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Liegenschaften

Abweichungen

Abweichungen

 Die Bewertung von Vergleichsgrundstücken ist nicht immer einfach möglich. Wertbeeinflussende Merkmale führen zu Abweichungen von zu bewertenden Grundstücken. Um das Problem zu lösen, gibt es unterschiedliche Lösungsansätze.

 

Das Erstellen eines Preisvergleichs von Vergleichsgrundstücken oder Bodenwerten ist in aller Regel nicht ohne weiteres möglich. Die sogenannten wertbeeinflussenden Merkmale (also die qualitativen Eigenschaften) weichen meist voneinander ab. Diese Abweichungen müssen in die Bewertung der Vergleichspreise mit einbezogen werden.

 

Die Systematik der Abweichungen

 

Es sind vier Sätze, die die Behandlung von Abweichungen und ihre Bedeutung behandeln:

 

Satz 1 Ableitung mit Umrechnungskoeffizienten:

Damit sind die konkreten Abweichungen der Vergleichsgrundstücke und der bewertenden Grundstücke gemeint. Man spricht auch von Zustandsmerkmalen, die sich aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung ergeben. Angewendet werden vorhandene Umrechnungskoeffizienten. Das setzt jedoch voraus, dass eine ausreichende Zahl von ausgewerteten Kaufpreisen bekannt ist.

 

Satz 2 Ableitung mit Indexreihen:

Dieser Satz regelt die allgemeinen Wertverhältnisse des Grundstücksmarktes. Die Bodenpreisindexreihen werden mithilfe vergleichbar genutzter und der Lage nach ähnlicher Grundstückspreise und dem Bewertungsstichtag abgeleitet.

 

Satz 3 Ableitung durch Liegenschaftszinssätze:

Hier geht es um die durchschnittliche marktübliche Verzinsung, wobei der Verkehrswert von den Liegenschaften abgeleitet wird. Dabei dient der Liegenschaftszinssatz der Transparenz des Grundstücksmarktes. Beeinflussende Faktoren sind die allgemeine Wirtschaftssituation, die Lage des Kapitalmarktes und die örtliche Grundstücksmarktlage.

 

Satz4 Ableitung durch Vergleichsfaktoren:

Bei den Vergleichsfaktoren wird differenziert zwischen den qualitativen Eigenschaften und dem Problem der Schwierigkeit der Vergleichbarkeit von Grundstücken. Um dieser Problematik zu begegnen, sollten in der Regel mindestens fünf Objekte in eine vergleichbare Beziehung zueinander gesetzt werden.

 

Angemessene Zu- und Abschläge

 

Abweichungen sind „in geeigneter Weise“ zu berücksichtigen. Das kann beispielsweise in Form von Zu- oder Abschlägen erfolgen. Dabei müssen Faktoren wie besondere Lagerverhältnisse mit einbezogen werden. Gemeint sind damit die Verkehrslage, Geschäfts- oder Wohnlagen. Auch die Nutzbarkeit, die Grundstücksgröße und die Grundstückstiefe fließen in die Berechnung mit ein. Zu ihnen gehören Erschließungs- und Entwicklungszustände, aber auch Umwelteinflüsse. Um zu seriösen Ergebnissen zu kommen, werden oft die maßgeblichen wertbeeinflussenden Merkmale, die die Unterscheidung ausmachen, ins Verhältnis zueinander gesetzt. 

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Bernd A. Binder