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Wegfall des Eigenbedarfsgrundes

Eine berechtigte Eigenbedarfskündigung setzt einen Eigenbedarfsgrund voraus. Wie der Vermieter verfahren muss, wenn ein solcher Eigenbedarfsgrund plötzlich entfällt, wurde im November 2005 der Bundesgerichtshof mit einer Entscheidung beauftragt. Die wirksame Kündigung wird grundsätzlich nachträglich für unwirksam erklärt, wenn vor dem Ende der Kündigungsfrist der Eigenbedarf des Vermieters wegfällt. Unsicher war allerdings, ob der Vermieter über diesen Wegfall den Mieter zu informieren hat.

Der Vermieter einer Wohnung hatte im verhandelten Fall Eigenbedarf angemeldet, um seine Schwiegermutter unterzubringen. Die Räumung wurde veranlasst. Während der Räumungsfrist verstarb allerdings die Schwiegermutter. Nach dem Auszug waren die Mieter sicher, Anspruch auf Schadensersatz zu haben, da der Vermieter ihnen diesen Umstand nicht mitgeteilt hatte.

In seinem Grundsatzurteil vom 09.11.2005 stellte der BGH fest, dass ein Vermieter im Rahmen der vertraglichen Treuepflicht den Mieter informieren muss, wenn der Grund für den Eigenbedarf entfällt und entsprechend die Kündigung unwirksam wird. Allerdings gilt dies nur bis zum regulären Vertragsende, also bis zum letzten Tag der Kündigungsfrist. Eine Treuepflicht besteht danach nicht mehr, da kein Vertrag mehr existiert. Die gerichtliche Räumungsfrist stellt nämlich nur einen Räumungsaufschub nach der Kündigungsfrist dar. Da zu diesem Zeitpunkt der Mietvertrag bereits wirksam beendet wurde, ist eine Information an den Mieter nicht mehr erforderlich (Bundesgerichtshof, Urteil vom 9.11.2005, Az.: VIII ZR 339/04). In diesem Fall wurde aus dem Mietvertrag mit Ablauf der Kündigungsfrist lediglich ein Nutzungsverhältnis.

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Bernd A. Binder