Immobilienbewertung für Erbschaftssteuer

Das Bundesverfassungsgericht trat mit der Erbschaftssteuerreform 2009 der Ungerechtigkeit in der Bewertung von Vermögensgegenständen entgegen. Die bis dahin gültige Fassung des Erbschaftssteuerrechts verstieß in einigen Punkten gegen das Gleichheitsgebot, was maßgebend für eine Änderung war. Alle Erbschafts- bzw. Schenkungsgegenstände sollen nach der Reform nun so bewertet werden, dass die Ergebnisse dem Verkehrswert, also dem „gemeinen Wert“ möglichst nahe kommen. Da besonders im Bereich Immobilien die Marktpreise einer ständigen Veränderung unterliegen und von Standort zu Standort unterschiedlich ausfallen können, musste ein Berechnungsverfahren entwickelt werden, das auf jede Immobiliensparte anwendbar ist. Dabei muss zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden werden.

Als unbebaute Grundstücke gelten alle Arten von Grund und Boden, auf denen sich keine nutzbaren Gebäude befinden. Ein Gebäude gilt dann als nutzbar, wenn es bezugsfertig ist. Befindet sich auf einem Grundstück ein Gebäude, welches nur vorübergehend unbenutzbar oder unbewohnbar ist, so gilt das Grundstück trotzdem als bebaut, da das Gebäude nach Beseitigung der Mängel ja wieder benutzbar bzw. bewohnbar ist. Wenn das auf dem Grundstück befindliche Gebäude sich allerdings als so zerstört oder verfallen herausstellt, dass eine Nutzung dauerhaft unmöglich wird, gilt das Grundstück gemeinhin als unbebaut.

Die Wertermittlung bei unbebauten Grundstücken orientiert sich an der Grundstücksfläche und den für den Standort festgesetzten Bodenrichtwerten, die gemäß § 179 Abs.1 BewG und § 196 BauGB von örtlichen Gutachterausschüssen festgelegt werden müssen. Für ein bestimmtes Gebiet, in dem ähnliche Nutzungs- und Lageverhältnisse vorherrschen, werden solche Durchschnittswerte errechnet, die auf je einen Quadratmeter Grundfläche ausgelegt werden und als Maßstab für die unbebauten Grundstücke dienen. Sollte für ein Grundstück kein gutachterlich bestimmter Bodenrichtwert festgelegt sein, so wird der Bodenwert auf der Grundlage vergleichbarer Flächen berechnet.

Die Gebäudeart ist bei bebauten Grundstücken ausschlaggebend für das Bewertungsverfahren. Für Teileigentum, Wohneigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser wird das Vergleichswertverfahren maßgeblich eingesetzt. Nach dem Ertragswertverfahren werden Mietwohngrund, Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke, für die ein üblicher Mietzins auf dem regionalen Grundstücksmarkt feststellbar ist, bewertet. Im Sachwertverfahren werden wiederum Wohneigentum, Einfamilienhäuser, Teileigentum und Zweifamilienhäuser für die kein Vergleichswert vorliegt angewandt. Ebenso wird das Sachwertverfahren bei gemischt genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken, für die keine regional übliche Miete feststellbar ist, sowie sonstige bebaute Grundstücke bewertet.

Nach § 198 des Bewertungsgesetzes kann der Steuerpflichtige auch vorbringen, dass der Verkehrswert seines Gebäudes oder Grundstücks niedriger einzustufen wäre, als der entsprechend der vorgenannten Regelungen ermittelte Wert. Um diese Tatsache zu belegen, muss der Steuerpflichtige in der Regel ein Gutachten eines Immobiliensachverständigen einholen und vorlegen.

Ausführlichere Informationen zur Wertermittlung bei der Erbschaftssteuer