Erbschaftssteuer – was ist Ihre Immobilie wert?
Es war das Bundesverfassungsgericht, das sich bereits im Jahr 2006 zu einer wichtigen Thematik äußerte. Damals ging es um die Frage, ob die Erbschafts- und die Schenkungssteuer verfassungskonform waren. Nach einem langen Verfahren kam das Gericht zum Schluss, dass das nicht der Fall sei. Für die Steuersituation im Falle von Erbschaften bedeutete dieses Urteil weitreichende Veränderungen, die sich auch auf die Steuerlast für vererbte Immobilien auswirkten. Bis der Gesetzgeber die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umsetzte, sollte es zwar noch bis zum Jahr 2009 dauern. Dann aber war es soweit.
Die wesentlichen Bewertungsfaktoren
Bis zur Reform im Jahr 2009 galt für die Ermittlung der Erbschaftssteuer der sogenannte Bedarfswert. Dieser führte für die Beteiligten Erben zu einer Vereinfachung und zu Vorteilen bei der Berechnung der Erbschaftssteuer. Seit 2009 nun gilt der sogenannte gemeine Wert, auch Verkehrswert oder Marktwert genannt. Was wie eine recht allgemein gehaltene Formulierung klingt, hat im Zweifel für Sie als Erbe jedoch Nachteile. Im Zuge des gemeinen Wertes besteht die Gefahr, dass der Wert der Immobilie zu hoch angesetzt wird. Während sich der Immobilienbesitzer normalerweise über eine höhere Bewertung seines Eigentums freut, verhält es sich in diesem speziellen Fall jedoch genau umgekehrt. Das liegt nahe, denn je höher ein Gebäude bewertet wird, desto höher ist auch die sich daraus ergebende Steuerlast.
Unterschiede der Bewertung
Wie genau was bewertet wird, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Zunächst einmal wird unterschieden zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken. Während es für unbebaute Grundstücke eine Formel gibt, kommen bei bebauten unterschiedlichen Möglichkeiten in Betracht. Bei unbebauten Grundstücken wird der Wert nach der Formel „Grundstückfläche x Bodenrichtwert“ ermittelt. Im Falle von bebauten Grundstücken dagegen kann das klassische Wertermittlungsverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Sachwerteverfahren und das Ertragswerteverfahren zur Anwendung kommen. Das alles mag vielleicht wie Fachchinesisch klingen. Und es macht die Sache nicht unbedingt übersichtlicher, wenn man bedenkt, dass es darüber hinaus Unterschiede zwischen Ein- oder Zwiefamilienhäusern und Mietwohn- oder Geschäftsgrundstücken gibt. Für Sie ist letztlich sowieso nur bedeutsam, wie Ihre Immobilie bewertet wird. Der Gesetzgeber hat zwar dafür gesorgt, dass eine zu hohe Bewertung von Eigentum möglich ist. Doch es spricht nichts dagegen, durch einen Gutachter eine zweite Meinung einzuholen.
Wenn die Vergleichspreise fehlen
Zuweilen ist es nicht möglich, Vergleichspreise zu ermitteln oder marktübliche Mieten. In diesen Fällen kommt das Sachwertverfahren zum Tragen. Hier spielen Begriffe wie Grundstücksfläche, Bodenrichtwert oder Neubauherstellungskosten je Flächeneinheit eine Rolle. Durch aufwändige Berechnungen wird anhand dieses Verfahrens der vorläufige Sachwert berechnet. Dieser weicht allerdings in aller Regel stark vom Verkehrswert ab, sodass sich eine andere Erbschaftssteuer ergeben würde. Daher wird der vorläufige Sachwert mit einer Wertzahl multipliziert. Das Ergebnis dieses rechnerischen Umweges ist erneut: der Verkehrswert.
Pauschal bedeutet nicht einfacher
Die neuen Regelungen bezüglich der Immobilienbewertung und der Erbschaftssteuer sollten dazu führen, dass alles einfacher wird. Der Gesetzgeber wollte das durch eine pauschale Vorgehensweise erreichen. Das Ergebnis war allerdings keine Vereinfachung, sondern das exakte Gegenteil. Das erklärt sich durch eine Vielzahl von werterelevanten Faktoren, die jedoch auch heute noch nicht die Berücksichtigung in der Praxis finden, die notwendig wäre. Damit Sie einer falschen Bewertung Ihrer Immobilie nicht schutzlos ausgeliefert sind, gibt es den § 198 des Bewertungsgesetzes. Er ist das A und O, wenn es darum geht, Erbschaftssteuer zu sparen.
Dreh- und Angelpunkt: der § 198 des Bewertungsgesetzes
Der Gesetzgeber scheint es geahnt zu haben. Jedes noch so gut gemeinte Gesetz birgt die Gefahr von Schwächen in sich. Eine Vielzahl unklarer Fälle und viele verschiedene Ergebnisse haben in den letzten Jahren dazu geführt, dass es vermehrt zum Streit bei der Bewertung von Immobilien kam. Verwundern kann das kaum, denn auf die Erbschaftssteuer wirkt sich eine zu hohe Bewertung spürbar aus. Im § 198 des Bewertungsgesetzes weist der Gesetzgeber auf einen entscheidenden Punkt hin. Der genaue Wortlaut des Gesetztes ist folgendermaßen: „Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den pauschalen Vorgaben ermittelte Wert, so ist dieser niedrigere Verkehrswert anzusetzen.“
Erbschaftssteuer sparen durch einen Gutachter
Natürlich ist es nicht so einfach, nachzuweisen, dass der gemeine Wert der Immobilie zu hoch angesetzt ist. Zunächst einmal hat also der ermittelte Verkehrs- bzw. Marktwert Bestand. Doch das müssen Sie nicht zulassen. Es ist Ihr gutes Recht, durch einen Gutachter einen anderen Wert ermitteln zu lassen. Dieser, auch das steht klar im Gesetz, ist dann auch anzuwenden. Im nächsten Schritt bedeutet das natürlich auch weniger Erbschaftssteuern für Sie. Wichtig für Sie ist ein qualifizierter Gutachter, denn nur ein zertifizierter Sachverständiger kann offiziell anerkannte Immobiliengutachten erstellen.
Lohnt sich ein Gutachten überhaupt?
Der Gesetzgeber räumt Ihnen zwar die Möglichkeit ein, Ihre Immobilie neu bewerten zu lassen. Doch auf den ersten Metern kommt er Ihnen zunächst einmal nicht entgegen. Das bedeutet, dass die Beweislast auf Ihre Seite liegt. Schnell wird daher die Frage im Raum stehen, ob sich das Ganze überhaupt rechnet. Wenn die Erbschaftssteuer womöglich niedriger ausfällt als die Kosten für das Gutachten, kann man sich den Aufwand schließlich sparen. Pauschal kann man diese Frage natürlich nicht beantworten, jeder Fall ist anders und muss individuell betrachtet werden. Doch aus Furcht vor hohen Kosten müssen Sie deshalb nicht gleich einen Rückzieher machen. Schließlich kann man sich informieren, bevor ein Gutachten erstellt wird, das Kosten verursacht.
Die Schritte vor dem Gutachten
Manchmal merkt man sofort, dass etwas nicht stimmen kann. Wenn Sie den Bescheid Ihres Finanzamtes über die Erbschaftssteuer bekommen, kann es sein, dass Sie auf Anhieb das Gefühl haben, dass die Bewertung Fehler aufweist und nicht bis ins letzte Detail sachgerecht durchgeführt wurde. Unter Umständen wird aber auch nicht auf den ersten Blick deutlich, ob Fehler gemacht wurden. Wie bereits weiter oben angedeutet, ist die Bewertung einer Immobilie ein kompliziertes Verfahren, das nur durch ausgebildetes Personal nachvollziehbar ist. Wenn Sie also Ihren Bescheid erhalten haben, können Sie diesen vorab überprüfen lassen. Als anerkannte Gutachter bieten wir Ihnen eine kostenlose Analyse an, bevor es überhaupt zu der Erstellung eines Gutachtens kommt. Für Sie bedeutet das einerseits Klarheit. Andererseits können Sie sich eine Einschätzung darüber erlauben, ob Sie ein Gutachten erstellen lassen wollen oder ob es sich für Sie nicht lohnt. Da wir die Analyse kostenlos für Sie durchführen, spielt Geld zunächst einmal keine Rolle, sondern das wertvolle Wissen, das Sie erlangen.
