 Marktanpassungsfaktoren

Der Sachwert eines Grundstücks ist ein unter bautechnischen Gesichtspunkten ermittelter Wert und bedarf zur Ableitung des Verkehrswertes/Marktwertes einer Beurteilung der Grundstücksmarktsituation. Der Gutachterausschuss hat aus Kaufpreisen und aus berechneten Sachwerten Marktanpassungsfaktoren für gleichartige bebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke für den Bereich der kreisfreien Stadt Wolfsburg und der Landkreise Celle, Gifhorn und Helmstedt abgeleitet. Die Marktanpassungsfaktoren geben das Verhältnis von Kaufpreis und Sachwert zueinander an.

Die Sachwerte sind nach dem folgenden Modell berechnet worden:

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3.5.9 Modell zur Berechnung der Sachwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser

Gebäudewert: Bruttogrundfläche   nach DIN  277/1987
Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000)
Baupreisindex (Statistisches Bundesamt, 2000 = 100)
Faktor 1,15 (für Baunebenkosten)
Regionalfaktor 0,92 Alterswertminderung nach Ross (Gesamtnutzungsdauer 100 Jahre)
Bodenwert: Grundstücksfläche X Bodenrichtwert
Wert sonstiger Anl.: pauschaler     Wertansatz
Sachwert: Gebäudewert
+ Bodenwert
+ Wert sonstiger Anlagen
Marktanpassungsfaktor

Marktanpassungsfaktor
Quelle: Grundstücksmarktbericht (2007), S.47

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3.6 Eigenes Datenmaterial

3.6.1 Herkunft der Daten

In meiner Tätigkeit als Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, einschließlich Mieten und Pachten, werden die erstellten Gutachten, soweit möglich, nachbewertet. Hierzu werden den Auftraggebern meist zum Ende des Jahres Fragebögen übermittelt. Bei einer Rückläuferquote von rund 85% und den Angaben der Verkäufer bzw. Auftraggeber ist die Nachbewertung der einzelnen Gutachten relativ aussagekräftig. Weiter wurden in dieser Erhebung Daten von Berufskollegen aufgenommen. Es ergaben sich in den letzten Jahren lediglich Abweichungen vom ermittelten Verkehrswert zum tatsächlichen Verkaufspreis von maximal 6%. Dieses weist darauf hin, dass sich die ermittelten Verkehrswerte sehr nah an den Verkaufswerten befinden. Im Rahmen der Erhebung muss jedoch letztendlich auf die Aussagen der Verkäufer bzw. Auftraggeber vertraut werden, da in den überwiegenden Fällen keine Nachprüfung durch Einsichtnahme in die Kaufverträge stattfinden kann. Auch ob ungewöhnliche oder persönliche Umstände die Kaufpreise beeinflusst haben bleibt in der eigenen Datenerhebung unberücksichtigt. Unter „ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen“ versteht man, dass Kaufpreise oder andere Daten erheblich von anderen abweichen. Wenn z.B. beim Käufer oder Verkäufer ein außergewöhnliches Interesse vorlag, die Vertragspartner verwandt waren oder wirtschaftliche Bindungen Vorlagen, kann der entstandene Preis nicht als marktkonform bezeichnet werden. Das trifft ebenso zu bei erheblich abweichenden Erträgen, Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten. Somit darf dieser Wert nicht zu Vergleichszwecken herangezogen werden.[65]

[65] vgl. Kleiber, W.( Hrsg.). WertR 1991 (1992), S. 26

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3.6.2 Offenlegung der Daten

Zu einer Offenlegung der Vergleichsdaten durch Bekanntgabe der Adresse der in diese Diplomarbeit einbezogenen Objekte bin ich aus folgenden Gründen nicht bereit:

Bisher wurde noch von keiner offiziellen Stelle bestätigt, dass ohne Folgen, bzw. ohne strafrechtliche Konsequenzen gegen das Datenschutzgesetz verstoßen werden kann

  1. ) 203 Abs. 2 Ziffer 5 StGB‚[66] in dem Sachverständigen die Bekanntgabe von Daten die er durch seine Tätigkeit in Erfahrung gebracht hat unter Strafe gestellt wird, außer Acht lassen kann
  2. ) die Sachverständigenordnung nach der erlangte Kenntnisse nicht unbefugt weitergegeben werden dürfen, außer Acht gelassen werden darf

Außerdem besteht gemäß § 383 Abs.1, Ziffer 6 in Verbindung mit § 402 ZPO[67] ein Zeugnisverweigerungsrecht für Personen, denen Kraft ihres Amtes Tatsachen anvertraut sind, deren Geheimhaltung u.a. durch gesetzliche Vorschriften geboten ist.

Unabhängig von den gesetzlichen Verboten bin ich aus existenziellen Gründen nicht bereit, die mir bekannt gewordenen Vergleichsdaten zu offenbaren, da hier die Privatsphäre der Informanten berührt wird, die bei einer Offenlage ihrer Daten kaum noch bereit wären in Zukunft Auskünfte zu erteilen. Somit wäre eine Berufsausübung meinerseits nicht mehr gewährleistet.

Die Sensibilität einer Datenweitergabe wird am anschaulichsten durch die übliche Erhebungsmethode bei der Erstellung von Mietspiegeln manifestiert, indem den befragten Mietern Anonymität zugesichert wird. Wäre dies anders, würden kaum noch Leute bereit sein Auskünfte zu geben. Dies ist beim Sachverständigen nicht anders.

Insoweit befinde ich mich im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und deren Urteile vom 11.10.94 und 16.04.97.

In der Begründung des Urteils aus 1994 wird ausgeführt, dass je umfassender der Tatsachenstoff ist, der Nutzen des Kenntnisstandes umso mehr abnimmt. Ferner wird daraufhin gewiesen, dass eine Offenlegung der Befundtatsachen entbehrlich ist, sofern erwartet werden kann, dass auch bei einer Überprüfung das Gutachten nicht in Frage gestellt wird.

In einem weiteren Beschluss vom 16.7.97 (1BvR 860/97) wurde außerdem unmissverständlich darauf hingewiesen, dass es verfassungsrechtlich unbedenklich ist, wenn ein Sachverständiger die Adressen der Vergleichsobjekte mangels Zustimmung der Betroffenen nicht bekannt gibt.

[66] Strafgesetzbuch
[67] Zivilprozessordnung

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Bernd A. Binder