Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Verkaufswert

Überbau – Verkehrswertermittlung

Überbau – Verkehrswertermittlung

Vom Wertermittlungsstichtag spricht man, wenn der Zeitpunkt erreicht wird, an dem die Grenze überschritten wird. Der Gesetzgeber sieht keinerlei Anpassungsmöglichkeiten vor. Die Verkehrswertermittlung beim Überbau erfolgt mit folgender Vorgehensweise:

Ausgangspunkt ist der Wert vom belasteten Grundstück und der Wert des nicht überbauten Grundstücks. Addiert werden der abgezinste Bodenwert vom Grundstück mit Überbau, weiter der Barwert der Überbaurente und der Gebäudewert ohne Überbau. Abschläge folgen durch die Einschränkung, das Ergebnis ist der Verkaufswert des überbauten Grundstücks.

Anders geht man vor, wenn man den Verkaufswert des Grundstücks errechnen will, von dem der Überbau ausgeht. Dies geschieht folgendermaßen:

Der Barwert der Überbaurente wird vom Bodenwert des Grundstücks inklusive Überbau abgezogen. Der Gebäudewert inklusive des Überbaus und möglichen Zuschlägen wird hinzu addiert. Diese Werte ergeben sich durch die verbesserte Ausnutzung, die durch den Überbau erfolgt. Die Angaben erfolgen in Prozent.

Beleihungswert

Beleihungswert

Der Beleihungswert kommt in erster Linie bei Immobilienfinanzierungen zum Tragen. Fast alle Kreditinstitute knüpfen an die Darlehen für Häuser und Wohnungen in aller Regel Grundpfandrechte. Im Falle von Zahlungsunfähigkeit des Kunden bestehen also Ansprüche der Bank auf die Immobilie. Der Beleihungswert kennzeichnet den Preis des Objektes. Dabei bezieht sich der Beleihungswert auf den Betrag, den die Bank im Falle einer Krise tatsächlich erzielen könnte. Wie folgenschwer Krisen sich darstellen, kann jedoch natürlich nur eingeschränkt vorhergesagt werden, wie die Erfahrungen zeigen.

Gesetzlich definiert ist der Begriff Beleihungswert nicht, im allgemeinen Sprachgebrauch von Versicherungsunternehmen, Banken und Sparkassen kommt er aber regelmäßig zum Einsatz. Faktisch kann man sagen, dass Verkehrswert und Verkaufswert identisch verwendet werden, da auch sie den angenommenen Wert eines Objektes bezeichnen.

Freihändiger Verkauf und Beleihungswert

Die üblicherweise angewendete Wertermittlung einer Immobilie beruht auf dem Preis des normalen Verkaufsfalls. Man spricht in diesem Zusammenhang auch vom freihändigen Verkauf. Diese Praxis hat zur Konsequenz, dass bestimmte Faktoren in die Wertermittlung nicht mit einfließen dürfen. Zu ihnen zählen beispielsweise Liebhaberpreise, die den Preis in die Höhe treiben. Aber auch Zwangsversteigerungen, die dafür sorgen, dass der Preis sinkt. Ebenso irrelevant sind persönliche Dinge wie der Nutzen des gegenwärtigen Eigentümers. Vielmehr geht es um den Ertrag, den ein potentieller Käufer in der Zukunft erzielen kann.

Ermittlungsverfahren beim Beleihungswerte

Die Grundlage zur Ermittlung des Beleihungswertes sind die Wertermittlungsrichtlinien und die Beleihungsgrundsätze. Sie regeln neben dem Ertragswert auch den Bau- und Bodenwert sowie den Verkehrswert. Rendite-Objekte werden meist anhand des Ertragswertes betrachtet, Ein- oder Zweifamilienhäuser und selbst genutzte Eigentumswohnungen werden in der Regel nach dem Sachwert bewertet. Grundsätzlich stützen sich Bewertungen auf die drei Beine Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert.

Unbelastete und belastete Grundstücke

Generell wird beim Beleihungswert und beim Verkehrswert davon ausgegangen, dass das Grundstück frei von Belastungen, also schuldenfrei ist. Tatsächlich sind in vielen Fällen jedoch Belastungen oder Rechte im Grundbuch eingetragen. Jeder Eintrag im Grundbuch muss wertmäßig gesondert erfasst und berücksichtigt werden. Auf dieser Grundlage werden dann Ranglisten erstellt. Die Beleihungsgrenze liegt übrigens bei drei Fünfteln des Grundstückswertes und sollte nicht überschritten werden. In der Immobilienfinanzierung gibt es aber auch Kreditinstitute, die 100-Prozent-Finanzierungen anbieten. 

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Bernd A. Binder