Kappungsgrenze

Kappungsgrenzen sind in unterschiedlichen Bereichen vorgeschrieben. Die Veränderung wiederkehrender Zahlungen soll mit Hilfe von Kappungsgrenzen in der Regel nach oben, gelegentlich aber auch nach unten, eine Begrenzung erfahren. Zum Beispiel gelten solche Kappungsgrenzen bei der Haushaltsbudgetierung für öffentliche Einrichtungen wie Krankenhäuser, Universitäten und ähnliches. Auch in der Immobilienwirtschaft gibt es in zwei wichtigen Bereichen Kappungsgrenzen.

Mietrecht

Die Kappungsgrenze bezeichnet im Mietrecht bei nicht preisgebundenen Wohnungen das obere Limit, bis zu welchem die bisherige Miete vom Vermieter an die ortsüblichen Vergleichsmieten angepasst werden darf. Seit 1.09.2001 liegt die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB bei 20 %. Entsprechend darf die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren maximal um 20 % erhöht werden, selbst wenn damit die ortsüblichen Vergleichsmieten nicht erreicht werden.

Den Landesregierungen wurde mit der Mietrechtsreform 2013 die Erlaubnis erteilt, per Verordnung Gebiete mit gefährdeter Versorgung in Sachen Mietwohnungen festzulegen. Die Kappungsgrenze kann in solchen Gebieten von der Landesregierung auf 15 % gesenkt werden. Allerdings ist die Festlegung eines Wohnungsmangelgebiets auf fünf Jahre limitiert.

Auch bei einer freien Vereinbarung zur Mieterhöhung wie bei Gewerbemietverträgen ist, die Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Eine Kappungsgrenzen-Verordnung in Berlin beschränkt seit dem 07.05.2013 Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf maximal 15 %. Mit Wirksamkeit dieser Verordnung musste sich das Landgericht Berlin auseinandersetzen. Das Gericht verabschiedete die Verordnung mit Urteil vom 03.07.2014 als wirksam. Allerdings wurde eine Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Am 04.11.2015 bestätigte der BGH die Wirksamkeit der Berliner Kappungsgrenzenverordnung. Die Argumentation des Klägers beruhte darauf, dass nicht in allen Stadtteilen von Berlin Wohnungsmangel herrsche, sich die Verordnung aber auf ganz Berlin beziehe. Für den BGH war eine Beschränkung auf Gemeindeteile gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB als Grundlage der Berliner Verordnung nicht zwingend vorgeschrieben. Zudem habe bei der Beurteilung der Wohnungsmarktlage der Berliner Senat keine ungeeigneten Indikatoren verwendet (Az. VIII ZR 217/14).

Bauplanungsrecht

Die zulässige Grundfläche darf gemäß einer bestimmten festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) bis zu 50 % durch die Errichtung von Garagen, Nebenanlagen, Zufahrten und ähnlichem überschritten werden. Allerdings kann mit einer Obergrenze der GRZ von 0,8 diese Überschreitungsmöglichkeit bei einer entsprechend hohen Ausgangs-GRZ gekappt werden. Der Boden darf aber über 0,8 hinaus nicht mit baulichen Anlagen versiegelt werden. Eine abweichende GRZ kann im Bebauungsplan festgelegt werden. Weitere Ausnahmen sind in Einzelfällen möglich, sofern gemäß § 19 BauNVO aus der Überschreitung nur geringfügige Auswirkungen auf die natürlichen Bodenfunktionen zu erwarten sind oder die Grenzeinhaltung zu einer wesentlichen Erschwerung der des Grundstücksnutzungszwecks führen würde.

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