Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Bewertung

Bauerwartungsland / Bewertung

Bauerwartungsland/Bewertung

Bei der Bewertung von Bauerwartungsland wird aus Erschließungsausbaubeitragskosten (Erschließungsbeitrag laut Kommunalabgabegesetz, KAG) und Infrastrukturkosten (Grundbuch, Vermessung, Notar) der vorläufige Bodenwert baureifen Landes festgestellt. Vorhaltekosten (abgezinster Bodenwert x Zinssatz x Wartezeit) und Flächenabzug (Wert bereitzustellender Erschließungsflächen entsprechend § 55, 2. Abschnitt) ergeben den Wert des warteständigen Baulands. Bei der Bewertung von Bauerwartungsland ist zwischen erschließungsbeitragsfrei (ebf) und erschließungsbeitragspflichtig (ebp) zu unterscheiden.

Künftige Gemeinbedarfsflächen

Künftige Gemeinbedarfsflächen

Beschaffen für die öffentliche Nutzung von der Allgemeinheit, sind künftige Gemeinbedarfsflächen auch jene Grundstücke, die künftig auch zu Landesverteidigungszwecken genutzt werden sollen. Maßgeblich wird der Wert solcher künftigen Gemeinbedarfsflächen durch die entschädigungsrechtlichen Vorschriften bestimmt. Anwendung finden bei der Bewertung künftiger Gemeinbedarfsflächen die allgemeingültigen Grundsätze, die die WertR 2006 für die Entschädigung vorgibt. Als Zeitpunkt gilt jener, ab dem die künftige Gemeinbedarfsfläche ausgeschlossen von jeglicher konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen werden konnte.

Bodenwert bebauter Grundstücke

Bodenwert bebauter Grundstücke

Für die Ermittlung des Bodenwertes für unbebaute Grundstücke gilt eine allgemein übliche Praxis. Komplexer wird es, wenn es um die Wertermittlung von bebauten Grundstücken geht. Die Ermittlung des Bodenwertes ist hier schwieriger, da mehrere Faktoren mit einbezogen werden müssen.

Unbebaute Grundstücke werden in aller Regel nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Wert bei unbebauten Grundstücken wird als Bodenwert bezeichnet, das Vergleichswertverfahren ist das als Regelverfahren genutzte. Im Unterschied dazu muss bei bebauten Grundstücken die Tatsache bedacht werden, dass Boden und Gebäude eine Einheit bilden. Die Wertermittlung wird dadurch umfangreicher. Kaum jemand zweifelt daran, dass eine seriöse Bewertung von bebauten Grundstücken nur auf der Grundlage von Gebäude und Boden vorgenommen werden kann. Hinsichtlich der Frage, welches Verfahren hierbei angewendet wird, gehen die Meinungen jedoch auseinander. Dennoch wird auch bei bebauten Grundstücken das Vergleichswertverfahren als Regelverfahren angenommen.

Getrennte Einheiten

Ein scheinbarer Widerspruch tritt auf, wenn man bedenkt, dass lauf ImmoWertV angenommen wird, dass der Bodenwert und das Gebäude voneinander getrennt bewertet werden müssen. Dennoch ist es im Vergleichswertverfahren möglich, eine Bewertung vorzunehmen, die auf die Aufspaltung zwischen Boden und baulichen Anlagen verzichtet. Voraussetzung davon ist das Vorhandensein von realistischen Vergleichspreisen. Alternativ können auch andere Ermittlungsverfahren angewendet werden.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist bei der Betrachtung von Boden und baulichen Anlagen eindeutiger. Bei diesem Verfahren wird generell davon ausgegangen, dass Gebäude- und Bodenwerte losgelöst voneinander bewertet werden. Durch eine Vereinfachung des Verfahrens kann im Bedarfsfall auf die Ermittlung des Bodenwertes auch vollständig verzichtet werden.

Vergleiche von unbebauten Grundstücken

Auch wenn Gebäude und Boden als Einheit gesehen werden, gibt ImmoWertV für die Wertermittlung den Vergleich von Preisen unbebauter Grundstücke vor. Diese Argumentation kommt durch das Argument zum Tragen, dass Grund und Boden nur in Einzelfällen als getrennte Gegenstände betrachtet werden können. Daher gehören Vergleichspreise mit unbebauten zur angewandten Praxis. Für die Bewertung spielen des weiteren noch weitere Faktoren eine Rolle. So können nachbarschaftliche Gegebenheiten mit in die Bewertung einfließen. Und auch die Frage, ob und wie ein Nachbargrundstück bebaut ist, wirkt sich aus. In diesen Fällen wird vom lagebestimmenden Faktor gesprochen.

 

Lage

Lage

Wenn man ein Haus kaufen will, stößt man unweigerlich irgendwann auf Anzeigen, die ganz besonders auf die gute Lage des angebotenen Grundstücks verweisen. Und tatsächlich ist die Lage, auf der sich eine Immobilie befindet, von entscheidender Bedeutung. Zur Beurteilung der Lage müssen unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden.

 

Das Grundstück selbst

 

Völlig unabhängig davon, wo das Grundstück sich befindet, spielen auch seine Eigenschaften eine Rolle. So fällt in die Bewertung mit hinein, um was für eine Art es sich beim Grundstück handelt. Auch das Maß entscheidet mit. Und nicht zuletzt wirkt sich auch die Form des Grundstücks auf den Wert aus, der ermittelt wird. Von diesen Dingen abgesehen ist selbstverständlich auch die geografische Lage wichtig. Je nachdem, wie das Grundstück genutzt wird, kann nicht nur der Stadtteil oder die Stadt in die Bewertung einfließen, sondern auch die europäische Lage, wobei das nur bei gewerblichen Objekten der Fall ist.

 

Lautstärke und Nachbarn

 

Jeder möchte möglichst ruhig wohnen, trotzdem soll die Verkehrsanbindung gut sein. Ein Haus nahe eines Autobahnzubringers wird kaum so beliebt sein wie eines, das zentral und dennoch ruhig liegt. Gerade eine gute Verkehrsanbindung ohne damit verbundenen Straßenlärm macht einen Teil der guten Lage aus. Doch bei der Wertermittlung von Grundstücken muss auch die Immissionslage mit einbezogen werden, also die Frage nach möglichen Umwelteinflüssen. Handelt es sich bei dem Vorhaben um eine Geschäftsidee, beispielsweise im Bereich Einzelhandel, spielt auch die Nachbarschaft in die Bewertung mit hinein. Das Gleiche gilt für die Erreichbarkeit des Objektes.

 

Die Lage bei Geschäftsgrundstücken

 

Überhaupt ist die Ermittlung einer guten Lage besonders komplex, wenn damit Geschäftsvorhaben verbunden sind. Hier reicht es nicht aus, den Verkehrswert zu ermitteln, die Lage muss auch auf Wirtschaftlichkeit überprüft werden. Also müssen benachbarte Straßen in die Kalkulation mit einfließen, die Infrastruktur oder die Konkurrenzsituation. Das Ganze muss gewissenhaft durchgeführt werden, Käuferströme und Vergleichspreise müssen genutzt werden. Erfahrene Sachverständige nutzen beispielsweise Umrechnungskoeffizienten und die Regressionanalyse, um den Wert der Lage eines Grundstücks zu ermitteln.

 

Abweichungen

Abweichungen

 Die Bewertung von Vergleichsgrundstücken ist nicht immer einfach möglich. Wertbeeinflussende Merkmale führen zu Abweichungen von zu bewertenden Grundstücken. Um das Problem zu lösen, gibt es unterschiedliche Lösungsansätze.

 

Das Erstellen eines Preisvergleichs von Vergleichsgrundstücken oder Bodenwerten ist in aller Regel nicht ohne weiteres möglich. Die sogenannten wertbeeinflussenden Merkmale (also die qualitativen Eigenschaften) weichen meist voneinander ab. Diese Abweichungen müssen in die Bewertung der Vergleichspreise mit einbezogen werden.

 

Die Systematik der Abweichungen

 

Es sind vier Sätze, die die Behandlung von Abweichungen und ihre Bedeutung behandeln:

 

Satz 1 Ableitung mit Umrechnungskoeffizienten:

Damit sind die konkreten Abweichungen der Vergleichsgrundstücke und der bewertenden Grundstücke gemeint. Man spricht auch von Zustandsmerkmalen, die sich aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung ergeben. Angewendet werden vorhandene Umrechnungskoeffizienten. Das setzt jedoch voraus, dass eine ausreichende Zahl von ausgewerteten Kaufpreisen bekannt ist.

 

Satz 2 Ableitung mit Indexreihen:

Dieser Satz regelt die allgemeinen Wertverhältnisse des Grundstücksmarktes. Die Bodenpreisindexreihen werden mithilfe vergleichbar genutzter und der Lage nach ähnlicher Grundstückspreise und dem Bewertungsstichtag abgeleitet.

 

Satz 3 Ableitung durch Liegenschaftszinssätze:

Hier geht es um die durchschnittliche marktübliche Verzinsung, wobei der Verkehrswert von den Liegenschaften abgeleitet wird. Dabei dient der Liegenschaftszinssatz der Transparenz des Grundstücksmarktes. Beeinflussende Faktoren sind die allgemeine Wirtschaftssituation, die Lage des Kapitalmarktes und die örtliche Grundstücksmarktlage.

 

Satz4 Ableitung durch Vergleichsfaktoren:

Bei den Vergleichsfaktoren wird differenziert zwischen den qualitativen Eigenschaften und dem Problem der Schwierigkeit der Vergleichbarkeit von Grundstücken. Um dieser Problematik zu begegnen, sollten in der Regel mindestens fünf Objekte in eine vergleichbare Beziehung zueinander gesetzt werden.

 

Angemessene Zu- und Abschläge

 

Abweichungen sind „in geeigneter Weise“ zu berücksichtigen. Das kann beispielsweise in Form von Zu- oder Abschlägen erfolgen. Dabei müssen Faktoren wie besondere Lagerverhältnisse mit einbezogen werden. Gemeint sind damit die Verkehrslage, Geschäfts- oder Wohnlagen. Auch die Nutzbarkeit, die Grundstücksgröße und die Grundstückstiefe fließen in die Berechnung mit ein. Zu ihnen gehören Erschließungs- und Entwicklungszustände, aber auch Umwelteinflüsse. Um zu seriösen Ergebnissen zu kommen, werden oft die maßgeblichen wertbeeinflussenden Merkmale, die die Unterscheidung ausmachen, ins Verhältnis zueinander gesetzt. 

Immobilienbewertung PLZ 10000-19999

Immobilienbewertung


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PLZ Ort Straße Kommentar
10115 Berlin Invalidenstraße Immobiliengutachten durch unseren Wertgutachter.
10245 Berlin Lehmbruckstraße Durch Gutachter unseres Sachverständigenbüros wurden Wertgutachten eines Einfamilienhauses erstellt.
10318 Berlin Drachenfelsstraße Unsere Wertgutachter erstellen Immobiliengutachten der Immobilie.
10435 Berlin Chodowiekiestraße Immobilienbewertung durch einen Gutachter.
10435
Berlin Knaakstraße Gutachten erstellt durch einen Sachverständigen.
10589 Berlin Brahestraße Unser Sachverständiger und Gutachter unseres Sachverständigenbüros erstellt die Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
12621 Berlin Lehnbachstraße Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter.
12623 Berlin Friedenstraße Immobiliengutachten durch unseren Wertgutachter.
10961 Berlin Wilmsstraße Durch Gutachter unseres Sachverständigenbüros wurden Wertgutachten eines Einfamilienhauses erstellt.
10965 Berlin Arndtstraße Unsere Wertgutachter erstellen Immobiliengutachten der Immobilie.
12159 Berlin Lauterstraße Immobilienbewertung durch einen Gutachter.
12167 Berlin Suchlandstraße Gutachten erstellt durch einen Sachverständigen.
12203 Berlin Augustaplatz
Unser Sachverständiger und Gutachter unseres Sachverständigenbüros erstellt die Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
12205 Berlin Weddingweg Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter.
12209 Berlin Rühmkorffstraße Immobiliengutachten durch unseren Wertgutachter.
12305 Berlin Rotenkruger Weg Durch Gutachter unseres Sachverständigenbüros wurden Wertgutachten eines Einfamilienhauses erstellt.
12305 Berlin Rademeierweg Unsere Wertgutachter erstellen Immobiliengutachten der Immobilie.
12309 Berlin Beckmannstraße Immobilienbewertung durch einen Gutachter.
12349 Berlin Schlierbacherweg Gutachten erstellt durch einen Sachverständigen.
12359 Berlin Blaschkoallee Unser Sachverständiger und Gutachter unseres Sachverständigenbüros erstellt die Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
12526 Berlin Birkenstraße Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter.
12589 Berlin Lutherstraße Immobiliengutachten durch unseren Wertgutachter.
12621 Berlin Birkenstraße Durch Gutachter unseres Sachverständigenbüros wurden Wertgutachten eines Einfamilienhauses erstellt.
13086 Berlin Hibiskusweg Unsere Wertgutachter erstellen Immobiliengutachten der Immobilie.
13089 Berlin Straße 1 Immobilienbewertung durch einen Gutachter.
13125
Berlin Karowstraße Gutachten erstellt durch einen Sachverständigen.
13125 Berlin Straße 50 Unser Sachverständiger und Gutachter unseres Sachverständigenbüros erstellt die Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
13125 Berlin Appollostraße Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter.
13127 Berlin Ludwig-Quidde-Straße Immobiliengutachten durch unseren Wertgutachter.
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13187 Berlin Parkstraße Unsere Wertgutachter erstellen Immobiliengutachten der Immobilie.
13189 Berlin Eschengraben Immobilienbewertung durch einen Gutachter.
13437 Berlin Schmitzweg Gutachten erstellt durch einen Sachverständigen.
13437 Berlin Kellenzeile Unser Sachverständiger und Gutachter unseres Sachverständigenbüros erstellt die Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
13437 Berlin Spießweg Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter.
13467 Berlin Brandtstraße Immobiliengutachten durch unseren Wertgutachter.
13469 Berlin Hermsdorferstraße Durch Gutachter unseres Sachverständigenbüros wurden Wertgutachten eines Einfamilienhauses erstellt.
13469 Berlin Herrnholzweg Unsere Wertgutachter erstellen Immobiliengutachten der Immobilie.
13503 Berlin Rundhofer Pfad Immobilienbewertung durch einen Gutachter.
13505 Berlin Edeltrautweg Gutachten erstellt durch einen Sachverständigen.
13505 Berlin Marlenestraße Unser Sachverständiger und Gutachter unseres Sachverständigenbüros erstellt die Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
13505 Berlin Waldkauzstraße Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter.
13585 Berlin Falkenhagener Straße Immobiliengutachten durch unseren Wertgutachter.
13589 Berlin Grünefelderstraße Durch Gutachter unseres Sachverständigenbüros wurden Wertgutachten eines Einfamilienhauses erstellt.
13595 Berlin Brüderstraße Unsere Wertgutachter erstellen Immobiliengutachten der Immobilie.
13629 Berlin Hohlweg Immobilienbewertung durch einen Gutachter.
14050 Berlin Platanenallee Gutachten erstellt durch einen Sachverständigen.
14055 Berlin Tannenbergallee Unser Sachverständiger und Gutachter unseres Sachverständigenbüros erstellt die Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
14055 Berlin Am Rupenhorn Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter.
14059
Berlin Dankelmannstraße Immobiliengutachten durch unseren Wertgutachter.
14109 Berlin Bergstücker Straße Durch Gutachter unseres Sachverständigenbüros wurden Wertgutachten eines Einfamilienhauses erstellt.
14129 Berlin Potsdamer Chausee Unsere Wertgutachter erstellen Immobiliengutachten der Immobilie.
14163 Berlin Kaunstraße Immobilienbewertung durch einen Gutachter.
14167 Berlin Alsterweg Gutachten erstellt durch einen Sachverständigen.
14193 Berlin Franzensbaderstraße Unser Sachverständiger und Gutachter unseres Sachverständigenbüros erstellt die Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
14193 Berlin Auguste-Victoria-Straße Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter.
14542 Werder/Havel Grüner Weg Immobiliengutachten durch unseren Wertgutachter.
14513 Teltow Gartenstraße Durch Gutachter unseres Sachverständigenbüros wurden Wertgutachten eines Einfamilienhauses erstellt.
14469 Potsdam Stechelinweg Unsere Wertgutachter erstellen Immobiliengutachten der Immobilie.
14476 Potsdam Ahornweg Immobilienbewertung durch einen Gutachter.
14476 Potsdam Grüner Weg Gutachten erstellt durch einen Sachverständigen.
14480 Potsdam Kirchstraße Unser Sachverständiger und Gutachter unseres Sachverständigenbüros erstellt die Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
14482 Potsdam Rudolf-Breitscheid-Straße Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter.
14532 Kleinmachnow Im Walde Immobiliengutachten durch unseren Wertgutachter.
14532 Kleinmachnow Auf der Breite Durch Gutachter unseres Sachverständigenbüros wurden Wertgutachten eines Einfamilienhauses erstellt.
14532 Stahnsdorf Spechtstraße Unsere Wertgutachter erstellen Immobiliengutachten der Immobilie.
14532 Kleinmachnow Märkische Heide Immobilienbewertung durch einen Gutachter.
14532 Stahnsdorf Tschaikowskistraße Gutachten erstellt durch einen Sachverständigen.
14552 Michendorf Kiebitzweg Unser Sachverständiger und Gutachter unseres Sachverständigenbüros erstellt die Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
14612 Falkensee Seegefelder Straße Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter.
14612 Falkensee Glienicker Straße
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14612 Falkensee Duisburger Straße Durch Gutachter unseres Sachverständigenbüros wurden Wertgutachten eines Einfamilienhauses erstellt.
14612 Falkensee Brandenburgerstraße Unsere Wertgutachter erstellen Immobiliengutachten der Immobilie.
14612 Falkensee Platanenstraße Immobilienbewertung durch einen Gutachter.
14624 Dallgow Am Berge Gutachten erstellt durch einen Sachverständigen.
14624 Dallgow Franz-Schubert-Straße Unser Sachverständiger und Gutachter unseres Sachverständigenbüros erstellt die Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
14624 Dallgow Schneeballweg Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter.
14624 Dallgow Am Wasserturm Sachverständige bewerten auch Immobilien mit Schimmelpilzbelastung.
14772 Brandenburg Rosa-Luxemburg Immobiliengutachten durch unseren Wertgutachter.
14820 Wiesenburg Schulze-Delitsch-Straße Durch Gutachter unseres Sachverständigenbüros wurden Wertgutachten eines Einfamilienhauses erstellt.
14913 Jüterbog Planeberg Unsere Wertgutachter erstellen Immobiliengutachten der Immobilie.
14979 Birkenhain Birkenhainerring Immobilienbewertung durch einen Gutachter.
15366 Neuenhagen Malchiner Straße Gutachten erstellt durch einen Sachverständigen.
15566 Schöneiche Ahornstraße
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15569 Woltersdorf Beethovenstraße Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter.
15745 Wildau Gewerbepark Immobiliengutachten durch unseren Wertgutachter.
15745 Wildau Hochwaldstraße Durch Gutachter unseres Sachverständigenbüros wurden Wertgutachten eines Einfamilienhauses erstellt.
15827 Blankenfelde Heinrich-Heine-Straße Unsere Wertgutachter erstellen Immobiliengutachten der Immobilie.
15831 Mahlow Kirschenhof Immobilienbewertung durch einen Gutachter.
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16356 Ahrensfelde Kirschenallee Unser Sachverständiger und Gutachter unseres Sachverständigenbüros erstellt die Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
16365 Ahrensfelde Birkenring Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter.
16515 Oranienburg Berliner Straße Immobiliengutachten durch unseren Wertgutachter.
16540 Hohen-Neuendorf Waldstraße Durch Gutachter unseres Sachverständigenbüros wurden Wertgutachten eines Einfamilienhauses erstellt.
16540 Hohen Neuendorf Kurt-Tucholski-Straße Unsere Wertgutachter erstellen Immobiliengutachten der Immobilie.
16552 Schildow Am Lärchensteig Immobilienbewertung durch einen Gutachter.
16567 Schönfließ Stieleichenstraße Gutachten erstellt durch einen Sachverständigen.
16727 Oberkrämer Lämmerweide Unser Sachverständiger und Gutachter unseres Sachverständigenbüros erstellt die Wertermittlung für die Immobilienbewertung.
18146 Rostock Hanseatenstraße Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter.
19294 Karstädt Lange Straße Immobiliengutachten durch unseren Wertgutachter.
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Immobiliengutachter Hildesheim

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