§ Urteil: Objektanfrage lässt keinen Maklervertrag entstehen

Durch schlüssiges Verhalten kann eine Provisionsabrede getroffen werden. Ein Provisionsanspruch kann entstehen, sofern der Kunde den Makler auffordert, nach außen für ihn tätig zu werden. Ein bekundetes Interesse an Informationen ist allerdings nicht mit einem Suchauftrag gleichzusetzen. So sieht es das OLG München im Urteil Az. 21 U 3086/15 vom 12.12.2016.

Fallbeispiel zum Urteil

Die Beklagte in diesem Fall besichtigte im Januar 2014 ein Objekt, das von einer Maklerin vermittelt wurde. Die Beklagte bat um die Aufnahme in die Kundenkartei der Maklerin und um Übersendung weiterer Immobilienangebote. Die Beklagte übersandte anschließend per E-Mail die Kriterien, die das von ihr gesuchte Haus erfüllen solle. Die Beklagte erhielt ein Exposé, in dem keine Widerrufsbelehrung enthalten war. Auf Wunsch der Beklagten übermittelte die Maklerin weitere Einzelheiten zu der entsprechenden Immobilie per E-Mail. Die Beklagte erwarb dann das Haus und widerrief vorsorglich den Maklervertrag. Erstinstanzlich wurde die Klage der Maklerin auf Provision abgewiesen. Die Maklerin legte gegen diese Entscheidung Berufung ein.

Folgen des Urteils

Die Berufung wurde vom OLG München zurückgewiesen. Die Entscheidung begründeten die Richter damit, dass an durch schlüssiges Verhalten und stillschweigend getroffene Provisionsabreden strenge Anforderungen gestellt werden müssten. Ein Interessent dürfe insbesondere davon ausgehen, dass Makler, welche mit Angeboten werben, einen Auftrag vom Verkäufer der Immobilie haben und mit der Weitergabe der Objektinformationen für den Verkäufer eine Leistung erbringen wollen. In Fällen wie dem vorliegenden träfen diese Erwägungen ebenfalls zu. Der Kunde, der ohne Bezugnahme auf ein Maklerinserat Kontakt aufnehme, um Immobilien aus dessen „Bestand“ nennen zu lassen, dürfe davon ausgehen, dass trotz des Erhalts von Maklerleistungen, daraus keine Zahlungspflicht entstehe. Ein Maklervertrag könne nur durch die Anforderung weiterer Informationen zur gewünschten Immobilie entstanden sein. Dieses Vertragsverhältnis wäre allerdings wirksam widerrufen worden.

Fazit zum Urteil

Das Gericht stellte zutreffend fest, dass der Kunde eines Maklers, der um die Übersendung von Angeboten aus dem Bestand des Maklers bittet, davon ausgehen darf, dass keine Provisionspflicht daraus entsteht. Die Zahlungspflicht einer Maklerprovision setzt immer einen Vertrag voraus. Zwar kann ein solcher auch durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden, Makler sollten allerdings besser für klare Verhältnisse sorgen. Bei einer Geschäftsanbahnung sollte deutlich auf die Provisionspflicht hingewiesen werden. Schon aus Gründen der Beweislast sollte ein schriftlicher Vertrag mit dem Kunden geschlossen werden. Dem Vertrag ist eine Widerrufsbelehrung beizufügen, wenn der Vertrag mit einem Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder mittels Fernkommunikation wie E-Mail geschlossen wird.