Im öffentlich-rechtlichen Bereich ist die Bauwerksabnahme durch eine zuständige Bauaufsichtsbehörde in den Länderbauordnungen geregelt. Die Bauabnahme erfolgt in der Regel durch ein zuständiges Bauordnungsamt. Die Bauordnungsämter sind befugt nach freiem Ermessen zu entscheiden, wenn Verstöße gegen die Vorschriften der Bauordnung oder inhaltliche Abweichungen von der Baugenehmigung vorliegen. Es kann dann z. B. eine Beseitigungsverfügung oder eine Nutzungsuntersagung erlassen werden. Diese Vorschriften wurden in der Vergangenheit allerdings zunehmend gelockert. Zunehmend traten in letzter Zeit eigenverantwortliche Bauabnahmeermächtigungen für Bauingenieure und Architekten an die Stelle der behördlichen Bauabnahme durch die Bauaufsicht. Zum Beispiel handelt es sich um Kenntnisgabeverfahren in Hessen oder Baden-Württemberg.

Allerdings sind teilweise Abnahmen von bestimmten Bereichen oder Teilleistungen durch behördlich ermächtigte oder behördliche Spezialisten vorgeschrieben. Bestimmte Brandschutzeinrichtungen sind z. B. davon betroffen. In vielen Bundesländern sind zudem erneuerte oder neu erstellte Abgas- und Feuerungsanlagen vor der Inbetriebnahme vom zuständigen Schornsteinfeger abzunehmen. Bei neu errichteten Schornsteinen ist eine Rohbauabnahme, also eine Abnahme im Zustand nicht verkleideter oder verdeckter Bauteile, ist häufig nicht mehr vorgeschrieben, kann aber durchaus sinnvoll sein, da entdeckte Fehler bei der Endabnahme ansonsten nur mit größerem Kostenaufwand beheben lassen. Die Rohbauabnahme durch den Schornsteinfeger wurde teilweise durch die Pflicht ersetzt, so genannte Fachunternehmererklärungen von den ausführenden Handwerksbetrieben erstellen und aufbewahren zu lassen.

Allerdings gibt es auch Bauabnahmen, die werkvertraglich vereinbart sind. Zur werkvertraglichen Leistungspflicht des Bauunternehmers gehört es, dem Auftraggeber die Bauleistung zum Abnahmezeitpunkt in der vereinbarten Beschaffenheit frei und frei von jeglichen Sachmängeln zu übergeben. Die Bauabnahme erfolgt am besten mit Unterstützung eines Bausachverständigen. Zum vereinbarten Termin erfolgt die Abnahme zwischen dem Bauunternehmer und dem Bauherrn bzw. zwischen dem Bauträger und dem Erwerber. Der Bauherr listet alle Mängel, die nach der Abnahme noch zu beseitigen sind, in einem Abnahmeprotokoll auf. Jedoch setzt eine wirksame Abnahme kein Protokoll voraus. Die Bauabnahme stellt nur die Erklärung des Auftraggebers, darüber, dass die Werkleistung im Wesentlichen dem vereinbarten Vertrag übereinstimmt und entgegengenommen wurde. Die Leistung kann trotz der Aufnahme von Mängeln in das Abnahmeprotokoll „im Wesentlichen vertragsgerecht“ sein, so dass die Aufnahme der Mängel nicht automatisch einer Abnahmeverweigerung gleichkommt.

Zur Abnahme beauftragter Bauleistungen ist der Bauherr bzw. Auftraggeber grundsätzlich verpflichtet. Verweigern kann der Bauherr die Abnahme nicht, solange nur unwesentliche Mängel vorhanden sind. Ein wesentlicher Mangel liegt z. B. vor, wenn die technische Funktionalität des Bauwerks in einem wichtigen Teil eingeschränkt ist. Als wesentliche Mängel gelten optische Mängel nur selten. Wenn sich eine Vielzahl geringfügiger Mängel summiert, so berechtigt dies allerdings auch zur Abnahmeverweigerung.

Eine „fiktive Abnahme“ wird durch die VOB ermöglicht, welche in § 12 Abs. 5 VOB/B 2012 geregelt ist. Wenn keine der Parteien eine Abnahme verlangen und mehr als 12 Werktage seit der schriftlichen Mitteilung über die Fertigstellung vergangen sind, gilt die Abnahme als erfolgt. Ebenso gilt eine Abnahme als erfolgt, wenn nichts Abweichendes vereinbart ist, keine der Parteien diese verlangt hat und seit Beginn der Bauwerksnutzung bereits sechs Werktage vergangen sind. Eine Abnahmereife wird bei der fiktiven Abnahme nicht vorausgesetzt. Jedoch ist dies strittig. Namhafte Experten vertreten die Meinung, dass eine fiktive Abnahme aufgrund wesentlicher Mängel der Leistung scheitern muss. Bei einer fiktiven Abnahme muss der Bauherr spätestens bis zum Eintreten Vorbehalte wegen bekannter Mängel oder Vertragsstrafen zu den oben genannten Zeitpunkten geltend machen. Mit der Regelung im BGB § 640 gibt es eine Variante der fiktiven Abnahme.

Innerhalb der ersten zwölf Werktage nach der Aufforderung durch den Auftragnehmer muss die förmliche Abnahme erfolgen. Ansonsten erfolgt eine stillschweigende Abnahme, die durch ein schlüssiges Verhalten, mit dem der Bauherr den Bau abnimmt, zustande kommt. Diese stillschweigende Abnahme ergibt sich, wenn die Schlussrechnung vorbehaltlos bezahlt wird oder das Gebäude in Gebrauch genommen wird.
Für den Bauherrn ist die Bauabnahme mit wichtigen rechtlichen Konsequenzen verknüpft. Zunächst beginnt ab diesem Zeitpunkt für den Bauherrn, die Gewährleistungsfrist zu laufen. Zudem wird der Anspruch des Unternehmers auf den vereinbarten Rechnungsausgleich und die entsprechende Vergütung fällig. Es tritt außerdem eine Umkehr der Beweislast ein. Dass später auftretende Schäden auf Baumängel zurückzuführen sind, muss jetzt der Bauherr beweisen. Der Unternehmer muss bis zur Abnahme beweisen, dass die Bauleistung mängelfrei ist. Mit der Bauabnahme geht schließlich jede Gefahr auf den Bauherrn über. Nach der Abnahme ist der Bauherr für die Verschlechterung oder den Untergang des Bauwerks also selbst verantwortlich. Er kann vom Unternehmer also nicht Neuherstellung auf dessen Kosten verlangen.

In der Zeit vor der Abnahme sieht die Sache anders aus. Da bei der Abnahme vom Unternehmer ein vollständiges, mangelfreies, vertragsgerechtes Bauwerk präsentiert werden muss, müssen Arbeiten auf seine Kosten noch einmal ausführen, auch wenn die Mängel ohne sein Verschulden auftreten. Sollte für den Verzugsfall eine Vertragsstrafe vereinbart sein, so muss diese im Abnahmeprotokoll angegeben werden, damit der Anspruch nicht verloren geht.

Der Bauherr ist nicht berechtigt, eine Bezahlung der Werkleistung zu verweigern, auch wenn er das Abnahmeprotokoll nur „unter Vorbehalt“ unterzeichnet. Dieser Vorbehalt dient allerdings der Absicherung der Gewährleistungsansprüche im Fall von Baumängeln. Jedoch steht ein Vorbehalt der rechtlichen Wirkung der Bauabnahme nicht entgegen. Wenn ein Abnahmeprotokoll die Unterschrift des Bauherrn beinhaltet, so gilt die Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgerecht, auch wenn ein Vorbehalt vorliegt (Urteil des OLG Hamm vom 30.10.2007, Az. 21 U 34/07).

Haben Sie Fragen? Kontaktieren Sie uns!

Copyright 2016 SV-Binder.de | All Rights Reserved | Designed