Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Überbau

Überbau – Verkehrswertermittlung

Überbau – Verkehrswertermittlung

Vom Wertermittlungsstichtag spricht man, wenn der Zeitpunkt erreicht wird, an dem die Grenze überschritten wird. Der Gesetzgeber sieht keinerlei Anpassungsmöglichkeiten vor. Die Verkehrswertermittlung beim Überbau erfolgt mit folgender Vorgehensweise:

Ausgangspunkt ist der Wert vom belasteten Grundstück und der Wert des nicht überbauten Grundstücks. Addiert werden der abgezinste Bodenwert vom Grundstück mit Überbau, weiter der Barwert der Überbaurente und der Gebäudewert ohne Überbau. Abschläge folgen durch die Einschränkung, das Ergebnis ist der Verkaufswert des überbauten Grundstücks.

Anders geht man vor, wenn man den Verkaufswert des Grundstücks errechnen will, von dem der Überbau ausgeht. Dies geschieht folgendermaßen:

Der Barwert der Überbaurente wird vom Bodenwert des Grundstücks inklusive Überbau abgezogen. Der Gebäudewert inklusive des Überbaus und möglichen Zuschlägen wird hinzu addiert. Diese Werte ergeben sich durch die verbesserte Ausnutzung, die durch den Überbau erfolgt. Die Angaben erfolgen in Prozent.

Überbau

Überbau

Von einem Überbau spricht man, wenn eine bauliche Anlage die Grundstücksgrenze überschreitet. Basierend auf dem § 912 BGB schreibt der Gesetzgeber fest, dass ein Grundstücksnachbar einen Überbau dann dulden muss, wenn der Bauherr weder grob fahrlässig noch vorsätzlich gehandelt hat; man spricht dann von einem "entschuldigten Überbau". Legt der beeinträchtigte Grundstücksnachbar vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch ein, muss er den Überbau nicht dulden. Weiter hat der Grundstücksnachbar das Recht auf eine Entschädigung, etwa einer jährlich im Voraus zu begleichenden Rente, die ins Grundbuch des Eigentümers als Reallast einzutragen ist.

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Bernd A. Binder